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Drohender Rechtstreit mit unserem Ex-Mieter

25.02.2008 09:23 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Nachdem wir bereits die Einrichtung „Frag-einen-Anwalt“ in gleicher Mietangelegenheit zum Punkt Renovierungspflicht etc. befragt haben, hier weitere Fragen aufgrund unerfreulicher Entwicklungen, die im Zusammenhang mit dem Auszug unseres Mieters stehen.

Wir haben 10 Jahre lang mit unserem Mieter friedlich koexistiert – er im an ihn vermieteten
Fachwerkhaus, wir im ausgebauten Nebengebäude, in dem wir während unserer D-Aufenthalte (mein Mann und ich arbeiten in Südamerika) wohnten und in dem sich auch meine
kleine Firma befindet.
Unser Mieter bezahlte die Heizungskosten (Gas) voraus, während wir Wasser, Müll, Kabel voraus bezahlten. Vereinbart war per Mietvertrag anteilige Kostenübernahme nach Quadrat-metern, was Wasser, Schornsteinfeger und Wartung anging. Strom hat jeder gemäß zwei un-abhängigen Zählern bezahlt, während die Gaskosten aufgrund des per Zwischenzähler er-rechneten Verbrauchs abgerechnet wurden. Zur Grundgebühr der Gasrechnung weiter unten.

Seit unserer Kündigung wegen Eigenbedarfs fing unser Mieter an, uns ohne Ende zu schikanieren. Ich erspare Ihnen die Einzelheiten.

Hier die Daten, um die es jetzt geht:
Unser Mieter zog schließlich per 30. September 2007 aus, nachdem er uns über ein Jahr lang in zynischer Weise zappeln ließ. In Anwesenheit von zwei von uns benannten Vertrauens-personen hat unser Mieter das Haus übergeben, da ich erst am 4. Oktober wieder in D sein konnte und mein Mieter diesen Tag unter fadenscheinigem Ausreden nicht abwarten wollte.

Mit Schreiben vom 28. Oktober 2007 stellte er die uns betreffenden Gaskosten vom 1.1. bis
30.9.07 in Rechnung, und zwar aufgrund des Zählerstands - ohne Beifügung einer Rechnungskopie des Gaswerkes, aus der die angewandten Tarife zu ersehen gewesen wären. Dies war zum derzeitigen Zeitpunkt auch gar nicht möglich, da die Jahresabrechnungen in der Regel erst im Januar des Folgejahres ankommen.
Wir schrieben, daß eine Gegenabrechnung der von uns für ihn bezahlten Betriebskosten erst nach Eingang der Jahresab-rechnungen (Wasser, Müll etc.) bis Mitte/Ende Januar möglich sein werde und er uns auch eine Rechnungskopie über den Gasverbrauch schicken möge.

Außerdem forderten wir ihn auf, die ihm obliegenden Arbeiten wie Entfernung (im übrigen nicht genehmigter, aber während seiner Mietzeit von uns tolerierter) Einbauten im Hof (Hühnerstall, Ententeich, Holzschuppen) sowie die Reparatur diverser Beschädigungen im Haus, inklusive eines in erbärmlichem Zustand mitvermieteten Klaviers bis 15. Januar 2007 vorzunehmen.
Renovierungspflicht bestand für ihn nicht, obwohl er seinerzeit ein grundrenoviertes Haus übernommen hatte.

Nach zweimaliger Mahnung unseres Mieters, auf die wir jeweils
mit den gleichen Argumente und der Bitte um Geduldung bis Januar antworteten, erhielten wir ein Schreiben seines Anwalts vom 18.12.07, indem er alle unsere Forderungen, bis auf zwei Kleinigkeiten, pauschal bestritt, insbesondere die Beschädigung des Klaviers (Kostenvoranschlag zwischen 1.450,- und 1.800,- EUR). Gleichzeitig schickte uns sein Anwalt seine Gebührenrechnung zusammen mit der Berechnung der Kaution von ca. 3000, - EUR und den anteiligen Gaskosten inkl.
angefallener Zinsen.

