Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Durchsetzbarkeit der Vereinbarung der Mieterhöhung im Mietvertrag

01.05.2008 00:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Wolfram Geyer


Ich habe mit meinem Mieter Anfang 2005 eine Mieterhöhung im Mietvertrag vereinbart, mit dem Verständnis, dass er das Haus 2 Jahre lang günstig mieten kann und danach eine Mieterhöhung ansteht. Höhe der Mieterhöhung wurde im Vertrag nicht festgelegt. Seit Mietbeginn konnte ich keine Mieterhöhung durchsetzen.

Ich weiß, dass eine Mieterhöhung nach § 558a BGB unter Begründung der Ortsüblichkeit der geplanten Miete möglich ist, anhand:
1. Mietspiegel
2. Mietdatenbank
3. Sachverständigengutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder
4. drei Vergleichswohnungen

Es gibt für den Vorort allerdings keinen Mietspiegel und keine Mietdatenbank, ich wohne dort nicht mehr und wüsste nicht, wo ich Vergleichsmieten finden kann, so dass ich den Marktspiegel per ImmobilienScout24 heranziehen musste. Die hohen Kosten für einen Sachverständigengutachten möchte ich ungern aufbringen, da ich erst kürzlich Fenster, Haustür, Gartenzaun und Heizöltanks im Keller (keine Energiesparmaßnahme) auf Forderung meines Mieters auswechseln und bezahlen musste und eine Nichtdurchsetzbarkeit der Mieterhöhung mit zusätzlichen Kosten vermeiden möchte.

Mein Mieter hat die Mieterhöhung abgelehnt und mehrere Vergleichswohnungen herangezogen, die günstiger angeboten werden, aber auch weiter außerhalb liegen, keinen Garten, Garage etc. haben.

Mein Fragen:
I. Wie sollte ich auf die obige Reaktion meines Mieters antworten? Könnte ich eine Vereinbarung auf Mieterhöhung im Mietvertrag gerichtlich durchsetzen?
II. Gibt es andere Möglichkeiten eine Mieterhöhung durchzusetzen bspw. mit Begründung auf
1. die hohe Inflation der letzten 3 Jahre
2. die getätigten Modernisierungsmaßnahmen?

Ich wäre auch an einer langfristigen Rechtsberatung in den Bereichen Miet-, Grundbesitz-, Erb- und Steuerrecht interessiert.

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Angaben berücksichtigend kann ich Ihnen folgende Auskünfte unter Berücksichtigung des von Ihnen gebotenen Einsatzes an die Hand geben:

I.
Eine Vereinbarung auf Mieterhöhung im Mietvertrag ist gerichtlich so nicht durchsetzbar. Sie können aber versuchen, über örtlich ansässige Hausverwaltungen, Makler oder auch über die Gemeindeverwaltung vorläufige Einschätzungen des Marktpreises schriftlich zu erhalten, um einen möglichen Anspruch aus § 558a Abs. 1 BGB zu realisieren. Solche Nachweise wären, sofern diese stichhaltig sind, vor Gericht zunächst von der Gegenpartei zu widerlegen.

Unabhängig davon sollten Sie Ihrem Mieter darlegen, dass seine Argumentation nicht ausreichend ist, da die als Vergleichswohnung angegebenen Objekte von der Lage her und aufgrund der sonstigen wertbildenden Faktoren nicht vergleichbar sind.

II.1
Die inflationsbedingte Wertminderung hätten Sie schon zuvor vertraglich berücksichtigen müssen, etwa in Form einer Staffelmiete nach § 557a BGB oder einer Indexmiete nach § 557b BGB.

II.2.
Nachdem Sie mitteilen, dass die Investitionen insgesamt eher dem Erhalt als der Modernisierung gedient haben, sehe ich hier wenig Spielraum für die Geltendmachung relevanter Ansprüche.

§ 559 Abs. 1 BGB.

Grundsätzlich können Sie aber natürlich schon aufgrund der getätigten Investitionen und Ihres anscheinend vertragsgemäßen Verhaltens eine gute Verhandlungsposition erreichen.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Fragen hinreichend und verständlich beantworten und verweise ansonsten zunächst auf die kostenfreie Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 01.05.2008 | 02:23

Korrektur:

Im ersten Absatz muss es lauten:

... um einen möglichen Anspruch aus § 558 Abs. 1 BGB zu realisieren.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 68649 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Herr Dr. Hoffmeyer konnte mir klar direkt und deutlich meine Frage beantworten und mir auch Tipps für weitere Schritte geben. Sehr nett und empfehlenswert ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Schnell und kompetent ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Auch wenn mir die Antwort vom Ergebnis nicht gefällt wurde sie schnell und kompetent beantwortet. ...
FRAGESTELLER
Jetzt Frage stellen