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Durchbruch/ Rigipswand zweier Wohnungen auf Kosten der WEG mauern?


06.11.2017 15:39 |
Preis: 25,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Eine Wohnungseigentümerin hat vor ca. 20 Jahren eine Wohnung ersteigert. Nach all den Jahren sieht man nun den Umriß eines Durchbruchs ( Riss in der Wand/ Torbogen).
Die Wohnung wird als Ferienwohnung vermietet.
Die angrenzende Wohnung würde im September versteigert. Der neue Eigentümer möchte die Wand wider mit massiven Steinen schließen.
Die Wohnungseigentümerin der anderen Wohnung hat nun die Instandsetzung des Torbogen auf Kosten aller Eigentümer beantragt. Ist das rechtens?
Wir finden das die beiden Wohnungseigentümer die Instandsetzung der Wand tragen sollen.
Auch wenn es Sondereigentum ist, muß ja nicht die Zustimmung der WEG erfolgen, wenn die Statik des Hauses nicht berührt wird, bei einem Durchbruch.
Gekauft wie gesehen.? Kosten tragen dann auch die beiden Wohnunseigentümer der jeweiligen Wohnung?! Wäre gerecht.
Wie ist die Rechtslage.

MfG R.-W.
Sehr geehrter Fragestellerin,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes nach erster summarischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten:

Eine Wohnungseigentümerin in Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft hat die Reparatur eines Torbogens, welcher als Folge eines Durchbruchs in einer ersteigerten Wohnung beschädigt ist, beantragt und zwar auf Kosten der Eigentümergemeinschaft. Der Antrag hatte das Ziel einen Beschluss der Gemeinschaft über die Instandsetzungsmaßnahme herbeizuführen. Sie fragen sich nun nach der Rechtslage.

1. Grundsätzlich keine Einstandspflicht der Gemeinschaft für Schäden am Sondereigentum

Die Instandhaltung des Sondereigentums obliegt den jeweiligen Eigentümern (§ 903 BGB) und ein wirksamer Beschluss hierüber kann von der Gemeinschaft auch grundsätzlich nicht herbeigeführt werden. Anders liegt der Sachverhalt nur, wenn der Schaden am Sondereigentum Folge eines Schadens am Gemeinschaftseigentum ist. Soweit der Torbogen somit im Sondereigentum liegt, besteht keine Pflicht der Gemeinschaft die Reparatur zu finanzieren. Der jeweilige Eigentümer muss dagegen die Reparatur durchführen, wenn durch den Schaden auch ein weiterer Schaden am Gemeinschaftseigentum zu besorgen ist.

Im Ergebnis können die Eigentümer deshalb eine Einstandspflicht für Instandsetzung von Sondereigentum nicht verlangen und ein Beschluss der Gemeinschaft hierüber ist nicht rechtens. Anders sieht es natürlich bei Schäden am Gemeinschaftseigentum aus, welchen die Gemeinschaft nach Beschluss der Eigentümer mit anteiliger Kostenpflicht nach Kostenschlüssel (§§ 16 Abs. 2, 4 WEG) beseitigt.

2. "Ist das rechtens?"

Wenn es sich wie von Ihnen dargestellt bei dem Torbogen um Sondereigentum handelt und der Schaden seinen Ursprung nicht in einem Schaden am Gemeinschaftseigentum hat, ist das nicht rechtens.

3. "Gekauft wie gesehen.? Kosten tragen dann auch die beiden Wohnunseigentümer der jeweiligen Wohnung?!"

Das ist nicht ganz richtig, da die Haftung aus dem Kauf hier grundsätzlich keine Rolle spielt. Entscheidend ist vielmehr die Frage der Verursachung bzw. des Ursprungs des Schadens und die Frage, ob das zu reparierende Bauteil im Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum steht. Kommt eine Verursacherhaftung nicht in Betracht und liegt der Ursprung des Schadens nicht in Vorschäden im Gemeinschaftseigentum, dann trägt der jeweilige Eigentümer die Kosten der Instandhaltung am Sondereigentum selbst.

Zusammengefasst besteht hier nach Ihrer Schilderung keine Einstandspflicht der Gemeinschaft, sondern der jeweilige Sondereigentümer muss die Instandhaltung finanzieren. Eine Pflicht die Reparatur durchzuführen, besteht allerdings grundsätzlich auch nicht, sondern nur, wenn durch den Schaden weitere Schäden am Gemeinschaftseigentum zu besorgen sind.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Da mein erstes Ziel immer die vorbehaltslose Mandantenzufriedenheit ist, würde ich mich über eine Bewertung mit fünf Sternen freuen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.


Mit freundlichen Grüßen

Pascal Gratieux, LL.M. (Köln/ Paris 1)
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 14.11.2017 | 10:04

Hallo, laut Teilungserklärung handelt es sich um zwei Wohnungen (ein 1.Zimmerw.+ eine 2 Zimmerw.) die durch eine tragende Wand getrennt waren. Aus denn von Anfang an vorliegenden Protokollen (1982) geht nirgends hervor, dass die Wohnungen durch einen Durchbruch zusammengelegt wurden.
Die 1. Zimmerwohnung ist 1991 ersteigert worden und wurde später der Tochter überschrieben, die die Whg. als Ferienwohnung nutzt.
Aus meiner Sicht ist Gemeinschaftseigentum zerstört worden, was aber nie der WEG zur Kenntiss gebracht worden ist. Nun stellt sich die Frage ob die WEG in diesem Fall für die Kosten der Sarnierung des Gemeinschaftseigentums aufkommen muß??
MfG
H.R.-W.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.11.2017 | 16:52

Sehr geehrte Fragestellerin,

auch Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes nach erster summarischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten:

Wie ich es bereits geschrieben hatte, liegt die Verantwortung für den Schaden zunächst beim Verursacher, also demjenigen, der den Durchbruch der Wand umgesetzt hat. Handelt es sich beim beschädigten Bauteil (Wand mit Durchbruch) um Gemeinschaftseigentum, nicht wie Sie zunächst geschrieben hatten, um Sondereigentum, dann wird die Eigentümertümergemeinschaft dieses auf ihre Kosten sanieren/instandhalten müssen.

Wenn zweifelsfrei feststeht, dass die neue Eigentümerin den Schaden nicht verursacht und auch nicht verschlimmert hat, dann führt an der genannten Rechtsfolge der §§ 16 Abs. 2, Abs. 4 WEG nichts vorbei. Je nach veranschlagten Kosten empfiehlt es sich, den Zustand vor Ort, unter Hinzuziehung eines Rechtsanwalts und eines Sachverständigen, prüfen zu lassen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich weiterhin für das entgegengebrachte Vertrauen. Wenn Sie mit der Beratung voll zufrieden waren, würde ich mich sehr freuen, wenn Sie bei nächster Gelegenheit eine Direktanfrage erwägen würden. Bei fortbestehender Unklarheit in Bezug auf die ursprüngliche Frage, schreiben Sie mir bitte eine Nachricht per E-Mail. Wir finden sicher eine Lösung.


Mit freundlichen Grüßen

Pascal Gratieux, LL.M. (Köln/ Paris 1)
Rechtsanwalt

FRAGESTELLER 14.11.2017 3,6/5.0
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