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Drohung mit gerichtlichem Beitreibungsverfahren

| 20.06.2012 07:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Die Hausverwaltung hat zum 01.01.2012 gewechselt.
Darüber wurden wir in einem Schreiben vom 30.12.2011 informiert.

Wir bekommen am 19.6.2012 einen Brief unserer neuen Hausverwaltung mit einer Zahlungsaufforderung von 560 Euro sowie einer erhöhten Miete von mehr als 120 Euro ab 1.7.2012:
(dieses Geld betrifft nicht die Grundmiete, sondern die Betriebskosten)

„Trotz unserer Zahlungserinnerung besteht auf Ihrem Konto am Buchungstag 12.06.2012 noch immer ein Rückstand. Wir bitten Sie deshalb dringend, den Betrag innerhalb von 7 Tagen zu überweisen. Sonst sind wir leider gezwungen, gegen Sie ein gerichtliches Beitreibungsverfahren einzuleiten. Damit entstehen Ihnen zusätzliche Kosten."


Der Brief ist datiert mit 12.06.2012 und war in unserem Briefkasten am 19.06.2012. Damit ist die Frist von 7 Tagen schon um …

Eine Zahlungserrinnerung haben wir NIE erhalten!



Hintergrund:

Diese o.g. Kosten (120 Euro Betriebskosten mehr im Monat zahlen) beziehen sich auf die Betriebskostenabrechnung von 2009, die mit einem Schreiben der alten Hausverwaltung vom 27.12.2010 an uns ging.

Da die Berechnungsgrundlage dieser Abrechnung nur der Dezember 2009 war (wir sind am 1.12.2009 in diese Wohnung gezogen), in dem viel geheizt wird, hatten wir damals Widerspruch eingelegt.



Die Betriebskostenabrechnung von 2010 (in einem Schreiben vom 9.12.2011) war in der Tat geringer, als die geschätzte. Wir sollten ab 01.02.2012 24 Euro monatlich mehr zahlen.


Dann kommt der Wechsel der Hausverwaltungen.
Mit einem Schreiben vom 30.12.2012 wird uns mitgeteilt: „Ab sofort sind Mieterhöhungen und Betriebskostenanpassungen nur wirksam, wenn diese durch – neue Hausverwaltung – veranlasst bzw. zugestellt werden."

Das nehmen wir zum Anlass und zahlen die 24 Euro mehr im Monat nicht, weil das nicht von der neuen Hausverwaltung bestätigt wurde.


Fazit:

Wenn es Zahlungsforderungen gibt, dann diese aufgrund der Betriebskostenabrechnung von 2010, also 24 Euro mehr mtl. und nicht die Abrechnung von 2009: 120 Euro mehr mtl.
PLUS Nachzahlung von Januar bis Juni 2012

Und: wir haben bisher 2 Briefe von der neuen Hausverwaltung bekommen: vom 30.12.2011: Wechsel der Hausverwaltung und vom
12.06.2012: Zahlungsaufforderung mit Drohung eines „gerichtlichen Beitreibungsverfahren".
Also auch keine Zahlungserinnerung.


Sollen wir das Geld unter Vorbehalt erst einmal überweisen?
Wir sollen wir weiter vorgehen?

Danke für Ihre Unterstützung


Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Anhand des Schreibens liegt m.E. keine wirksame Betriebskostenerhöhung vor, denn gem. § 560 Abs.1 S.2 BGB sind in Textform anzukündigende Betriebskostenerhöhungen immer auch zu begründen. Fehlt eine solche Begründung ist die Betriebskostenerhöhung gänzlich unwirksam.

Die vorliegend in der Zahlungsaufforderung vom 12.06.2012 ausgesprochene Betriebskostenerhöhung entspricht somit nicht den gesetzlichen Anforderungen. Denn diese erschöpft sich lediglich in der Ankündigung der Betriebskostenerhöhung und der Zahlungsaufforderung ohne jedoch die rechtlichen und tatsächlichen Gründe für die Erhöhung darzulegen.

Darüber hinaus müssen für eine wirksame Betriebskostenerhöhung im Allgemeinen ohnehin folgende Voraussetzungen vorliegen:

Voraussetzung für ein Erhöhungsrecht des Vermieters ist nach der Rechtsprechung, dass der dieser einen Anspruch auf Nachzahlung aus der Jahresabrechnung hat (LG Berlin, Urteil v. 08.12.03, 67 S 235/03; AG Hamburg-Bergedorf, Urteil v. 12.02.02, 409 C 497/01).

Dies ist vorliegend fraglich, denn aus dem Schreiben, welches vom 12.06.2012 datiert, ergibt sich keinerlei Begründung für die Betriebskostenerhöhung. Darüber hinaus verlangt das Gesetz in § 560 Abs. 5 BGB ein sich an den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit orientierendes Erhöhungsverlangen. Das heißt, dass die Umlageerhöhung bzw. die Erhöhung der Betriebskostenpauschale - in einem nachvollziehbaren Verhältnis zu den gestiegenen Betriebskosten stehen muss, auf die der Vermieter die Erhöhung stützt. Auch hierzu trägt die Verwaltung nicht vor.