Erneut schrieben wir am 31.12.07 das oben Genannte an den Anwalt, u.a. daß wir zu keiner Teilabrechnung der Betriebskosten verpflichet sind, wir die Gesamtabrechnung der Betriebskosten erst im Januar vorlegen könnten und die Kaution erst nach Erledigung der ausstehenden Arbeiten zurückbezahlt werden müsse. Im übrigen seien wir in der Zeit vom 1. Februar bis Mitte April 2008 arbeitsbedingt in Südamerika, so daß wir erst nach Rückkehr die nicht erledigten Arbeiten in Auftrag geben könnten, falls unser Mieter sie bis zur gesetzten Frist nicht selbst vornähme.
All das schien weder auf unseren Mieter noch auf dessen Anwalt Eindruck zu machen, denn unsere Einlassungen blieben unbeantwortet.
Am 15. Februar, also nach unserer Abreise, erhielten wir über das Amtsgericht einen Mahnbescheid über die bereits mit Schreiben vom 18.12. anwaltlich geforderten Summen.
Wir haben jetzt fristgerecht von Bolivien aus Widerspruch eingelegt.

Inzwischen haben auch wir die Gegenrechnung der Betriebskosten vornehmen können und dabei festgestellt, daß sich unser Mieter bei seiner Gaskostenabrechnung vom 28. Oktober 2007 verrechnet hat. Dies veranlaßte uns zur erneuten Überprüfung seiner Abrechnung 2006 vom 8. Juni 2007, in der er sich ebenfalls zu unseren Ungunsten, und zwar um ca. 300,- EUR verrechnet hatte, was wir leider seinerzeit nicht bemerkt hatten.

Noch haben wir unsere Gegenabrechnung für 2007 sowie die von uns korrigierten fehlerhaften Abrechnungen unseres Mieters weder ihm noch seinem Anwalt geschickt, weil wir noch die Antwort von Ihnen abwarten wollten.
Diese ausführliche Einleitung war nötig, damit Sie folgende
Fragen gezielt beantworten können:

- Müssen wir die Gaskosten-Rechnung unseres Ex-Mieters anerkennen, obwohl er uns trotz mehrmalige Aufforderung keine
Rechnungskopie des Gasunternehmens zugeschickt hat?
Wenn ja, hätten wir die anteiligen Gaskosten bezahlen müssen, bevor wir selbst imstande waren, aufgrund der erst im Januar eingehenden Rechnungen über Wasser und Müll eine Gegenrechnung
aufzustellen?

- Ist die Frist für uns abgelaufen, innerhalb derer wir seine fehlerhafte Abrechnung vom 8. Juni 2007 betr. unseren Kostenanteil für 2006 anfechten können?

- Unser Mieter ist der Ansicht, daß bei den Gaskosten die Grundgebühr und die Schornsteinfegerarbeiten zu je 50 % abgerechnet werden müssen. Wir dagegen meinen, dass auch hier unsere per Mietvertrag getroffene Vereinbarung, nach Quadratmetern anteilig abzurechnen, anzuwenden ist (er 64,64 %, wir 35,3 %). Er meinte bereits früher, daß dies in den beiden genannten Fällen nicht gälte, da es sich jeweils um Grund-einrichtungen (Kamin und Grundgebühr) handle. Ist das richtig? Oder können wir wie bei Wasser/Kanal nach Prozenten abrechnen, da es sich ja auch um verbrauchsbedingte Kosten handelt?

