Sehr geehrter Ratsuchender,
unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes beantworte ich die von Ihnen gestellten Fragen zusammenfassend wie folgt:
Nach Ihrer Sachverhaltsschilderung gehe ich stark davon aus, dass die Nebenkostenabrechnung für 2006 gem. § 556 Abs.3 S.3 BGB verjährt ist, da Sie nicht binnen Jahresfrist erfolgt ist. Ein Rechtsstreit zwischen Vermieter und Verwalter stellt grundsätzlich keinen Entschuldigungsgrund zu Gunsten des Vermieters dar. Wenn es dem Vermieter aber tatsächlich nicht möglich war, die Nebenkosten zu berechnen bzw. eine entsprechende Aufstellung zu machen, dann könnte in der Tat ein Entschuldigungsgrund vorliegen. Dies kann aber aus der Ferne ohne nähere Einsicht in das betreffende Urteil nicht beantwortet werden.
Ich rege daher an, dass Sie sich das Urteil noch mal zukommen lassen und diese Frage abschließend beurteilen zu können. Aus dem Urteil wird nämlich höchstwahrscheinlich hervorgehen, ob der Vermieter tatsächlich nicht zur Abrechnung in der Lage war, oder ob es sich lediglich um persönliches Unvermögen des Vermieters handelt, welches Ihnen nicht entschuldigt. Sollte er nach dem urteil entschuldigt sein, so kommt es in der Tat auf die 3 Monatsfrist an, wie Sie bereits sehr schön recherchiert haben.
Der Verwalter darf kein Geld für Ungezieferbekämpfung, Hausmeister und dergleichen fordern, dass dieses in Ihrem Mietvertrag nicht vereinbart ist. Insoweit bleibt es bei dem Grundsatz, dass der Vermieter diese Posten zu zahlen hat.
Der Vermieter darf grundsätzlich die Heizkosten abrechnen, insbesondere einen angemessenen Abschlag fordern, wenn dieses wie bei Ihnen vertraglich vereinbart ist. Dabei hat der jedoch die gesetzlichen Bestimmungen insbesondere die Heizkostenverordnung einzuhalten. Dass von Gas und nicht von Öl die Rede war, ist insoweit unproblematisch, da der Vertrag auch ausgelegt werden kann, dahingehend, dass es um Heizkosten im Allgemeinen geht, unabhängig welcher Brennstoff letztendlich verwendet wird.
Eine Nebenkostenabrechnung ist dann nicht mehr ordnungsgemäß (so etwa das AG Schöneberg), wenn Sie nicht mehr nachvollziehbar ist. Hierbei handelt es sich um eine Einzelfallfrage. Nach der Rechtsprechung des BGH muss eine formell ordnungsgemäße Abrechnung sich am Maßstab des § 259 BGB orientieren und demnach enthalten (mindestens):
Eine Gesamtkostenzusammenstellung, Angaben und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters. Soweit diesen Anforderungen gewährleistet sind, liegt eine ordnungsgemäße Abrechnung vor, selbst wenn sie inhaltlich Fehler aufweist.
Gemessen an diesen Vorgaben würde ich Ihre Abrechnung als nicht ordnungsgemäß qualifizieren, da eine Gesamtkostenzusammenstellung nicht vorliegt. Diese ist in konkreten Zahlen auszudrücken und nicht erst durch den Mieter zu errechen. Auch sind wie erforderlich nicht die konkreten Vorauszahlungen aufgelistet.
Sie sollten somit gegen die Abrechnung Widerspruch einlegen.
Als Mieter sind Sie nach dem Mietvertrag verpflichtet, die vereinbarte Miete zu zahlen und zwar ohne gesonderte Aufforderung. Dies gilt umso mehr für aufgelaufene Mietrückstände, da diese Beträge ja bereits fällig sind (wenn es sich um echte Rückstände handelt).Laufen zu viele Rückstände auf (ab 2 Monatsmieten), so kann dies sogar einen Kündigungsgrund darstellen.
Wenn der Vermieter die Nebenkosten falsch, also vorliegend zu Ihren Gunsten, abgerechnet, darf er zwar noch einmal nachrechnen. Allerdings muss er das innerhalb der gesetzlichen
Frist tun . Tut er dieses nicht, so verliert der Vermieter seinen Nachzahlungsanspruch.
Nach Ablauf der Frist von zwölf Monaten darf der Vermieter demnach keine höhere Nebenkostenabrechnung nachreichen. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden. (AZ: VIII ZR 115/04) .
Bei Wasser, Kanal, Strom und Müllabfuhr rechnet der Vermieter nach einem Verteilerschlüssel ab, der zwingend in der Nebenkostenabrechnung angegeben sein muss. Ob es sich dabei um eine quadratmeterbezogene oder Personen bezogene Abrechnung handelt, ergibt sich in der Regel aus dem Mietvertrag oder falls hierzu nichts geregelt ist, aus der Teilungserklärung.
Die Nachzahlungen für 1006 und 2007 dürfen Sie nicht zurückbehalten, da diese bereits fällig sind und die Nachberechnung aus 2004 und 2005 (hier hat der Vermieter ja eh keinen Anspruch mehr auf Nachzahlung, da viel zu späte Abrechnung) Ihnen kein gesetzliches Zurückbehaltungsrecht einräumt.
Sie sollten dem Vermieter unter Setzung einer angemessenen Frist (ca. 2.3 Wochen) den Widerspruch gegen die Abrechnung für 2007 erklären, diesen aus Beweisgründen per Einschrieben mit Rückschein versenden und auf die Fehler, insbesondere die fehlenden konkreten Angaben hinweisen. Wenn Sie zudem ernsthafte Zweifel an der ordnungsgemäßen Erfassung de Zahlen, beispielsweise in Bezug auf die Heizkosten haben, sollten Sie den Vermieter auch auffordern, entsprechende Belege nachzuweisen. Das ist Ihr gutes Recht und Sie haben einen Anspruch hierauf.
Zudem möchte ich noch hinweisen, dass strafrechtliche Schritte gegen den Vermieter wegen der Geschichte mit der Krücke in Betracht kommen. Hat er sie getroffen, so stehen Ihnen zudem Schadensersatz sowie Schmerzensgeldansprüche zu.
Ich wünsche Ihnen für Ihr weiteres Vorgehen viel Erfolg!
Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen: Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.
Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.
Sehr gerne stehe ich Ihnen auch im Rahmen einer Mandatierung zur Verfügung.
Den hier im Forum von Ihnen geleisteten Erstberatungsbetrag würde ich Ihnen in voller Höhe anrechnen.
Auch bei größerer Entfernung kann über Email, Post, Fax und Telefon eine gute Kommunikation erfolgen, so dass eine Mandatsausführung möglich ist.
Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Samstagnachmittag.
mit freundlichem Gruß
Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt
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