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Duldung von Instandhaltungs/Modernisierungsmaßnahmen


| 06.09.2006 20:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir hatten unseren Vermieter gebeten, ein schadhaftes Holzfenster neu streichen zu lassen. Nun möchte er, dass alle Holzfenster der Wohnung auf einmal gestrichen werden (nur wegen der Optik - diese Fentster sind nicht schadhaft). Dauer der Renovierung eine Woche. Dies hat sie auch vor 2 Monaten mündlich (mit Zeugen) angekündigt und wir hatten mündlich auch damals zugestimmt. Nun steht der Termin in ein paar Tagen an und wir haben uns nun erst wegen möglicher gesundheitlicher Folgen dieser Renovierung erkundigt.

Wir haben ein ein Jahr altes Kind, in dessen Zimmer auch das Fenster gestrichen werden soll. Nun lesen und hören wir überall, dass Renovierungen erst nach dem 2. Lebensjahr erfolgen sollen, um Atemwegserkrankungen und Allergierisiken zu vermeiden. Der Handwerker, der die Arbeiten durchführen soll, empfahl uns auf Nachfrage, unser Kind zwei Tage nicht in den entsprechenden Räumen aufhalten/schlafen zu lassen. Somit ständen nur Küche und ein weiterer Raum für diese Zeit zur Verfügung. Wir bezweifeln aber, dass diese Zeit (zwei Tage) ausreichend ist, da sich die Chemikalien und der Feinstaub vom Abschleifen wohl für längere Zeit in der Raumluft "festsetzt".

Die Instandhaltung des einen schadhaften Fensters würden wir begrüßen, da es sich nicht um einen Wohnraum handelt. Das Streichen der anderen Fenster jedoch nicht. Können wie dies so verlangen?

Haben wir noch ein Chance, die Modernisierung/Instandhaltung der weiteren Fenster abzuwenden oder müssen wir sie wie abgesprochen dulden? Können wir uns darauf berufen, dass die Renovierung eine unzumutbare Härte (wegen des Kindes) darstellt? Müssen wir Schadensersatz leisten, wenn der Handwerker in dieser Zeit nun keine anderen Aufträge hat?

Mit freundlichen Grüßen
06.09.2006 | 22:01

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Fragesteller (in),

Ihre Anfrage darf ich wie folgt beantworten:

( 1 ) Frage einer Duldungspflicht hinsichtlich dem Fensteranstrich:

Grundsätzlich hat der Mieter nach § 554 Abs. 1 BGB Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.

Bei Ihnen liegen jedoch besondere Umstände vor, da Ihr Kind erst ein Jahr alt ist und wohl nicht ausgeschlossen werden kann, dass die Renovierung zu Atemwegserkrankungen und Allergien führen kann. Nach § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB muss der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache nicht dulden, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Anghörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Nach erster Abschätzung der Sach - und Rechtslage sprechen gute Gründe dafür, dass bei Ihrem Kind eine solche unzumutbare Härte im Falle der Renovierung angenommen werden kann.

Ausserdem muss der Vermieter nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, und voraussichtliche Dauer in Textform mitteilen. Dies ist bislang nicht geschehen.

Alles in allem sehe ich daher gute Erfolgsaussichten für den Fall, dass der Vermieter seinen Duldungsanspruch gerichtlich durchzusetzen versucht, diesen abzuwehren.

( 2 ) Frage eines womöglichen Schadensersatzanspruches

Eine Anknüpfungspunkt für einen Schadensersatzanspruch für Handwerkerkosten könnte Ihr Vermieter meineserachtens darin sehen, dass Sie zunächst mit der Renovierung sämtlicher Fenster einverstanden waren und damit ihm gegenüber einen Vertrauenstatbestand geschaffen haben.

Um Sie in Regress nehmen zu können müsste der Vermieter jedoch selbst einen Schaden nachweisen. Diesbezüglich befürchten Sie, dass der beauftragte Handwerker seine Vergütung gegenüber dem Vermieter geltend machen wird. Hierzu ist Folgendes anzumerken: Der Vermieter kann nach § 649 BGB jederzeit den Vertrag kündigen. Kündigt er, so ist der Unternehmer berechtigt, die vereinbarte Vergütung zu verlangen. Er muss sich jedoch dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrags an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt. Insoweit kann also beim Vermieter tatsächlich ein Schaden entstehen, wenn der beauftragte Handwerker kurzfristig keine anderen Aufträge erhält.

Ob für einen eintretenden Schaden des Vermieters auch eine Anspruchsgrundlage besteht, sodass er Sie diesbezüglich in Regress nehmen kann ist jedoch eine andere Frage. Diesbezüglich kommt eine entsprechende Anwendung von § 122 Abs. 1 BGB in Betracht. Demnach haftet derjenige, der eine Willenserklärung anfechtet. Eine solche Anfechtung könnte im weitesten Sinne darin gesehen werden, dass Sie Ihr Einverständnis mit der Vornahme der Renovierung widerrufen haben bzw. werden.

Diesbezüglich sind also Ihre Bedenken durchaus berechtigt.

Allerdings könnte der Haftungsausschluss des § 122 Abs. 2 BGB zu Ihren Gunsten greifen. Demnach tritt nämlich eine Schadensersatzpflicht nicht ein, wenn der Geschädigte den Grund der Nichtigkeit oder der Anfechtbarkeit kannte oder infolge von Fahrlässigkeit nicht kannte. Ich gehe davon aus, dass Ihr Vermieter Kenntnis von der Geburt Ihres Kindes bei Absprache der Renovierungsarbeiten hatte, sodass auch er bei pflichtgemäßem Nachdenken zu dem Schluss hätte kommen können, dass eine Gefährdung des Kindeswohles nicht auszuschließen ist.

Sollten Sie mit dem Vermieter also keine Einigung erzielen können, welches Fenster zu streichen ist und welches nicht, so schätze ich die für Sie bestehenden Abwehrmöglchkeiten hinsichtlich eines Duldungsanspruches und eines Regresses als äußerst günstig ein. Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche trotz dem Ärger noch einen schönen Abend.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt


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