- Sollte sein Anwalt weiterhin, auch nach Erhalt unserer Gegenrechnung der Betriebskosten mit der gegenseitigen Aufrechnung (die zu unseren Gunsten ausgeht) sowie dem Hinweis,
daß wir die Rest-Kaution erst nach Abschluß der von uns in Auftrag zu gebenden Arbeiten nach unserer Rückkehr Mitte April 2008 zurückzahlen können, die im Mahnbescheid angeführte Drohung wahrmachen („Der Antragsteller hat erkärt, daß der Anspruch von einer Gegenleistung nicht abhänge. Für den Fall eines Widerspruchs hat der Antragsteller die Durchführung des streitigen Verfahrens beantragt“), wie sollen wir uns dann verhalten? Wir können von Südamerika aus keinen Anwalt einschalten.
Reicht es, wenn wir dem Anwalt unseres Ex-Mieters neben der Vorlage unserer Betriebskostenabrechnung, mitteilen, daß wir erst Mitte April wieder in Deutschland sein werden und erst dann für eine gerichtliche Auseinandersetzung zur Verfügung stünden. Oder was sollten wir schreiben? Natürlich hoffen wir, daß sein Anwalt in Kenntnis der fehlerhaften Abrechnungen seines Mandanten und der Tatsache, daß dieser uns gegenüber zu den geforderten Arbeiten keinerlei Stellung genommen hat, ihm VORERST von weiteren gerichtlichem Schritten abrät, bis ihm dann später die Rechnungen über die von uns in Auftrag gegebenen Arbeiten vorgelegt werden. Haben wir Zeit, diese Arbeiten erst nach unserer Rückkehr nach Deutschland im April in Auftrag zu geben?

Können wir, nachdem die Frist für unseren Mieter am 15. Januar zur Erledigung der Arbeiten verstrichen ist, während unserer Abwesenheit aus Deutschland das Klavier reparieren lassen oder müssen wir die höchstwahrscheinlich zu erwartende gerichtliche Auseinadersetzung in diesem Punkt abwarten? Der Mieter bestreitet die Beschädigungen (riesengroße weiße Flecken, Loslösung des antiken Furniers, Verklebung der Tasten). Er habe das Klavier so übernommen und er habe auch Zeugen dafür. Dies ist gelogen. Auch wir haben mindestens vier unabhängige Zeugen dafür, daß das Klavier in astreinem Zustand war.

Um Zeit zu sparen, können Sie gern Ihre andersfarbig markierten Antworten zwischen unseren Text einfügen.

Mit Dank für Ihre Beratung und freundlichen Grüßen

e-mail:














Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne beantworte ich Ihnen Ihre Fragen unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes wie folgt:

Vorweg möchte ich anmerken, dass es sich hierbei nur um eine Erstberatung handelt, und die hiesigen Ausführungen auch aufgrund der fehlenden Unterlagenkenntnis keine umfassende Rechtsberatung ersetzen können.

1. Wenn ich Sie richtig verstanden habe, rechnet der Mieter nicht nur seine eigenen Heizkosten direkt mit dem Versorger ab, sondern zahlt auch Ihre Heizkosten für das Nebenhaus, welche er Ihnen dann in Rechnung stellt. Falls ich das so richtig verstanden habe, ist das ein höchst ungewöhnliches Vorgehen, ändert aber nichts an der Sachlage.

Der Mieter muss seinen Anspruch plausibel machen. Dies kann er nur, wenn er aufgrund der Belege nachweist, dass der geltend gemachte Anspruch auch tatsächlich existiert. Der Mieter muss Ihnen daher entweder die entsprechenden Rechnungen in Kopie zur Verfügung stellen oder Ihnen wenigstens die Möglichkeit zur Einsichtnahme geben, damit Sie die Rechnung überprüfen können. Vorher brauchen Sie die Rechnung nicht zu begleichen.

zu 2: Ihre eigene Betriebskostenabrechnung ist mit den Gegenansprüchen aufrechenbar. Diese Aufrechnung können Sie aber nur dann vornehmen, wenn Ihre eigenen Ansprüche auch fällig sind. Das heißt, nur wenn Ihre eigene Betriebskostenabrechung fertig abgerechnet ist und der Mieter diese auch zahlen muss, können Sie mit den Heizkosten aufrechnen.

zu 3: Für die fehlerhafte Abrechnung aus dem Juli 2007 haben Sie meines Erachtens 12 Monate Zeit für eine Überprüfung und einen entsprechenden Widerspruch. Hier muss aber vorweg gesagt werden, dass diese Regelungen eigentlich für den Mieter gedacht sind, und nicht für den Vermieter. Da bei Ihnen aber der Mieter die Vorauszahlungen leistet und Ihnen gegenüber abrechnet, muss diese Überprüfungsmöglichkeit auch umgekehrt für Sie gelten. Daher können Sie die fehlerhafte Abrechnung meines Erachtens durchaus noch monieren.

