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Doppelte Vermietung einer Terrasse nach Besitzerwechsel und einem neuen Mieter

| 03.12.2012 19:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


08:58
Sehr geehrte Frau RÄin / Sehr geehrter Herr RA,

es handelt sich um zwei Fragen, um deren Antwort ich Sie sehr gerne bitten möchte.
Wenn möglich in Sätzen, die auch für uns juristische Laien verständlich sind. ;)
Wohnort Südbayern.
.......................................

Beschreibung der Situation:

Wir bewohnen seit vielen Jahren eine Mietwohnung in einem alten, aber modernisierten Haus mit drei Etagen: Im EG befindet sich ein Ladengeschäft. Von den beiden Wohnungen wurde der Hinterhof mit kleinem Rasen und Blumenrabatte vom Mieter des 2. OG gepflegt. Das 1. OG wird von uns bewohnt. Die Bepflanzung der auf der gleichen Ebene liegenden Dachterrasse wurde von uns auf eigene Kosten geleistet. Seit ich gehbehindert bin, war ich mit dieser Aufteilung umso mehr sehr zufrieden.

Nun erfolgte ein Besitzer-Wechsel, welcher die Mietverträge übernahm.
Die Mieter über uns sind nicht mehr da, sodaß wir übergangsweise die Hofpflege aus Hilfsbereitschaft übernahmen, bis ein neuer Mieter ins 2. OG einzieht.

Mietvertraglich ist bei uns eine Mitbenutzung der Dachterrasse und des Hofraums festgeschrieben.
Vertraglich ist keine Gartenpflege festgeschrieben, sondern wir freuen uns über die blühende Pracht.

Nun ist nach einer Renovierung seit kurzer Zeit die andere Wohnung neu vermietet worden.
Letzte Woche stellte sich heraus, daß den neuen Mietern die Dachterrasse zur alleinigen Nutzung im Mietvertrag zugeschrieben wurde.

Unsere Terrassentüre wäre somit überflüssig. Auch wäre kein Wäscheaufhängen mehr möglich, denn ein Teil der Dachterrasse ist überdacht, worunter auch die Wäscheleinen gespannt sind.

Ebenfalls sind im überdachten Teil die Regenwassersammeltonnen, mit deren Wasser ich die Pflanzkübel gegossen hatte. Die Pflanzenpflege der Terrasse durch uns wurde ausdrücklich bereits vom Vorbesitzer begrüßt als auch vom neuen Besitzer freudig willkommen geheißen. Wir haben sehr viel Geld und Arbeit in die Gestaltung und die Gartenpflege gesteckt, weil die Arbeit daran uns viel Freude bereitete.

Das Dilemma ist, daß die neue Mietpartei des 2. OG sich verständlicherweise getäuscht fühlt, denn es scheinen die Nutzungsrechte zu kollidieren. In deren Mietvertrag steht auch nichts von Gartenpflege.

Unwidersprochen hat jedoch unsere Gartenpflege das Haus optisch aufgewertet.
....................................

Meine Fragen an Sie lauten:
1.
Welcher Mietvertrag gilt denn jetzt?
Der neue Mietvertrag mit der neuen Mieterin im 2. OG mit alleiniger Nutzung der Dachterrasse
oder keiner oder
unser alter Mietvertrag mit der Mitnutzung von der Dachterrasse und des Hofraumes?

2.
Falls wir die Dachterrasse nicht mehr nutzen dürfen, sind alle unsere Investitionen perdü.
Können wir eine Kompensation dazu erwarten? Wie könnte eine solche bemessen werden?
....................................

Ich würde allzu gerne meine Kübel weiterbepflanzen und pflegen dürfen.
Hoffentlich haben Sie gute Auskünfte.

