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Doppelvermietung meiner Wohnungs-Garage durch Vermieter

22.09.2011 12:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Ich erlaubte/gestattete vor Jahrzehnten die Nutzung meiner (großen) Wohnungs-Garage durch einen anderen Mieter bei Übernahme seiner (kleineren) Garage. Der Garagenmietpreis war der Gleiche, so dass es meiner Meinung müßig ist, darüber zu streiten, wer denn nun welche Garage bezahlte.

Ein neuer Mieter übernahm sozusagen diese Erlaubnis, da ich es weiter duldete. Eine explizite Erlaubnis hatte ich allerdings nicht mehr ausgesprochen, ich konnte einfach damit leben.

Inzwischen habe ich die Erlaubnis zurückgezogen (liegt bei Gericht) und dabei erfahren, dass der geschäftstüchtige neue Eigentümer/Vermieter sozusagen hinter meinem Rücken (denn er hatte ja meinen Mietvertrag!) einen neuen Garagenmietvertrag für meine (große) Garage mit dem anderen Mieter zu dem doppelten Preis abgeschlossen hatte.

Meine Frage: Haben ich oder der andere Mieter einen Schadenersatzanspruch (Es geht hier um Jahrzehnte!) aus z.B. ungerechtfertigter Bereicherung/arglistiger Täuschung, denn der neue Mieter wurde dahingehend getäuscht, als der neue Eigentümer/Vermieter vorgab, er könne die Garage frei vermieten. Ich wurde dahingehend getäuscht, als ich natürlich annahm, für irgenwelche Änderungen/Untervermietungen(durch den Vermieter, nicht durch den Mieter!!) müsse der neue Eigentümer/Vermieter selbstverständlich sich mit mir als Wohnungsmieter in's Benehmen setzen?

Ist dieser neue Garagenmietvertrag nicht sogar unwirksam, da die Garage Teil meiner Wohnung ist?

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Der Vermieter, der einen Mietvertrag abschließt, begibt sich noch nicht seines durch die Vertragsfreiheit geschützten Rechts, an einen Dritten erneut zu vermieten, vgl. beispielsweise KG Berlin, Beschluss vom 25.01.2007 - 8 W 7/07. Er kann also auch doppelt vermieten, ohne dass hierdurch der zweite, später geschlossene Mietvertrag unwirksam wird.

Allerdings leidet die Mietsache (große Garage) an einem Rechtsmangel im Sinne des § 536 Abs.3 BGB, da Sie als Mieter zum Alleingebrauch der Garage berechtigt sind und daher dem neuen Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch entziehen können, was auch bereits geschehen ist. Daher braucht der neue Mieter künftig keine Miete mehr zu zahlen und hat zudem Anspruch auf Schadens- und Aufwendungsersatz, z.B. auf Mietdifferenz, wenn er bei Anmietung einer vergleichbaren Garage eine höhere Miete zahlen muss. Ein Schadensersatzanspruch für die Vergangenheit dürfte dagegen ausscheiden. Denn der Mietvertrag (Überlassung der Garage gegen Zahlung des mit dem Vermieter vereinbarten Mietzinzes) wurde ja ordnungsgemäß erfüllt. Dass er die Garage von Ihnen auch zum günstigeren Preis hätte bekommen können, könnte lediglich unter dem Gesichtspunkt einer entgangenen Gewinnchance erheblich sein, allerdings fehlt es diesbezüglich an einer ausreichenden Wahrscheinlichkeit (§ 252 Satz 2 BGB).

Aufgrund eines fehlenden Schadens scheiden auch von Ihrer Seite aus Schadensersatzansprüche aus. Denn Sie hatten ja nicht geplant, für die Garage einen höheren Mietzins zu verlangen, sondern das Ganze sollte weiterhin als „Tauschgeschäft" weiterlaufen. Ansprüche aus gerechtfertigter Bereicherung (§§ 812ff BGB) scheitern wohl daran, dass Ihnen der Besitz an der Garage nicht entzogen wurde und zudem die höhere Miete aufgrund des Mietvertrages zwischen neuem Mieter und Vermieter vom neuen Mieter direkt an den Vermieter gezahlt wurde.

