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Durchgangsrecht, 2 Parteien in einer Immobilie - Streit nach Hauskauf

29.10.2017 16:51 |
Preis: 40,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann


Sehr geehrte Damen und Herren,

2 Parteien entscheiden sich ein 2-Familienhaus zu kaufen.
Kaufpreis zahlte jeder die Hälfte.
Teilungserklärung der Immobilie ist vorhanden und wurde von Vorbesitzern übernommen.

Folgendes Problem:
Partei 1 bewohnt die Wohnung im Erdgeschoss.
Partei 2 bewohnt die Wohnung im Obergeschoss.

Laut Verkaufsunterlagen/Exposé gehört gemeinsame Eingangsbereich/Anbau mit 19qm zur unteren Wohnung.
Partei 2 muss diesen durchqueren um in ihre Wohnung zu gelangen.

Jetzt, nach einem Jahr möchte Partei 1 nachdem sie Grundbuchunterlagen anfordert hat, in der ersichtlich war das der Eingangsbereich beiden Parteien gehört von Partei 2 mit 13.500 € ausgezahlt werden.

Da Partei 2 vor Kauf der Immobilie kein Interesse am Eingangsbereich hatte möchte sie natürlich diesen Betrag nicht zahlen, da auch im Vorfeld Partei 1 geäußert hat sie möchte den Bereich selbst nutzen. Das Durchgangsrecht wovon man ausgegangen ist hat sie nicht gestört.

Kann Partei 1 das Geld von Partei 2 einfordern? Wenn ja mit welcher rechtlichen Grundlage?

Mit freundlichen Grüßen

Partei 2

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Wenn der Eingangsbereich im gemeinschaftlichen Eigentum beider Parteien steht, oder wenn Partei 2 ein Durchgangsrecht auf Grund vertraglicher Vereinbarung oder Eintragung im Grundbuch zusteht, dann kann Partei 1 von Partei 2 keine Entschädigung oder sonstige Zahlung für die Benutzung des Eingangsbereichs verlangen.

Hier kommt es darauf an, was genau im Grundbuch eingetragen ist bzw. was die Parteien vertraglich vereinbart haben. Aus Ihrer Formulierung in der Frage "der Eingangsbereich gehört beiden Parteien" wird der Sachverhalt nicht richtig deutlich, denn dies ist bereits eine rechtliche Wertung.

Eine gesetzliche Anspruchsgrundlage für Partei 1 könnte sich allenfalls aus einer entsprechenden Anwendung des Rechts der Notwegerente nach § 917 Abs. 2 BGB ergeben. Ein solcher Anspruch besteht aber nur, wenn einem Grundstück die zur ordnungsgemäßen Benutzung notwendige Verbindung zu einem öffentlichen Weg fehlt, und es an einem im Grundbuch eingetragenen Durchgangsrecht fehlt. Auch würde in der kostenlosen Gestattung des Durchgangs durch eine vertragliche Vereinbarung ein Verzicht von Partei 1 auf die Geltendmachung der Notwegerente liegen. Die Notwegerente wäre außérdem jährlich zu zahlen; eine einmalige Kapitalabfindung kann der Berechtigte nicht verlangen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 29.10.2017 | 19:42

Sehr geehrter Herr Neumann,

vielen Dank für Ihre schnelle Rückmeldung.

Als die Immobilie über einen Makler gekauft wurde, sah es so aus, dass in den vorliegenden Unterlagen der Eingangsbereich zur Wohnung von Partei 1 gehört - und Partei 2 hier durchzugehen muss um in ihre Wohnung zu gelangen.

Nachdem sich Partei 1 ein halbes Jahr später beim Amtsgericht den Grundbuchauszug geholt hat - und dieser sich von den Kaufunterlagen in der Form unterscheidet, das der Eingangsbereich als Gemeinschaftsraum eingetragen ist.
Hier wurde dies erstmalig ersichtlich.

Nun fühlt sich Partei 1 "über den Tisch gezogen" da der Bereich nicht ihr gehört und verlangt nun den Ausgleich.
Bis dato ist es so, dass Partei 1 den Raum seit Einzug komplett für sich nutzt und Partei 2 durch diesen nur durchgeht um in die Wohnung zu kommen. So wie es angedacht war.

Da in den aktuellen Unterlagen vom Grundbuchamt der Eingangsbereich als Gemeinschaftsraum eingetragen ist, gibt es auch kein eingetragenes Durchgangsrecht.

Mit freundlichen Grüßen

Partei 2

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.10.2017 | 19:53

Sehr geehrter Fragesteller,

wenn der Inhalt des Grundbuchs nicht mit dem Inhalt des Kaufvertrags übereinstimmt, dann hat Partei 1 die Möglichkeit, beim Grundbuchamt einen Änderungs- bzw. Berichtigungsantrag zu stellen, wonach das Alleineigentum des Eingangsbereichs auf Partei 1 umgeschrieben wird.

Ein Grundbuchinhalt, der vom Kaufvertrag abweicht, berechtigt Partei 1 aber nicht, finanzielle Forderungen an Partei 2 zu stellen.

Mit freundlichen Grüßen,

Carsten Neumann
Rechtsanwalt

anwaltsbuero-neumann@gmx.de


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