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Duldung eines Neubaues bei überschrittenen Baugrenzen

26.07.2021 16:59 |
Preis: 58,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Hält sich der Bauträger nicht an die erteilte Baugenehmigung, entsteht insoweit ein Schwarzbau. Solche können zwar geduldet werden. Ob die Behörde einschreitet, steht in ihrem Ermessen. Auf eine Duldung ist aber kein Verlass.
Die Kosten einer möglichen Rückbauverfügung sind mit einzukalkulieren.

Wir möchten eine gerade fast fertiggestelltes Haus von einem Bauträger erwerben. Das Haus stehen leider nicht wie in der Baugenehmigung vorgeschrieben im Baufenster, sondern fast 2m verschoben. Dies ist erst nach fast Fertigstellung des Gebäudes bemerkt worden. Die Gemeinde weigert sich, den Bau im Nachinein zu befreien. Nun hat das Landratsamt den Bau unbefristet geduldet, es muss nicht abgerissen werden, diese Regelung gilt laut Bescheid auch für alle Rechtsnachfolger. Nun ist meine Frage, kann ich das Objekt so kaufen oder besteht die Gefahr dass die Duldung zurückgenommen wird und ich in ggf. 2-5 Jahren doch abreissen muss?
Sollen wir in den Kaufvertrag eine Klausel zum Rückkauf einflechten, falls die Duldung innerhalb einer gewissen Zeitspanne zurückgenommen wird?

26.07.2021 | 18:35

Antwort

von


(186)
Wienburgstraße 207
48159 Münster
Tel: 0251-9320 5430
Tel: 0176-614 836 81
Web: http://immoanwalt.nrw
E-Mail:

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

gerne zu Ihrer wichtigen Frage, zu deren besseren Beantwortung Sie mir gerne ohne Mehrkosten den Bescheid an neumann@immoanwalt.nrw mailen können, ich antworte darauf dann möglichst zeitnah. Wichtig ist eine Prüfung des ergangenen Bescheids etwa auf ihre rechtliche Grundlage hin.

Möglicherweise ist die Duldung sogar nichtig. Denn wenn die Duldung schon - wie Sie schreiben - für alle Rechtsnachfolger gelten soll, ist es für mich widersprüchlich, warum die Behörde den jetzigen Zustand dann nicht legalisiert, indem die begehrte Befreiung erteilt wird.

Eine Duldung kann jederzeit zurückgenommen oder auch widerrufen werden, §§ 48 ff. VwVfG (in Verbindung mit der landesrechtlichen Verweisungsnorm). Da eine Genehmigung nicht erteilt werden soll, bleibt die Überschreitung der Baugrenzen illegal, bleibt es insoweit bei einem Schwarzbau. Bestandsschutz ist nicht möglich, auch in Jahrhunderten nicht. Das Verfahren könnte jederzeit wieder aufgenommen werden und zu einer Rückbau-Verfügung führen.


Auch bei den Bauämtern gibt es Fluktuation. Mögen heute die Prioritäten noch woanders liegen und bauordnungsrechtliche Verfügungen insbesondere bei Personalengpässen aufgrund des den Behörden zustehenden Ermessens hintangestellt werden, so könnte doch morgen schon etwa aufgrund nachbarlicher Begehren oder aufgrund einer neuen Abteilungsleiterin in der Behörde eine Rücknahme der Duldung und Wiederaufnahme des Verfahrens drohen.

Immerhin könnte der Bebauungsplan durch solche Duldungen sogar funktionslos werden, so dass die Duldung unter Umständen auch politisch relevant werden könnte.

Auf die Duldung ist daher kein Verlass.


Hinreichender Schutz durch eine Rückkauf-Klausel?

Eine Rückkauf-Klausel schützt Sie allenfalls dann, wenn der Bauträger Ihnen für die Kosten eines etwa nötigen Rückbaus in die Baugrenzen und den dadurch entstehenden erheblichen Minderwert - sogenannten merkantilen Minderwert - eine Sicherheit gewähren würde, etwa eine Bürgschaft auf erstes Anfordern, oder wenn ein erheblicher Kaufpreisteil für diesen Fall hinterlegt würde, etwa auf einem Notar-Anderkonto.

Hierbei sind die nötigen Planungskosten ebenso mit einzukalkulieren wie die Kosten eines zeitweisen Umzugs für die Zeit des Rückbaus. Zur Ermittlung des merkantilen Minderwertes im Falle der Rückbauverfügung brauchen Sie ein einschlägiges Immobilienwertgutachten mit Beantwortung dieser konkreten Frage. Zu addieren sind dann noch ca. 10 % Sicherheitszuschlag für unvorhergesehene Schadenspositionen.

Der Bauträger wird vermutlich weder das eine noch das andere wollen. Ob der Bauträger aber im Falle einer Rückbauverfügung in der Lage wäre, das Objekt zurückzukaufen, ist zweifelhaft. Nicht selten trifft Bauträger bekanntlich eine Insolvenz, und sei es beim nächsten Bauprojekt.


Sie hätten über die im Falle des Erwerbs wie ein Damoklesschwert über Ihnen schwebende mögliche Rückbaupflicht hinaus aber noch viele weitere Nachteile. So sind künftige Genehmigungen etwa eines Wintergartens oder eines Dachausbaus erheblich schwieriger zu erhalten. Von der schwierigen Vermietbarkeit und dem Risiko von Schadensersatzforderungen der Mieter ganz zu schweigen. Die Duldung hat nach meiner Einschätzung die einzige positive Wirkung, dass Sie - so lange die Duldung Bestand hat - kein Bußgeld würden zahlen müssen, obwohl es sich um einen Schwarzbau handelt.


Wenn etwas unklar sein sollte oder einige der hier nur angerissenen Aspekte vertieft werden sollen, so melden Sie sich bitte bei mir, gern gleich direkt per Mail oder unter 0176 614 836 81. Sollte bei Ihrer etwaigen Bewertung Anlass zu einem Abzug bestehen, nehmen Sie bitte unbedingt vorher mit mir Kontakt auf. Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen bei Ihrer Entscheidungsfindung weiterhelfen und freue mich auf Ihre Nachfragen.


Mit den besten Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


ANTWORT VON

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