zu 4: Hinsichtlich des Schornsteinfegers ist eine Abrechnung nach Quadratmetern möglich, sofern dies entsprechend im Vertrag vereinbart ist. Sie müssen nur beachten, ob der Schornsteinfeger nicht bereits über die Heizkosten abgerechnet wird. Es kommt regelmäßig vor, dass die Kosten doppelt geltend gemacht werden.

zu 5: Sie haben nach gefestigter Rechtsprechung 6 Monate Zeit, um über die Kaution abzurechnen. Vor Ende März ist die Kaution also gar nicht fällig. Auch danach können Sie zumindest einen Teil der Kaution einbehalten, sofern eine Betriebskostenabrechnung noch aussteht und eine Nachzahlung zu erwarten ist.

zu 6: Natürlich können Sie auch von Südamerika aus einen Anwalt einschalten und dies sollten Sie auch tun. Denn wenn der gegnerische Anwalt ins streitige Verfahren übergeht und es zu einer Gerichtsverhandlung kommt, dann müssen Sie auch erscheinen, falls Sie nicht von einem Anwalt vertreten sind. Wenn Sie aber in Südamerika sind, dann sollte sinnvollerweise ein Anwalt hier in Deutschland die ganze Sache übernehmen, eben weil Sie persönlich nicht anwesend sind.

Die bloße Mitteilung, dass Sie die Kaution im April bezahlen wollen, wird dem gegnerischen Anwalt sicher nicht genügen. Man kann es zwar versuchen, aber so wie Sie die Sache schildern, wird er sich vermutlich nicht darauf einlassen.

zu 7: Sie selbst haben für Ihre Abrechnung 2007 Zeit bis zum 31.12.2008. Bis dahin müssen Sie über die Betriebskosten abgerechnet haben.

zu 8: Der Mieter muss natürlich Beschädigungen ersetzen. Allerdings sind Sie in der Beweislast, dass der Mieter das Klavier beschädigt hat. Inwieweit Sie diesen Beweis erfolgreich führen können, kann von hier aus nicht beurteilt werden. Wenn der Mieter die Sache nicht selbst repariert oder reparieren lässt (und dies nachweisbar ist), können Sie selbst eine Reparatur veranlassen und dem Mieter in Rechnung stellen.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung geben. Falls Sie eine Rückfrage haben, können Sie gerne die Nachfragefunktion benutzen. Gerne stehe ich Ihnen auch für eine Interessensvertretung in dieser Angelegenheit zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Stefan Aust
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 26.02.2008 | 04:17

Sehr geehrter Herr Aust,

vielen Dank für Ihre unglaublich schnelle und klare Auskunft zu den diversen Punkten, die ich angepsrochen habe.

Zum Punkt Nachweis meines Mieters über berechtigte anteilige Gaskosten, die von uns zu zahlen sind: In seiner Aufstellung hat er folgenden Vermerk stehen:
„Die Betriebskosten-Abrechnungsbelege können Sie nach Rücksprache gerne einsehen“.
Als Absender ist seine e-mail-Anschrift angegeben.
In früherem Schreiben nannte er uns die Anschrift seiner Freundin in Frankfurt (obwohl
diese nicht der Anschrift entspricht, unter der er sich beim Einwohnermeldeamt angemeldet hat). So haben wir auch per Einschreiben mit Rückantwortschein am 17.12.07 die Liste der von ihm zu behebenden Arbeiten nach Frankfurt geschickt – mit der nochmaligen Bitte, uns Rechnungskopien als Nachweis seiner Forderungen zu schicke. Das Gleiche an seinen Anwalt, da unser Mieter nicht von uns verlangen könne, 90 km nach Frankfurt (hin und zurück) zu einer Anschrift ohne Telefon (zwecks einer möglichen, wenn auch absurden Verabredung) zu fahren, um Rechnungskopien einzusehen. Keine Reaktion. Ich denke, daß dies unter die Unzumutbarkeitsklausel fallen würde und das Gericht dies auch so sehen würde. Richtig?