Im Ergebnis bleibt daher festzuhalten, dass unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben, die Betriebskostenerhöhung nach § 560 Abs.1 S.2 BGB mangels Begründung unwirksam ist. Zudem besteht m.E. hier auch kein Anspruch zur Betriebskostenerhöhung.

Sollte die Verwaltung zur Begründung der Erhöhung die Betriebskostenschätzung vom Dezember 2009 anführen, berührt dies die Unwirksamkeit der Betriebskostenerhöhung vom 12.06.2012 nicht. Denn die Grundlage, die der Schätzung vom Dezember 2009 zugrunde lag wurde durch die Anpassung vom Dezember 2010 gegenstandslos.

Allerdings beleibt aber die seit dem 1.12.2012 geltende Betriebskostenerhöhung wirksam. Zum einen sehe ich keine Tatsachen, die diese unwirksam machten. Zum anderen besteht die Verpflichtung zur Zahlung dieser Betriebskostenerhöhung gem. § 566 BGB auch gegenüber Ihrer neuen Verwaltung. Denn gem. § 566 BGB tritt der neue Verwalter in die Rechte und Pflichten aus dem zwischen Ihnen und dem ehemaligen Vermieter bestehenden Mietverhältnis ein. Hierzu gehört auch die Betriebskostenanpassung vom 1.1.2012.

Auch aus dem Schreiben vom 30.12.2012, in dem Ihnen mitgeteilt wurde, dass ab sofort Mieterhöhungen und Betriebskostenanpassungen nur wirksam seien, wenn diese durch die neue Hausverwaltung veranlasst bzw. zugestellt werden können Sie nicht herleiten, einen Anspruch auf Einstellung der Zahlungen der Betriebskostenerhöhung in höhe von 24,- € zu haben. Denn diese Ankündigung hat Geltung für die Zukunft und soll ersichtlich vergangene Vereinbarungen mit dem ehemaligen Vermieter jedenfalls nicht ausschließen.

Sie stellt vielmehr klar, dass nunmehr der neue Verwalter die Betriebskostenanpassungen vornimmt. Die in der Vergangenheit bereits bestehenden Betriebskostenanpassungen entfalten Ihnen gegenüber gem. § 566 BGB auch zum neuen Verwalter eine rechtliche Verbindlichkeit, sodass Sie diese zahlen müssen.

Das Schreiben vom 12.06.2012 stellt eine Mahnung nach § 286 BGB dar. Diese ist jedoch auch ohne Fristsetzung wirksam, sodass es rechtlich nicht erheblich ist, dass die Frist bei Zustellung des Schreibens bereits verstrichen war. Die Forderung kann daher im Mahnverfahren geltend gemacht werden. Zumal im Mahnverfahren die rechtlichen Voraussetzungen des geltend gemachten Anspruchs ohnehin nicht geprüft werden.

Im Ergebnis ist somit festzuhalten, dass jedenfalls die Betriebskotenerhöhung vom 12.06.2012 gem. § 560 Abs.1 S.2 BGB unwirksam ist. Die seit dem 1.12.2012 geltende Betriebskostenerhöhung entfaltet dem gegenüber jedoch auch gegenüber dem neuen Verwalter weiterhin Wirksamkeit.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Marksen Ouahes, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 20.06.2012 | 09:23

Vielen Dank Herr Ouahes für die schnelle Antwort.
Ich hatte in meiner ersten Beschreibung noch folgendes vergessen:

Wir haben als Mietergemeinschaft am 20.01.2012 Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung vom 01.02.2012 (von Ihnen wahrscheinlich mit falscher Zahl geschrieben 1.12.2012) eingelegt.

Aber: Wir wären bereit die aktuelle Erhöhung der Betriebskosten zu tragen. Sollen wir diesen Betrag nun überweisen? Also nicht, wie im aktuellen brief gefordert: 560 Euro, sondern 38 Euro x 6 = 228 Euro und mtl Mietzahlung alter Mietpreis + 38 Euro?

Und sollen wir der Hausverwaltung antworten, dass wir jetzt so handeln?

Danke für eine Beantwortung der noch für mich offenen Fragen.

Tina Wende
10435 Berlin

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.06.2012 | 11:53

Sehr geehrte Fragestellerin,

wie gesagt halte ich die derzeitige Betriebskostenerhöhung unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben derzeit für unwirksam.

Hingegen dürfte mangels anderslautender Angaben die Betriebskostenerhöhung vom 1.2.2012 wirksam sein, wobei hier eine Prüfung der BK vom 1.2.2012 hinsichtlich der Frage, ob Sie die diesbezüglichen Rückstände zahlen sollten, sicherlich erhellender sein wird.

Sollte aber die BK vom 1.2.2012 hinreichend begründet worden sein und diese auch den Tatsachen entsprechen, dann sollten Sie die diesbezüglichen Rückstände zahlen.

Sie sollten der Hausverwaltung Ihren Standpunkt auf jeden Fall zeitnah mitteilen, möglicherweise läßt sich auf dem Wege eine Einigung erreichen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen weiterhelfen und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen
M.Ouahes
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 20.06.2012 | 13:49

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