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Drohende Insolvenz des Bauträgers/Bitte um Handlungsempfehlungen

17.02.2012 17:28 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Guten Tag,
unser Haus befindet sich ca. vier Wochen vor der Fertigstellung. 94 Prozent des Kaufpreises wurden gezahlt, u.a. leider auch die Schlussrate in Höhe von 6750 Euro. Was diese angeht, waren wir zu naiv. Sie sollte auf einem von einem Wirtschaftsprüfer verwalteten Konto liegen. Im Nachhinein haben wir aber festgestellt, dass es sich dabei um genau das Konto handelt, auf das wir auch die anderen Abschlagszahlungen an die Bau-Firma überwiesen haben.

Als Zahlung unsererseits steht nur noch die Rate 9 (von insgesamt 11) in Höhe von 13500 Euro aus. Diese ist vom Bauträger explizit mit „Fertigstellung Fassadenputz" beschrieben, und es könnte sein, dass witterungsbedingt in ein bis zwei Wochen verputzt wird, und diese Rate dann fällig würde. Dann wäre – ausgenommen eine Bemusterungs-Aufpreis-Summe in Höhe von 3741 Euro, die wir zurzeit zurückhalten – das komplette Haus bezahlt.

Wir reden also insgesamt über 17241 Euro, die wir (noch) nicht an den Bauträger gezahlt haben. Für diese Summe könnten wir die ausstehenden Arbeiten (Elektro- und Sanitär-Feininstallation; Außenputz; Anschluss der Heizungsanlage an die Erdwärmekabel; Absturzsicherungen; Innentüren; Keramik, Armaturen) in etwa selbst vergeben. Allerdings wissen wir nicht, wie wir uns verhalten sollen, denn:

Wir wissen bislang nur von den Handwerkern Bescheid über die angebliche finanzielle Schieflage. Sowohl der Elektroinstallateur als auch unser Heizungs-Sanitär-Keramik-Mensch (und viel mehr Leute müssen bei uns nicht mehr eingreifen) weigern sich, die Arbeiten fortzusetzen, weil die Außenstände unseres Bauträgers nicht beglichen wurden. Sie sagen offiziell nur: "Alleine Ihr Bauträger entscheidet, ob und wann es bei Ihnen weitergeht." Inoffiziell gehen sie allerdings von einer nahenden Insolvenz aus.

Anmerkung am Rande: Wir haben am 26. September 2011 mit den Bauarbeiten begonnen. Garantiert wurde uns laut Vertrag eine Bauzeit von vier Monaten plus drei Wochen Betriebsferien plus Schlechtwetterphasen. Insofern würde frühestens Ende März ein Verzug eintreten. Ab April wären wir allerdings obdachlos.

Inzwischen wissen wir, dass einigen anderen Bauherren von Seiten des Bauträgers Auflösungsverträge angeboten wurden. Ich habe da allerdings meine Bedenken, weil ich gehört habe, ein möglicher Insolvenzverwalter könnte diese später anfechten mit der Begründung, wir hätten zum Zeitpunkt der Unterschrift von der bevorstehenden Insolvenz gewusst. Und wir wollen natürlich nicht doppelt zahlen. Die ausstehenden Arbeiten einfach selbst vergeben können wir offenbar auch nicht, weil das Unternehmen (oder der Insolvenzverwalter) letztlich auf Einhaltung des Vertrages pochen könnte, oder?

Uns stellt sich nun die Frage, wie wir weiter verfahren sollen. Und insbesondere auch die, ob, unter welchen Umständen und wie wir laut BGB die noch zu erbringenden Teilleistungen aus dem Bau-Vertrag (die uns die Handwerker ja auflisten würden) sofort kündigen und besagte Arbeiten selbst ausschreiben könnten. Außerdem haben wir Angst, dass die Handwerker ihre verbauten Teile (Erdwärmepumpe, Badewanne, etc.) aus dem Haus entfernen können, denn diese Herren haben alle einen Schlüssel. Sollen/Dürfen wir die Schlösser also austauschen? Und dürfen wir auch nach Fertigstellung des Außenputzes die besagte 9. Rate mit Verweis auf noch nicht verrichtete Arbeiten einbehalten? Denn sonst wäre das Haus ja zu 100 Prozent bezahlt.

Danke für Ihre Antwort und Beste Grüße

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1.
Zurückhalten können Sie eine Rate grundsätzlich nur dann, wenn Arbeiten fehlen - mit denen der Bauträger in Verzug ist - oder diese mangelhaft sind.

