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Durchsetzung der Beseitigung baulicher Veränderung

| 16.04.2014 16:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sebastian Scharrer, LL.M., Dipl.-Jur.


Hallo, ich schlage mich schon 2 Jahre mit folgendem Problem rum, auch weil es mich unmittelbar betrifft. Februar 2012 zogen neue Mieter in die Nachbarwohnung ein und
begannen mit den ersten Sonnenstrahlen umfangreiche bauliche Veränderungen vor zu nehmen.
Es handelt sich hier um eine Gartenfläche, welche an die im Erdgeschoss
liegende Terrasse anschließt. Sie wurde in der TE als Sondernutzungsrecht (alleinige,ausschließliche,dauernde und unendgeltliche Rechte auf Benutzung) begründet.
Wortlaut TE: die Gartenfläche darf nur als Ziergarten ( im Bereich der Tiefgarage jedoch ohne tiefwurzelnde Pflanzen) verwendet werden.
weiter.... Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören neben dem Grundstück die Teile des Gebäudes die für den Bestand oder dessen Sicherheit erforderlich sind, insbesondere die
Außenmauern und Dach des Wohngebäudes und der Tiefgarage.
Die Rasenfläche befindet sich auf dem Dach der TG. Zunächst wurde an die vorhandene
Sichtmauer (Terrasse innenliegend) von 1.80 m eine Holzwand von 1.80m x 1.80m durch
Bohrungen in die Wand angefügt. Daran anschließend ein Maschendrahtzaun errichtet. Zum Einsenken der Zaunpfosten wurden mit dem Presslufthammer in der darunterliegenden Drainage von TG-Dach Löcher gebohrt und mit Beton ausgefüllt.
Die nächste,ca. 5 m begrenzende Seite ( TG- Brüstung) wurde mit einer grünen Gage verhangen. Es erfolgten noch weitere diverse Bohrungen in das Fundament. Welche ich nicht weiter benenne. Fazit, da die Verwaltung keinen Handlungsbedarf sah,
habe ich einen Antrag zur Aufnahme als TOP zur ET-Versammlung gestellt.
Es wurde folgender Beschluss ( mehrheitlich) ins Protokoll ( 13.09.2012) gebracht:

"Der Eigentümer wird aufgefordert, folgende nachteiligen baulichen Veränderungen mit Beschädigung am Gemeinschaftseigentum und Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes der Wohnanlage bis 31.11.2012 zurückzubauen. Einhaus des SNR der Gartenfläche, Eingriff in die Tiefgaragendachkonstruktion. Erfolgt bis 30.11.2012 kein Rückbau, so hat die Verwaltung zu Lasten des Girokontos der Gemeinschaft den Rückbau zu veranlassen. die Kosten für den Rückbau sind dem ET in Rechnung zu stellen."

Der betreffende, vermietende ET war zur Versammlung nicht anwesend und dem Beschluss wurde auch nicht wiedersprochen. 2012 passierte nichts!.Zu meiner Nachfrage Frühjahr 2013 diesbezüglich, wurde mir mitgeteilt, dass ein Vorort-Termin mit allen Beteiligten im Mai vorgesehen ist. Pünktlich zum Termin, errichteten meine fleißigen Nachbarn eine zusätzliche Terrasse aus Rasensteinen zum Aufstellen einer Hollywoodschaukel. Dazu wurden ca. 5m² Rasenfläche und Erde beseitigt, welche sich direkt über dem Luftschacht der TG befand. Ansonsten war dieser Vororttermin eine Faz, da der ET sich auf die Seite seiner Mieter stellte und das alles bleibt. Im Ergebnis erhielten alle eine Email, als Protokoll bezeichnet, mit den Teilnehmern und den Fotos über die baulichen Veränderungen. Es passierte weiterhin nicht´s.

Zur ET-Versammlung im Juli 2013 stand wieder der TOP. Der betreffende ET nicht anwesend.
Im Protokoll stand .... der ET wird aufgefordert, entsprechend dem Beschluss der XX. ET-Versammlung den Rückbau bis 30.09.2013 zu veranlassen. Nach fruchtlosem Ablauf des Termins ist die Verwaltung aufgefordert die Umsetzung des Beschlusses aus der letzten ETV durch Rückbau im Auftrag der Gemeinschaft zu veranlassen. Es passierte nichts!
Auf Grund Verwalterwechsel zum Jahresende, wurde seitens des Verwaltungsbeirates ( ich gehöre dazu ) ein Schreiben an den Verwalter mit allen offenen, jedoch terminlich fälligen Beschlüssen, mit der Bitte um Stellungnahme, gerichtet.

Zu diesem Pkt führte er aus: "... Der ET ließ die Frist zum Rückbau ohne Reaktion verstreichen. Es obliegt der Gemeinschaft, weitere Schritte zu ergreifen.".
Ich bin der Meinung, das alles ausreichend auf 2 ETV beschlossen wurde.

