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Drainage an einer Garagenwand mit Grenzbebauung

| 28.08.2012 00:11 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Wir wohnen in Hessen und haben vor 3,5 Jahren eine Doppelgarage in Grenzbebauung errichten lassen. Es handelt sich dabei um ein Grundstück in Hanglage. Die betrffende Seite des Nachbargrundstücks liegt rechts von einer Treppe, die zum Eingang führt und ist ca. 1,50 breit. Es wachsen verschiedene Pflanzen darauf.

1)
Auf Grund der Querulanz des Nachbars hat der Architekt dafür gesorgt, dass in Absprache mit dem Amt für Bodenmanagement die Grenze um 8 cm zu meinen Ungunsten nach rechts verschoben wurde. Demnach wurde die Außenwand der Garage 8 cm von der Grundstücksgrenze entfernt errichtet. Im Fußpunkt der Außenwand wurde ein 10 cm breites Drainagerohr eingebracht. Es liegt im vorderen Garagenbereich etwa 1 Meter im Boden und weiter hinten knapp 2,50 Meter.

2)
Weiterhin wurde der Arbeitsraum mit dem zuvor ausgebaggerten Bodenmatrial verfüllt. Da dies nicht ausreichte, wurde noch etwa 4 cbm vergleichbarer Boden (sog. Bomix-Material), mit Kalkbeimischung und auch kleineren Steinen (wg. der Drainagefunktion) eingebracht. Darüber wurde eine 30 cm starke Mutterbodenschicht aufgetragen.

---
zu 1) Der Nachbar klagt nun auf Entfernung des Drainagerohrs, das seiner Ansicht nach unrechtmäßigen Überbau darstellt, der auch z.B. das Pflanzenwachstum behindere. Der Architekt meint, dass das Hess. Nachbarrechtsgesetz gilt, das dem Nachbarn bei einer eigenen Bauaktion ein direktes Anbauen an die "Nachbarwand" also die Garagenwand vorschreibt. Die Drainage würde man dann entfernen. Er meint weiter, dass wenn die Garage noch weiter nach rechts heraus errichtet worden wäre, genau das nicht möglich ist und sich ein Spalt zwischen meiner Garagenseite und der neuen Wand auf dem Nachbargrundstück ergeben würde. Das sei nicht zulässig und würde ja zwangsläufig zu einem Überbau des Nachbars auf mein Grundstück führen. Man muss hier auch noch deutlich erwähnen, dass durch die Drainage keinerlei Beeinträchtigungen des Nachbargrundstücks vorliegen, denn es handelt sich wie gesagt um einen etwa 1,50 m breiten Streifen, auf dem die Pflanzen wie vor der Baumaßnahme auch, ungehindert weiterwachsen.

Dummerweise hat der Nachbar auch noch den Grenzverlauf nachmessen lassen und Recht bekommen: Die Grenze wurde somit um 4 cm zu unseren Ungunsten verschoben, so dass der Überbau jetzt 6 cm beträgt.

Wie passt das alles zusammen, wenn man die Regelungen des BGB hinzuzieht, die einen Überbau verbieten, es sei denn er geschieht nur fahrlässig?

Unser Architekt sagt, dass er in mehr als 20 Jahren Berufspraxis bisher alle Grenzbebauungen in ähnlicher Weise durchgeführt hat. Eine Nachfrage beim Justitiar des Architektenverbandes ergab, dass ein solcher Fall dort noch nie aufgetreten ist. Der Justitiar hat offensichtlich zunächst geschmunzelt, da er dachte, es würde sich um einen "Witz" handeln.

zu 2) Wir haben fototechnisch belegt (vorher - nachher), dass es keine Beeinträchtigungen des Pflanzenwachstums auf dem Nachbargrundstück gibt. Demnach hat der Baggerfahrer nichts abgegraben, so dass auch dieselben Pflanzen wie vorher dort wachsen. Der Nachbar möchte jedenfalls auf seinem Grundstück quasi dieselbe Erde haben wie vorher und sieht nicht ein, dass wegen der Garage auch eine Bodenverdichtung vorgenommen werden musste, damit es kein Absacken gibt. Der ein oder andere Stein ist ihm ebenfalls ein Dorn im Auge.

Wir sind gespannt auf Ihre Antwort!

Vielen Dank und freundliche Grüße

28.08.2012 | 07:29

Antwort

von


(2272)
Damm 2
26135 Oldenburg
Tel: 0441 26726
Web: http://www.rechtsanwalt-bohle.de
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Sehr geehrter Ratsuchender,


auch in Hessen gilt § 912 BGB: Überbau; Duldungspflicht , wonach der Nachbar einen Überbau dann zu dulden hat, wenn er NICHT vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat.