Für Ihre Bemühung möchte ich mich im Voraus bedanken.
Mit freundlichen Grüßen,
eine Ratsuchende
03.12.2012 | 20:50

Antwort

von


(342)
Raueneggstr. 41
88212 Ravensburg
Tel: 0751/25971
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1.
Wenn ich Sie richtig verstehe wurde die Dachterasse vor längerer Zeit an Sie vermietet und Ihnen überlassen. Vor kurzem wurde die Dachterasse zusätzlich an einen anderen Mieter vermietet.

Es liegt dann tatsächlich ein Fall der Doppelvermietung vor.

Es sind BEIDE Mietverträge gültig.

Solange Sie (rechtmäßig)im Besitz der an Sie vermieteten Dachterasse sind, kann der Vermieter aber den zweiten Mietvertrag hinsichlich der Dachterasse NICHT ERFÜLLEN. Der zweite Mieter kann den vertragsgemäßen Gebrauch der Dachterasse wegen des mit Ihnen insoweit bestehenden Mietverhältnisses nicht ausüben. Dies ist ein sog. Rechtsmangel, durch den die Miete des zweiten Mieters nach § 536 Abs. 3 und Abs. 1 BGB gemindert ist. Da dieser Rechtsmangel (die Vermietung der Dachterasse an Sie)bereits bei Vertragsabschluss vorhanden war, kann der Vermieter außerdem gegenüber dem zweiten Mieter nach § 536a BGB schadenersatzpflichtig sein.

2.
Falls Ihnen die vertraggemäße Nutzung der Dachterasse entzogen werden sollte, hätten ein Recht auf Minderung der Miete nach § 536 BGB und vermutlich auch auf Schadenersatz nach § 536a BGB, weil der Vermieter dies zu vertreten hätte.

3.
Sie sollten den Vermieter darauf hinweisen, dass die Dachterasse bereits an Sie vermietet wurde.
Vielleicht ist derm Vermieter schlicht ein Fehler unterlaufen und er hat übersehen, dass die Dachterasse bereits an Sie vermietet ist.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Reinhard Moosmann, Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Reinhard Moosmann

Nachfrage vom Fragesteller 06.12.2012 | 19:52

Sehr geehrter Herr RA Moosmann,

Danke zunächst für Ihre rasche Antwort, leider konnte ich nicht zeitnah sofort antworten.

Zur ersten Frage:
Jedoch hatte ich geschrieben, daß in unserem Mietvertrag lediglich eine "Mitnutzung" an der Dachterrasse steht, wohingegen bei den neuen Mietern explizit die Dachterrasse als zur Mietsache zugehörig im Vertrag steht.

Daher gehen wir (also die neuen Mieter und wir als Altmieter) davon aus, daß nur eine Alleinnutzung gemeint sein kann, was den neuen Mietern auch vom Makler zugesichert wurde. Der Makler sagte sogar, der Garten würde zu unserer Wohnung "gehören", was allerdings ja nicht zutrifft, sondern auch lediglich eine Mitnutzung im Mietvertrag steht.

Somit wäre unsere Mietpartei nach meinem Verständnis nicht unbedingt "rechtmäßig" im Besitz der Dachterrasse. Oder doch???


Zur zweiten Frage:
Eine evt. Kompensation betreffend, als auch wie so etwas bemessen werden könnte, müßte ich deshalb leider auch nochmal bei Ihnen nachfragen, denn es hängt davon ab, ob ich Sie oder Sie mich nicht richtig verstanden haben.

Falls es egal ist, ob eine Mitnutzung oder Alleinnutzung im Mietvertrag steht, weil beides uns alte Mieter ja jegliche Nutzung quasi verbietet, dann ist Ihre Antwort von großem Wert, denn die neue Mietpartei würde von einer Mietminderung sicherlich Gebrauch machen.
Und auch wir könnten beim Vermieter um einen Ausgleich bitten.

Ich wäre Ihnen sehr dankbar, wenn Sie nochmal auf diese Inkonsistenz oder meine Begriffsstutzigkeit (?) eingehen könnten.

