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Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses

| 28.05.2013 15:09 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Sehr geehrte Damen und Herren,

seit dem 15.04.2009 sind wir Mieter eines Einfamilienhauses. § 7 des Mietvertrages (Schönheitsreparaturen) ist wie folgt gefasst:

"1) Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt der Mieter auf eigene Kosten.

2) Zu den Schönheitsreparaturen gehören das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper und Heizrohre, der Innentüren, Fenster und Außentüren von innen.

3) Die Schönheitsreparaturen sind in Küchen, Bädern oder Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten nach 5 Jahren und in allen sonstigen Nebenräumen nach 7 Jahren durchzuführen.
Die maßgeblichen Fristen beginnen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen. Der Mieter hat die geschuldeten Schönheitsreparaturen spätestens bis Ende des Mietverhältnisses durchzuführen.

4) die Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden. Im Falle einer erforderlichen Neutapezierung kann der Vermieter verlangen, dass alte Tapeten entfernt werden.

5) Kommt der Mieter nach Mahnung des Vermieters seinen Verpflichtungen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht nach, kann ihm der Vermieter zur Bewirkung der Leistung eine angemessene Frist mit der Erklärung bestimmen, dass er die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter nach dem Ablauf der Frist ablehnt. Nach fruchtlosem Ablauf der Frist ist der Vermieter berechtigt, vom Mieter Schadenersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen.
Der Vermieter ist berechtigt, den Umfang des entstehenden Kostenaufwandes durch Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes ermitteln zu lassen.

6) Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Fälligkeit von Schönheitsreparaturen, so ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten von Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines Malerfachbetriebes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu zahlen:
Soweit die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurückliegen, zahlt der Mieter 20 %;
soweit die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 2 Jahre zurückliegen, zahlt der Mieter 40 %;
soweit die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 3 Jahre zurückliegen, zahlt der Mieter 60 % und
soweit die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 4 Jahre zurückliegen, zahlt der Mieter 80 %
aufgrund des Kostenvoranschlages nachgewiesenen Kosten.

Das Mietobjekt wird mit neuem Innenanstrich übergeben und ist ebenso zurückzugeben."

Frage: Sind von uns nach Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchzuführen bzw. hierfür anfallende Kosten anteilig zu zahlen? Anzumerken ist, dass wir während der Dauer des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturen ausgeführt haben.

Vielen Dank im Voraus

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Ich unterstelle zunächst, dass die Wohnung für private Wohnzwecke angemietet wurde und die zitierten Klauseln einseitig vom Vermieter vorfomuliert und nicht individuell ausgehandelt wurden.

In diesem Fall wäre die Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen schon deshalb unwirksam, weil Sie eine starre Fristenregelung enthält, wonach Schönheitsreparaturen unabhängig vom tatsächlichen Grad der Abnutzung alle 3/5/7 Jahre durchzuführen sind. Eine solche Klausel verstößt gegen § 307 Abs. 1 S. 1 BGB, weil sie dem Mieter ein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt (ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, z.B. Az. VIII ZR 178/05; Az. VIII ZR 361/03).

Auch die Abgeltungsklausel bei vorzeitigem Auszug dürfte unwirksam sein. Denn auch eine solche Klausel ist u.a. nur wirksam, wenn keine starre Berechnungsgrundlage vorgesehen wird. Zudem ist in der Klausel weder die Einholung eines Kostenvorschlages durch den Mieter vorgesehen noch wird auf den tatsächlichen Grad der Abnutzung der Wohnung Bezug genommen. Zudem fehlt es an dem Recht es Mieters, selbst zu renovieren. Die Rechtsprechung ist sehr streng bzgl. der Wirksamkeitsvoraussetzungen solcher Abgeltungsklauseln, (siehe z.B. BGH, Urteil vom 18. 10. 2006 - VIII ZR 52/06; BGH, Urteil vom 26. September 2007 -VIII ZR 143/06).

Da zumindest die von Ihnen zitierten Klauseln eine Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen bzw. Kostenabgeltung ohne Berücksichtigung der tatsächlichen Abnutzung vorsehen, dürften sie unwirksam sein. Die Folge der Unwirksamkeit ist, dass nicht Sie als Mieter, sondern nach § 535 BGB der Vermieter regelmäßig, wenn erforderlich, Schönheitsreparaturen auszuführen hat. Sie brauchen bei Auszug daher weder Schönheitsreparaturen durchzuführen noch eine Kostenabgeltung zu zahlen.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 28.05.2013 | 19:23

Beinhaltet der Begriff "Schönheitsreparaturen" auch das Zuschmieren von Dübellöchern etc.?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.05.2013 | 19:33

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Nach Ansicht einiger Gerichte gehören Dübellöcher in den Wänden zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, um übliche Einrichtungen wie Handtuchhalter, Spiegel usw. anzubringen. Wenn Sie nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind, so sind Sie zumindest nach Ansicht des LG Hamburg (Urteil vom 30.11.2006 - 33 s 10/06) und des OLG Köln (Urteil vom 26. November 1991 - 22 U 97/91) auch nicht dazu verpflichtet, die Dübellöcher zu verschließen.
Dagegen bejahen z.B. das LG Berlin (Urteil vom 1. März 1991 - 64 S 247/90) und das LG Köln (Urteil vom 9. Januar 1975 - 1 S 243/74) auch in diesem Fall eine Pflicht des Mieters, von ihm angebrachte Dübellöcher wieder ordnungsgemäß zu verschließen, so dass diese nicht mehr sichtbar sind. Es kann allerdings kein Wandanstrich bzw. das Anbringen von neuen Tapeten verlangt werden. Ausreichend ist vielmehr, wenn die Dübel entfernt, und die Löcher ordnungsgemäß verspachtelt sind.

Aufgrund der unklaren Rechtslage dürfte es daher empfehlenswert sein, auf Nummer sicher zu gehen und die Dübellöcher zu verspachteln.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 28.05.2013 | 19:25

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"Herr Wilking hat sehr schnell geantwortet und seine Angaben mit BGH-Urteilen untermauert. Herzlichen Dank"