Und genau daran wird es nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung fehlen, wenn das Objekt vor 3,5 Jahren erstellt worden ist und jetzt erst die nachbarlichen Einwände erhoben werden.



Bezüglich des Überbaus ist auch nicht allein auf eine Fahrlässigkeit abzustellen. Um eine - verspätete - Entfernung verlangen zu können, müsste Ihnen VORSATZ oder GROBE Fahrlässigkeit angelastet werden können, wenn also die erforderliche Sorgfalt in ungewöhnlich hohem Maße verletzt worden ist.

Davon wird man nicht ausgehen können, wenn die Errichtung IN ABSPRACHE (die hoffentlich beweisbar ist) mit dem Amt für Bodenmanagement erfolgt ist und Sie sich auch eines Architekten bedient haben.


Daher wird es nach der derzeitigen Sachverhaltsdarstellung darauf hinauslaufen, dass auch der Überbau zu dulden ist, der Nachbar aber nach § 912 BGB: Überbau; Duldungspflicht eine Geldrente gekommen wird, deren Höhe sich nach Ausmaß des Überbaus, der Dauer und den örtlichen Bodenpreisen richten wird, so also mangels weiterer Informationen nicht berechnet werden kann.


Allerdings, und das möchte ich auch ganz deutlich machen, ist das Verhalten des Architekten auch nicht ganz risikolos:

Denn durch den "Versatz" um wenige cm ist es nun kein Grenzbau mehr, so dass eigentlich die Mindestabstände einzuhalten sind (was nicht der Fall ist). Auch wenn es eine Abstimmung mit dem Amt geben sollte, ist diese hoffentlich nachweisbar und nicht nur mündlich erfolgt. Denn mündliche Zusagen eines Sachbearbeiters sind im Streitfall recht wenig wert.

Zudem wird man kaum einen nachbarlichen Anbau mit dem Hinweis nun eines nachbarlichen Überbaus blocken können. Denn dieser Überbau wäre ja erst durch die "Rückversetzung" Ihrerseits provoziert worden -bestehen Sie nun später auf einen Überbau, würde DANN der Nachbar in seinen Rechten erneut verletzt werden und hätte dann bei einer weiteren Klage gute Chancen.

Ganz so einfach wie Ihr Architekt es sich machen will, geht es also nicht, auch wenn er offenbar in seiner bisherigen Laufbahn Glück gehabt hat.




Offenbar ist es nicht mehr möglich, eine vernünftige Lösung mit dem Nachbarn zu finden, so dass ggfs. in den offenbar laufenden Gerichtsverfahren versucht werden sollte, neben der Klagabweisung auch diese Überbaurente anzubieten. So ein Hilfsantrag kann bei der Entscheidungsfindung des Richters "recht formend" sein, da er auch im Rahmen des § 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben die Kosten der eingeklagten Maßnahme im Verhältnis zum Sinn zu betrachten hat und das Grundstück des Nachbarn ja nicht WESENTLICH beeinträchtigt wird (solange SIE nun nicht einen möglichen Anbau an den Garagenwand verweigern - siehe oben).


Man kauft eben nie ein Grundstück, sondern immer die Nachbarschaft.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
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Fax: 0441 / 26 8 92
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Rückfrage vom Fragesteller 28.08.2012 | 09:20

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Bohle,

vielen Dank für Ihre sehr schnelle Antwort zum Thema "Drainage".

Es wäre nun sehr hilfreich, wenn Sie mir Ihre Einschätzungen zum Punkt 2) also "Verfüllung des Arbeitsraumes" mitteilen könnten. Nach Auskunft unseres Architekten wurden diese Arbeiten nach dem aktuellen Stand der Bautechnik ausgeführt.

Vielen Dank und freundliche Grüße

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 28.08.2012 | 09:32

Sehr geehrter Ratsuchender,


da der Nachbar hier offenbar mehr als drei Jahre es hingenommen hat, kann er auch insoweit keine Rechte geltend machen.

Hierzu ist aber dann gar nichts von Ihnen zu zahlen, da es sich insoweit juristisch nicht um ein Überbau handelt, die Rentenzahlung sich also nicht auf die "Verfüllung" beziehen kann, sondern allein auf die Drainage.


Wenn Sie ausführen, dass keine Beeinträchtigung des Pflanzenwuchses besteht, wird der Nachbar also gar nichts machen können, zumal 30 cm Mutterboden sicherlich ausreichend sind.

Auch eine geringe Anzahl von Steinen sind dabei hinzunehmen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
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Bewertung des Fragestellers 30.08.2012 | 12:34

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