In Betracht kommt aber ein Anspruch gegen den Vermieter aus § 285 BGB, und zwar in Höhe der mit der Doppelvermietung erzielten Mieteinnahmen. Denn der Vermieter hat durch die Doppelvermietung, die ihm nach Inbesitznahme der Garage durch den neuen Mieter die Gebrauchsüberlassung an Sie für unmöglich gemacht hat, die Miete für die zweite Vermietung erlangt. Dieser Zahlungsanspruch dürfte zudem aus angemaßter Eigengeschäftsführung gemäß §§ 687 Abs.2 BGB bestehen. Voraussetzung für diese Ansprüche ist allerdings, dass Sie überhaupt selbst zur (Unter-)Vermietung der Garage berechtigt waren (ausführlich hierzu: BGH, Urteil vom 10.5.2006 - XII ZR 124/02 http://lexetius.com/2006,988).


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 22.09.2011 | 15:24

Herzlichen Dank!

Ihr einführender Hinweis zur Rechtmäßigkeit einer Doppelvermietung überzeugt mich nicht, da sich Ihre Quelle wie viele andere
1. auf das Mietobjekt als ganzes bezieht. Hier liegt aber ein untrennbarer Teil der Wohnung vor, der nicht gesondert "mieterhöht" werden kann, der nicht gesondert gekündigt werden kann und in folgerichtiger Logik überhaupt nicht getrennt "verfügt" werden kann (nach meiner Meinung)
2. die Mietverträge unterschiedliche "Qualität" haben (Wohnungsmietvertrag versus Garagen/Gewerbemietvertrag)

Ihre abschließende Bemerkung zur Untervermietungserlaubnis müsste dahingehend präzisiert werden, ob die explizite Erlaubnis im Mietvertrag gemeint ist (liegt natürlich nicht vor) oder das Recht auf Zustimmung des Vermieters - weil es auch im Interesse des Vermieters war (kann aus Anonymitätsgründen nicht ausgeführt werden) - gemeint ist.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.09.2011 | 16:25

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Sie haben insoweit Recht, als dass bei der Vermietung von Wohnraum und Garage oftmals ein einheitliches Mietverhältnis angenommen werden kann und daher eine gesonderte Kündigung und Mieterhöhung nicht zulässig ist. Dies ist aber nicht zwingend. Selbst wenn der Vermieter mit Ihnen einen einheitlichen Mietvertrag geschlossen hat, kann er dennoch wirksam die Garage einzeln an jemand anderes vermieten. Auch eine Abgeschlossenheit, wie es z.B. das Wohnungseigentumsrecht kennt, fordert das Mietrecht nicht, so dass keine "Verfügungsbeschränkung" vorliegt (abgesehen davon geht es hier ja nur um die Wirksamkeit des Vertrages (=Verpflichtungsgeschäft)).

§ 285 BGB fordert eine Identität der Ihnen geschuldeten und der tatsächlich an einen Dritten (=neuen Mieter) erfolgten Gebrauchsüberlassung, § 687 Abs.2 BGB ein objektiv fremdes Geschäft. Es kommt also darauf an, ob Sie ebenfalls tatsächlich berechtigt gewesen wären, die Garage (auch zu einem höheren Mietzins) weiter zu vermieten. Diese Berechtigung muss sich nicht explizit aus dem Mietvertrag ergeben, sondern kann sich auch aus einer konkludenten Zustimmung des Vermieters (z.B. aufgrund jahrelanger Duldung der Untervermietung) ergeben, insbesondere wenn die Untervermietung (auch) im Interesse des Vermieters stattfand. Haben Sie dagegen nur einen grundsätzlichen Anspruch auf Erteilung der Zustimmung, dürfte dies nicht ausreichen (vgl. BGH, Urteil vom 2. Februar 2011 - VIII ZR 74/10).

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

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