2014, ich sprach nun die neue Verwaltung auf diese Angelegenheit hin, an. Der Verwalter meinte, das wird eine teure Schmiere und scheint auch nicht an der Durchsetzung zur Beseitigung interessiert zu sein. Ich habe es nun satt, da ich tagtäglich mit Blick aus dem Fenster auf Bretterwand, Maschendrahtzaum, meterlange Gage und demnächst für ca. 6 Monate auf ein Sonnensegel schaue. Der Rasen ist ein Freizeitplatz für Kind u. Hund auch durch Aufstellen von Sandkasten, Planschbecken usw. geworden. Und weil es dort so schön ist, kommen auch mal 2 befreundete Familien mit jeweils Kind u. Hund.Das alles führt aus meiner Sicht zu einer maßgebenden Beeinträchtigung.
Ich möchte dem Verwaltungsrat einen klaren Vorschlag/Weg zur Durchsetzung der Beseitigung unterbreiten, in Vorbereitung der kommenden ETV.
Meine Fragen:
1. War der Beschluss 2012 als bestimmt anzusehen?
2. Ist der Beschluss so rechtlich (Ersatzvornahme) durchführbar?
3. Wenn nicht wie Pkt. 2,wie sollte die Gemeinschaft vorgehen?
4. Ist mit einer Kostentragepflicht bei gerichtlicher Durchsetzung durch die Gemeinschaft
zu rechnen
5. Wenn ich allein Klage, würden die Kosten an mir hängen bleiben?
6. zu Pkt. 5, kann ich auch nur gegen den Mieter klagen? Was wäre ratsam?
Ich bedanke mich für Ihre Auskunft

Einsatz editiert am 16.04.2014 16:26:50

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. War der Beschluss 2012 als bestimmt anzusehen?
Ja. Aus der Aufforderung geht hinreichend hervor, welcher Zustand geschuldet ist.

2. Ist der Beschluss so rechtlich (Ersatzvornahme) durchführbar? Für die Durchführung dieses Beschlusses ist der Verwalter zuständig. Wurde der Beschluss rechtsmäßig gefasst, muss daher der Verwalter diesen Beschluss durchführen. Dies folgt aus § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG.

3. Wenn nicht wie Pkt. 2,wie sollte die Gemeinschaft vorgehen?

Eine alternative wäre die Klage der Gemeinschaft gegen den Eigentümer auf Wiederherstellung des frühern Zustandes des Gemeinschaftseigentums. Je nach schwere der Beeinträchtigungen kann auch ggf. eine Klage auf Veräußerung der Wohnung und des Gemeinschaftsanteils nach §§ 18f. WEG eingereicht werden. Als Kläger muss hierbei die WEG auftreten.

4. Ist mit einer Kostentragepflicht bei gerichtlicher Durchsetzung durch die Gemeinschaft
zu rechnen? Die unterliegende Partei wird die Kosten des jeweiligen Verfahrens tragen müssen. Für die WEG stellen solche Kosten allgemeine Verwaltungskosten da, § 16 Abs. 7 WEG. Hierbei muss darauf geachtet werden, dass nur ein Anwalt beauftragt wird, § 16 Abs. 8 WEG.

5. Wenn ich allein Klage, würden die Kosten an mir hängen bleiben? Sie können leider ohne ein Beschluss der WEG nicht alleine klagen. Daher würden Sie aufgrund der fehlenden Berechtigung der Führung eines Prozesses für die WEG die Kosten der Klage als unterliegende Partei tragen müssen.

6. zu Pkt. 5, kann ich auch nur gegen den Mieter klagen? Was wäre ratsam? Eine Klage gegen den Mieter ist hier nicht sehr aussichtsreich, da nicht dieser, sonder der Eigentümer der Wohnung der WEG angehört.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 16.04.2014 | 17:49

vielen,vielen Dank, ich verstehe nicht "wurde der Beschluss rechtmäßig gefaßt..."zu Ihrer Antwort Pkt2.
Ich gehe doch davon aus, denn es wurde abgestimmt,damit die Mehrheit festgestellt, keine Gegenstimmen, unwesentliche Enthaltungen. Der Beschluss wurde nicht angefochten und ist in der 2.ETV 2013 nochmal bestätigt. D.h.jetzt ist die neue Verwaltung für die Durchsetzung verantwortlich. MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.04.2014 | 18:17

Die Rechtsmäßigkeit des Beschlusses kann mit den Informationen nicht geprüft werden. Da es auch nichtige Beschlüsse gibt, wurde aus anwaltlicher Sorgfaltspflicht diese Formulierung gewählt.

Bewertung des Fragestellers 16.04.2014 | 19:28

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