Der Besteller kann wegen eines Mangels des Werkes erst nach erfolglosem Ablauf einer von ihm zur Nacherfüllung bestimmten angemessenen Frist den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn nicht der Unternehmer die Nacherfüllung zu Recht verweigert.

Ich würde davon (jetzt jedenfalls) keinen Gebrauch machen, weil Sie andernfalls auf den Kosten sitzen bleiben können.

Kann der Besteller die Beseitigung eines Mangels verlangen, so kann er nach der Fälligkeit die Zahlung eines angemessenen Teils der Vergütung verweigern; angemessen ist in der Regel das Doppelte der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten.

Soweit hier sich die Handwerker sowieso weigern weiterzuarbeiten, sollten Sie unter Fristsetzung den Bauträger zur Fortführung der nicht vollständigen Arbeiten auffordern.

Dieses würde ich sofort erledigen und eine 2-3 wöchige Frist setzen.

Zahlen würde ich nach fristlosen Fristablauf nicht mehr, vorher aber auch nicht, da Sie erst vom Bauträger über seine finanzielle Situation aufgeklärt werden sollten.

Denn schließlich kann Ihnen eine außerordentliches Kündigungsrecht zu stehen, was schon jetzt angedroht werden kann.

Die Kündigung aus wichtigem Grund setzt die Unzumutbarkeit der Vertragsfortführung für den Besteller und ein Zurechnungsmoment, nicht notwendig ein Verschulden, auf Seiten des Unternehmers voraus, z. B. eine (schuldhafte) schwere Gefährdung des Vertragszwecks durch den Unternehmer, was hier bald durchaus gegeben sein kann.

Soweit die Kündigung aus wichtigem Grund gerechtfertigt ist, entfällt mit Zugang der Kündigungserklärung die Vergütungspflicht für die noch nicht erbrachten Leistungen.

Vor einer Kündigung würde ich jedoch sicherheitshalber weiteren rechtlichen Rat einholen.

Von einem Auflösungsvertrag würde ich in der Tat aus dem von Ihnen genannten Grund einer Insolvenzanfechtung eher absehen - die Annahme dieser Gefahr ist zutreffend.

Bei Anzeichen einer Insolvenz sollten Sie daher als Bauherr sofort alle Zahlungen einstellen und den Stand der Bauarbeiten dokumentieren.

Ich nehme an, vertragliche Sicherheiten wie Bürgschaften bestehen entweder nicht bzw. macht es aufgrund der verschäften Finanzlage kaum Sinn mehr, diese vom Bauträger zu verlangen.

Somit können jetzt nur noch versuchen, weiteren Schaden zu verhindern.

Also, noch einmal zusammengefasst:

- keine Zahlungen mehr leisten;

- Frist zur Mangelbeseitigung setzen;

- Kündigung unter Rücksprache mit einem Anwalt Ihrer Wahl erwägen;

- keinen Auflösungsvertrag schließen;

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Nachfrage vom Fragesteller 17.02.2012 | 19:07

Vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort, die mir sehr geholfen hat. Ihre Ergänzung verunsichert mich allerdings umso mehr.

Bedeuten Ihre Ausführungen, dass wir uns der bereits verbauten (!) Gegenstände (Erdwärmeheizung, Teile der Keramik, etc.) nicht sicher sein können, weil a) die Handwerker diese wieder ausbauen könnten und die verbauten Gegenstände b) Teil der Insolvenzmasse werden und zurückgefordert werden könnten? Können die Sub-Unternehmer am Ende sogar mit Forderungen auf uns zukommen?

Wir haben das alles doch bereits bezahlt!

Beste Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.02.2012 | 19:31

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Das ist nicht gesagt, entschuldigen Sie ich wollte sie da nicht verunsichern.

Ich würde allerdings nicht hergehen und die Schlösser austauschen.

Ich nehme an, dass die bereits verbauten Teile schon bezahlt sind und insoweit keine Rechte mehr bestehen.

Genau wie Sie es können, werden die Unternehmer Ihre "weiteren" Arbeiten aufgrund des Ausbleiben "weiterer" Zahlungen des Bauträgers eingestellt haben.

Forderungen der Sub-Unternehmer gegen Sie sind mangels vertraglicher Beziehungen nicht möglich - nur im Verhältnis Bauträger und Ihnen bzw. Bauträger und Subunternehmer.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 17.02.2012 | 18:52

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

entschuldigen Sie, 2. hatte ich vergessen:

2.
Die Schlösser sollten Sie keinesfalls austauschen, denn normalerweise haben die Unternehmer sich alle bis zur vollständigen Zahlung das Eigentum an den gebauten Gegenständen vorbehalten, ggf. kommt auch ein Werkunternehmerpfandrecht in Betracht.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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