Bitte korrigieren Sie mich, falls ich Ihre Auskunft nicht richtig verstanden haben sollte?

Mit freundlichen Grüßen und Dank im Voraus.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.12.2012 | 08:58

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage, wobei ich einräume, dass das Mißverständnis bei mir aufgetreten ist, wofür ich um Entschuldigung bitte.

1.
Wenn es im Mietvertrag heißt, dass Ihnen die Dachterrasse und der Hofraum zur "Mitnutzung" überlassen wird, wurden diese Flächen auch nur zur "Mitnutzung" (neben anderen Mietern) vermietet. Es ist Ihnen dann an der Dachterrasse nur Mitbesitz (§ 866 BGB) eingeräumt worden.

Auch dieser (rechtmäßige) Mitbesitz hindert m.E. den Vermieter, die Dachterrase nunmehr der neuen Mieterin der anderen Wohnung zur alleinigen Nutzung zu überlassen.

2.
Falls Ihnen die vereinbarte Mitnutzung der Dachterrasse vom Vermieter entzogen werden sollte, könnte ein Schadenersatzanspruch nach § 536a BGB wegen Ihrer dann vergeblichen Aufwendungen in Betracht kommen.

Dies würde allerdings einer eingehenden Prüfung aufgrund aller Umstände erfordern, was hier nicht möglich ist.

3.
Sie sollten sich aber bereits gegen eine etwaige Entziehung des Mitbesitzes an der Dachterrrasse wehren.

Möglicherweise hat der neue Eigentümer bei der Neuvermietung der anderen Wohnung schlicht einen Fehler gemacht.

Denkbar scheint mir aber auch, dass Sie geärgert werden sollen, möglicherweise um Sie zu einer Kündigung zu veranlassen.

4.
Um die Sache abschließend beurteilen zu können, ist eine Kenntnis des vollständigen Mietvertrages und der örtlichen Verhältnisse erforderlich.

Ich rate Ihnen daher dringend, einen im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt vor Ort zu beauftragen.

Ich hoffe, Ihren mit der Beantwortung der Nachfrage weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Moosmann


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"Angesichts meines hohen Einsatzes wurden meine beiden klaren Fragen leider "schräg" beantwortet. Ihre Entschuldigung ehrt Sie zwar, aber auch bei der Nachfrage-Antwort nützen mir Vermutungen über evt. Fehler des neuen Eigentümers und denkbarer Ärger-Attacken des neuen Vermieters ebenso wenig wie die Empfehlung, einen Anwalt vor Ort zu konsultieren. Durch den zweiten Mietvertrag wurde uns doch bereits die Mitnutzung entzogen. Meine 2. Frage nach einer Kompensation und evt. Bemessung derselben streifen Sie nur mit dem Hinweis auf vergebliche Aufwendungen? Leider bin ich von Ihren Antworten enttäuscht. Schade."
Stellungnahme vom Anwalt:
Sie erhalten in diesem Forum unabhängig von der Höhe des Einsatzes nur eine Online-ERSTBERATUNG, h.h. eine erste überschlägige Einschätzung der Rechtslage, die eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nicht ersetzen kann. Ihre Auffassung, durch den zweiten Mietvertrag als solchen sei Ihnen die Mietbenutzung bereits entzogen, ist unrichtig, was ich ausführlich erläutert habe. Wie in vielen anderen Fällen auch habe Sie richtigerweise darauf hingewiesen, dass für eine abschließende Beurteilung eine vollständige Kenntnis des Mietvertrages und der örtlichen Verhältnisse erforderlich ist und deshalb die Beauftragung eines Rechtsanwalts vor Ort empfohlen. Wenn Sie meinen, dies nütze Ihnen nichts, ist dies bedauerlich, liegt aber nicht am antwortenden Anwalt. Es hätte Ihnen nichts genützt, wenn ich Ihnen ohne tatsächliche Grundlage irgendeinen Unsinn geschrieben hätte.
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