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Drei Objekte Grenze


| 11.12.2016 18:39 |
Preis: 25,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sven Weichel



Guten Tag,
ich habe im Jahr 2016 eine Wohnung in Berlin verkauft, verkaufe 2017 Januar eine zweite, und erwerbe gleichzeitig im Februar zwei weitere Wohnungen dort.
Koennten Sie mir bitte sagen, ob die Drei Objekte Grenze hier zutreffen wuerde? Die beiden Wohnungen, die ich verkaufe, besitze ich seit ueber zehn Jahren.
Ich kaufe die beiden anderen Wohnungen fuer Vermietung und fuer meine Kinder spaeter. Es handelt sich um kleine Wohnungen und geringe Kaufpreise.
Gerne beantworte ich Ihre Anfrage:

Die Grenze von der privaten Vermögensverwaltung zum Gewerbebetrieb wird überschritten, wenn nach dem Gesamtbild der Betätigung die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch Umschichtung gegenüber der Nutzung von Grundbesitz im Sinne einer Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten entscheidend in den Vordergrund tritt. Dabei haben die Zahl der veräußerten Objekte und der zeitliche Abstand zwischen dem Erwerb des Grundstücks oder der Errichtung von Gebäuden und dem Verkauf eine indizielle Bedeutung. Eine nicht steuerbare Vermögensverwaltung ist in der Regel überschritten, wenn mehr als drei Objekte innerhalb eines Zeitraums von etwa fünf Jahren ab dem Erwerb oder der Errichtung der Objekte wieder veräußert werden. Der Fünf-Jahres-Zeitraum ist allerdings keine starre Grenze.

Gemessen an diesen Grundsätzen ist die sog. Drei-Objekte-Regelung nicht überschritten. Sie erzielen insoweit keine gewerblichen Einkünfte.


Ich hoffe Ihnen einen verständlichen Überblick gegeben zu haben und bedanke mich für das Ihrerseits entgegen gebrachte Vertrauen.

Freundliche Grüße
Weichel
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 13.12.2016 | 15:23

Guten Tag, wenn ich Sie richtig verstehe, dann bin ich auf der sicheren Seite, da ich die Wohnungen erst nach zehn Jahren verkaufe?
Es ist sehr wichtig fuer mich, eine eindeutige Antwort zu bekommen, um nicht rueckwirkend den Gewinn beim Verkauf der beiden Wohnungen versteuern zu muessen.
Kann ich Ihre Angaben im Zweifelsfall fuer die Steuerbehoerden verwenden, bzw Sie mich unterstuetzen, falls noetig?
Hier noch einmal in Kuerze
-Verkauf 2016 einer Wohnung erworben 2005
-Verkauf 2017 einer Wohnung erworben 2006
-Erwerb 2017 von zwei kleinen Wohnungen
Vielen Dank,

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.12.2016 | 15:34

Sehr gerne beantworte ich Ihre Rückfrage:

I.
Die 3-Objekte-Regel betrifft die Frage, ob Sie die Erlöse aus dem Verkauf als gewerbliche Einkünfte (sog. Einkünfte aus Gewerbebetrieb) zu vesrteuern haben. Hiervon gehe ich nach den Ihrigen Schilderungen nicht aus.

II.
"wenn ich Sie richtig verstehe, dann bin ich auf der sicheren Seite, da ich die Wohnungen erst nach zehn Jahren verkaufe?"

Dies hat nichts mit der sog. Drei-Objekt-Grenze zu tun.

Hier stellt sich die Frage, ob Sie die Einkünfte generell zu versteuern haben. Dies ergibt sich aus §§ 22, 23 EStG. Insoweit gilt folgendes:

Soweit der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahr beträgt, sind die Einkünfte aus dem Verkauf zu versteuern. Soweit die 10-Jahres Grenze überschritten ist, müssen Sie die Einkünfte nicht versteuern.

Soweit der von Ihnen dargelegte Sachverhalt zutrifft (Zeitraum zwischen Erwerb und Veräußerung > 10 Jahre), müssen Sie den Gewinn demnach NICHT rückwirkend versteuern.


"Kann ich Ihre Angaben im Zweifelsfall fuer die Steuerbehoerden verwenden, bzw Sie mich unterstuetzen, falls noetig?"

Dies ist selbstverständlich beides möglich.

Ich hoffe Ihnen weitergeholfen zu haben.

Freundliche Grüße
Weichel
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 13.12.2016 | 17:09


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