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Durchsetzung Vermieterpfandrecht

16.02.2008 11:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


14:46
Sehr geehrte Damen und Herren...

Mir wurde wegen Eigenbedarf des Hauseigentümers gekündigt. Immer habe ich pünktlich meine Miete bezahlt. Da ich alleinerziehend mit 3 Kindern die finanziellen Mittel nicht habe um einen Umzug bewältigen zu können, werde ich gezwungen sein, zumindest die letzten zwei oder sogar drei Monatsmieten vorerst nicht zu begleichen. Ein Entgegenkommen des Hauseigentümers ist faktisch ausgeschlossen. Nun hat dieser schon über drei Ecken verlauten lassen im Falle eines Falles von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch machen zu wollen.

- Angeblich dürfte ich dann außer persönlichen Dingen gar nichts mehr aus meiner Wohnung entfernen, da alles erstmal unter das Vermieterpfandrecht fallen würde und ich es praktisch "herausklagen" müsse.

- Er könne sich aber auch selbst verschiedene Dinge aussuchen ( z.Bsp. Fernseher, PC, Geschirrspüler usw ), die er meint im Zuge des Pfandrechts einbehalten und am besten verwerten zu können.

Andererseits gäbe es wiederum ein oder zwei Dinge ( Erbstücke mit Gutachten ), die ich dem Hauseigentümer im Zuge seines Pfandrechts erstmal freiwillig überlassen würde, für den Fall, dass er tatsächlich von diesem Vermieterpfandrecht Gebrauch macht. Dinge, die in etwa dem Wert von etwa 4 Monatsmieten entsprechen würden. So könnte ich diese vielleicht Zug um Zug wieder auslösen.

* * * *

Meine Frage ist nun, wie es sich mit dem Vermieterpfandrecht verhält, auf welche Dinge der Hauseigentümer sein Pfandrecht geltend machen kann und auf welche nicht, beziehungsweise ob er tatsächlich selbst entscheiden kann, was er einbehält oder nicht?

Kann ja irgendwie nicht sein, dass jemand ohne einen Titel zu haben mal eben das Eigentum eines anderen einbehalten und verwerten kann? Wofür gibt es dann einen allgemein üblichen Mahn- und Vollstreckungsweg?

Für eine schnelle Beantwortung der Frage wäre ich Ihnen sehr dankbar.

Mit freundlichen Grüßen
Emilio
16.02.2008 | 12:26

Antwort

von


(571)
Gerner Str. 17
80638 München
Tel: 089/30758845
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,


Pfandgegenstand gemäß § 562 Abs. 1 BGB sind alle Ihnen gehörenden Sachen, die Sie während der Mietzeit eingebracht haben, mit Ausnahme der nach §§ 811 , 811c , 812 ZPO unpfändbaren Gegenstände.
Dies sind insbesondere die für Ihre Haushaltsführung benötigten Gegenstände, wozu nach allgemeiner Meinung z.B. der Fernseher zählt und auch der PC, die Geschirrspülmaschine aber in der Regel nicht.

Im Übrigen steht dem Vermieter allerdings schon ein freies Wahlrecht zu, welche einzelnen der noch pfändbaren Gegenstände er verwerten will.


Ich hoffe, ich konnte Ihre Fragen hinreichend und verständlich beantworten. Gegebenenfalls nützen Sie einfach die Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 16.02.2008 | 13:57

Werter Herr Rechtsanwalt...

Hier fehlt mir noch ganz entscheidend die Beantwortung des zweiten Teils meiner Frage, und zwar wie ein Vermieter dieses Pfandrecht in Anspruch nehmen kann, ohne dass es einen titulierten Anspruch für dessen Forderungsbehauptung gibt? Soll im Falle eines Falles die herbeigerufene Polizei vor Ort darüber befinden was der Hauseigentümer im Zuge dieses Vermieterpfandrechts einbehalten darf und was nicht? Selbst bei einer unberechtigten Forderung? Kann ich mir nicht vorstellen.

So wäre es ja faktisch möglich, dass jeder Vermieter mal eben schon rein vorsorglich sein Vermieterpfandrecht anmelden könnte in Hinblick auf eine eventuell noch zu erwartende "Nebenkostenabrechnung", etwaig "durchzuführenden Schönheitsreparaturen" und all solcher Dinge. So frei nach dem Motto, erst mal sehen was bei dem ausziehenden Mieter noch rauszuholen und in Sicherheit zu bringen ist. Immerhin ist die Zahlung von Mietkaution nicht immer gegeben.

Zudem könnte in dem Fall ein Hauseigentümer auch einfach nur behaupten, dass noch Mietzahlungen offenstehen. Auch wenn dies letztlich gar nicht so wäre. Dann müsste ich als Mieter erst meine Sachen einklagen, während der Hauseigentümer in aller Ruhe schauen kann, welche Schönheitsreparaturen ihm noch genehm wären, ob noch ein Anspruch aus NK-Vorauszahlung entsteht usw...

Für eine kurze abschließende´Erläuterung wäre ich Ihnen ebenfalls sehr dankbar.
Mit freundlichen Grüßen
Emilio

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 16.02.2008 | 14:46

Sehr geehrter Ratsuchender,

das Vermieterpfandrecht ist in der Tat sehr weit reichend. Es setzt insbesondere nicht voraus, dass über die geltend gemachte Forderung ein Titel besteht. Neben bereits fälligen Forderungen kann sogar die Miete für das laufende und das nachfolgende Kalenderjahr über die Verwertung bereits in Besitz genommener Pfandgegenstände beigetrieben werden, siehe § 562 Abs. 2 BGB .

Voraussetzung eines rechtmäßigen Einbehalts Ihrer Sachen ist allerdings schon, dass die Forderungen dann auch zur Entstehung gelangen, wie in Ihrem Fall die Miete. Einer rechtsgrundlosen Inbesitznahme (solange die Miete pünktlich gezahlt wird) können Sie widersprechen und Herausgabe nach § 985 BGB verlangen, notfalls müssten Sie eine einstweilige Verfügung beantragen, um z.B. einen Verkauf Ihrer Sachen zu verhindern.

Zwar wäre es möglich, dass ein Vermieter aufgrund einer ungewissen und letztlich unberechtigten Forderung Gegenstände in Besitz nimmt. In diesem Fall würde er aber einen sich anschließenden Rechtsstreit verlieren und müsste die Kosten hierfür bezahlen.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

ANTWORT VON

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