Was mir noch nicht ganz klar ist, sind die Fristen betreffend „zu erledigende Arbeiten“ und
Rückzahlung der Rest-Kaution.... Sie schreiben, daß die Frist zur Rückzahlung der Kaution
bzw. des Saldos in unserem Fall per 31. März endet, also nach sechs Monaten.
Nochmal die Daten:
Originalton seines Anwaltes: ....“Außer dem Schaden an der Fassade und an dem Holzgaragentor werden die von Ihnen behaupteten Beschädigungen, insbesondere was das
Klavier anbelangt, mit Nachdruck bestritten.“

Der Anwalt ging aber mit keinem Ton auf die Einbauten im Hof und weitere Restspuren im Haus ein (dort sind noch Teile seines
ausgebauten Kleiderschrankes in Form von angeschraubten Leisten und einer in den Fußboden eingelassenen Schiene) ein, die auf meiner „Zu erledigenden Liste“ als zu entfernen
beschrieben sind. Die sind ja nicht von Geisterhand eingebaut worden. Der Kamin ist voller Asche, der OSB-Platten-Fußboden im Wohnzimmer mit großem schwarzen Fleck beschädigt,
ebenfalls eine große beschädigte Fläche unter seinem Schreibtischstuhl. Ferner hat er alle von ihm UND von uns gepflanzten Stauden ausgerissen und auf den Müll geworfen etc. etc.

Wie Ihnen geschrieben, sollte er die Wiederherstellungsarbeiten bis 15. Januar 2008 verrichten.
Ich hatte ihm gleichzeitig angeboten, pauschal für alle Arbeiten inkl. Materialien mit 500,- EUR zu verrechnen. Dies wart ein äußerst großzügiges Angebot, auf das sowohl er als auch sein Anwalt mit Stillschweigen „reagierte“.

Deshalb nochmal die Frage an Sie, vielleicht etwas klarer formuliert:
Wie sollen wir uns jetzt gegenüber seinem Anwalt verhalten. Ich dachte, ich schicke ihm a) die aus meiner Sicht korrigierten Betriebskostenabrechnungen b) unsere eigene Betriebskostenabrechnung 2007 c) den Hinweis, daß sein Mandant die unstreitig von ihm zu erledigenden Arbeiten wie Entfernen der Einbauten etc. bis zur eingeräumten Frist nicht vorgenommen und auch unser Angebot der pauschalen Abgeltung nicht angenommen habe und daß wir aus diesem Grunde diese Arbeiten nach Rückkehr Mitte April nach Deutschland in Auftrag geben müßten.

Kann mit Hinweis auf unsere Rückkehr im April diese 6-Monatsfrist zur Kautionsrückzah-lung unterbrochen werden, nachdem er sich nie zu diesen zu erledigenden Arbeiten geäußert hat und wir ja unsere Arbeit in Südamerika nicht unterbrechen können, nur um die Arbeiten, die er zu verantworten hat, durchführen zu lassen, weil man dazu ja vor Ort sein muß.....?

Wenn man diese Arbeiten mit ca. 700,- EUR und das Klavier mit ca. 1.700,- EUR sowie das Plus für uns aus Betriebskosten-Aufrechnung veranschlägt, könnten wir jetzt ca. 500,- EUR
der Kaution zurückzahlen.

Vielleicht könnten wir mit dieser Vorgehensweise seinen Anwalt veranlassen, vorerst keine gerichtlichen Schritte einzuleiten. Denn was könnte bei Gericht herauskommen? Daß unser Mieter verdonnert wird, uns Nachweise für seine Forderungen vorzulegen und Stellung zu den von hm nicht erledigten Arbeiten zu nehmen.....aus meiner Laiensicht....., bevor wir zur
Rückzahlung der (Rest)-Kaution verpflichtet sind?

Wenn trotzdem ein gerichtliches Verfahren eingeleitet würde, würden wir Sie gern als Anwalt beauftragen. Macht das Sinn? Koblenz ist ca. eine Stunde mit dem Auto vom Ort des entsprechenden Amtsgerichts entfernt.... Vielleicht können wir dieserhalb direkt mailen, wenn Sie mir Ihre e-mail (und evtl. Skype-Namen??) mitteilen.

Mit Dank für nochmalige Beantwortung und freundlichen Grüßen




P.s. Sollte ich noch weitere Fragen gegen Bezahlung einstellen wollen, kann ich Sie dann zur
Beantwortung angeben, weil Sie den Vorgang ja schon kennen?




Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.02.2008 | 10:35

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu 1: Das ist richtig. Zwar besteht grundsätzlich keine Verpflichtung, Kopien zu erstellen, aber bei derartig großen Entfernungen können Sie in der Tat verlangen, dass Ihnen Kopien (welche Sie aber bezahlen müssen!) zur Verfügung gestellt werden.

zu 2: Über die Kaution muss nach gefestigter Rechtsprechung innerhalb von 6 Monaten nach Ende des Mietverhältnisses abgerechnet werden. Ungeachtet dessen können Sie natürlich weitere Fristen setzen, um Beschädigungen beheben zu lassen. Weigert sich der Mieter, die Schäden zu beheben, dann können Sie diese selbst durch einen Handwerker beheben lassen und diese Ansprüche durchaus mit der Kaution verrechnen. Die Kaution dient ja der Sicherung aller Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Länger als 6 Monate dürfen Sie die Kaution oder Teile der Kaution nur einbehalten, wenn noch eine Betriebskostenabrechnung aussteht und eine Nachzahlung zu erwarten ist.

zu 3. Da der Mieter einen Anwalt eingeschaltet hat, würde ich empfehlen, ebenfalls einen Anwalt einzuschalten, damit Sie "auf gleicher Augenhöhe" sich mit dem Mieter über die bestehenden Ansprüche auseinandersetzen können.

Sollten Sie lieber auf eigene Faust weiter agieren wollen, so würde ich empfehlen, gegenüber dem Anwalt geltend zu machen, dass nach wie vor Arbeiten vom Mieter auszuführen sind. Sie sollten ihm vielleicht eine letzte Nachfrist setzen, die ausstehenden Arbeiten zu erledigen und ihm gleichzeitig ankündigen, dass andernfalls eine Firma beauftragt wird, die Arbeiten auf seine Kosten zu erledigen. Bevor dies geschieht, müssen aber Beweise gesichert werden, wie zum Beispiel durch Photos und möglichst mehrere Zeugen. So kann man hinterher beweisen, welche Arbeiten notwendig waren und welche Beschädigungen vorlagen.

zu 4: Die 6-Monatsfrist kann grundsätzlich nicht unterbrochen werden. Allerdings kann innerhalb der 6-Monatsfrist bereits die Aufrechnung erklärt werden. Wenn Sie also innerhalb der Abrechnungsfrist eigene Ansprüche gegen den Mieter haben, dann können Sie die (anteilige) Auszahlung der Kaution endgültig verweigern. Wenn nach Abzug der Schäden von der Kaution noch 500,- Euro übrig sind, dann müssen diese auch ausgezahlt werden (innerhalb der 6-Monatsfrist).

zu 5: Im Falle eines Gerichtsverfahrens würde geklärt, wer welche Ansprüche in welcher Höhe hat. Der Mieter hat Ansprüche auf Rückzahlung seiner Kaution. Sie hingegen haben Ansprüche auf Schadensersatz. Die einzelnen Ansprüche müssten ggf. im Rahmen einer Beweisaufnahme geklärt werden und dann wird ausgeurteilt, wer was zu bezahlen hat.

zu 6: Gerne können Sie mich für eine Interessenvertretung beauftragen. Die Entfernung ist überschaubar und daher kein Problem. Meine Kontaktadressen sind hier auf der Plattform hinterlegt und auch unten angegeben.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Stefan Aust
Rechtsanwalt


Carl-Spaeter-Str. 76
56070 Koblenz
Tel.: 0261 / 18501
Fax.: 0261 / 32134
mail: ra-aust@gmx.de

Ergänzung vom Anwalt 26.02.2008 | 11:17

Kleine Ergänzung zu Ihrem PS:

Sollten Sie im Rahmen einer online-Frage eine weitere Frage unmittelbar an mich stellen wollen, so können Sie eine direkte online-Anfrage an mich stellen. Diese Möglichkeit wird über diese Plattform geboten, die Funktion befindet sich bei meinen Kontaktdaten.

Mit freundlichen Grüßen

Stefan Aust
Rechtsanwalt

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