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Doppelte Miete bei verspätetem Einzug?

| 18.04.2010 13:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Sehr geehrte Damen und Herren,
ich beziehe zum 1. Mai eine neue Wohnung in einer Stadt, in welcher der Mietmarkt sehr eng und das Angebot sehr knapp ist.
Der Mietvertrag der neuen Wohnung läuft ab dem 1. Mai. Da die jetzigen Mieter erst am 31. April (ggf. erst am Abend) ausziehen, kann ich mit notwendigen Renovierungsmaßnahmen (Entfernen des Teppichs der Vormieter sowie Streichen der Wohnung: die Vormieter haben die Wohnung vor mehr als 10 Jahren gestrichen) erst am 1. Mai beginnen. Dies bedeutet natürlich, dass ein Umzug erst innerhalb der ersten beiden Maiwochen stattfinden kann, sodass ich das Mietverhältnis mit meinem alten Vermieter um einen Monat verlängern musste. Ich zahle daher doppelt Miete sowie Renovierungskosten für die neue Wohnung. Ergänzend muss ich anmerken, dass ich die Renovierung "freiwillig" auf mich genommen habe, weil die jetzigen Mieter im Gegenzug ihre EBK in der Wohnung lassen. Wie gesagt, es handelt sich um eine Stadt, in der Mietwohnungen sehr begehrt sind.

1.) Wäre es rechtens, die Miete in der neuen Wohnung wegen des verzögerten Einzugs zu kürzen? Und wenn ja, um wieviel Prozent?
2.) Die jetzigen Mieter haben angekündigt, dass sie eventuell erst in den ersten Maitagen ausziehen können, obwohl ich die Wohnung ab dem 1. Mai gemietet habe. Wie verhält sich dies? Darf ich in diesem Fall die Miete kürzen o. sogar ganz streichen? Habe ich Anspruch auf Schadensersatz? Schließlich verzögern sich die Renovierung und der Umzug dadurch nochmals um einige Tage.

Vielen Dank für Ihre Antwort!

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Fragen beantworte ich wie folgt.

1.
Eine Mietminderung, d.h. eine Kürzung der Miete, richtet sich nach § 536 Abs. 1 BGB.

Dafür muss zur Zeit der Überlassung der Mietsache an den Mieter ein Mangel vorliegen, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert
Da Sie die Renovierung übernommen haben, ist die Übernahme der Wohnung im unrenovierten Zustand vereinbart, sodass liegt kein Mangel (Abweichung Ist- vom Sollzustand) vorliegt.
Eine Mietminderung nach § 536 BGB ist aber im konkreten Fall nicht möglich, weil Ihnen die Wohnung noch nicht überlasen wurde.
Eine Mietminderung wegen des verzögerten Einzugs, ist nicht statthaft, wenn Ihnen der Gebrauch der Wohnung während der Mietzeit (laut Vertrag ab dem 01.Mai 2010) überlassen wird.

2.
Ziehen die Vormieter erst am 01.Mai oder später aus, kann Ihnen der Vermieter die Wohnung nicht wie vertraglich vereinbart am 01. Mai überlassen.
Der Vermieter kommt damit seiner mietvertraglichen Hauptpflicht aus § 535 Abs. 1 S. 1 BGB (Gebrauchsüberlassung) nicht nach.

Sie dürfen die Miete anteilig „streichen“, weil Sie die Miete nur für die Überlassung der Mietsache (Wohnung) schulden.
Der Vermieter hat für die Zeit der nicht möglichen Nutzung der Wohnung durch Sie gemäß § 326 Abs. 1 S. 1, 1. Halbsatz BGB keinen Anspruch auf die Gegenleistung (Miete).

Ein Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter besteht nur bei einem Verschulden (§ 280 I BGB).
Zudem muss Ihnen nachweisbar ein Schaden entstanden sein.
Es ist der Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre (§ 249 Abs. 1 BGB).

Da Sie für die Zeit der vorenthaltenen Nutzung keine (doppelte) Miete bezahlen müssen, ist Ihnen insoweit kein Schaden entstanden.

Ich hoffe, Ihnen einen Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.

Mit freundlichen Grüßen,
Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 18.04.2010 | 16:00

Sehr geehrter Herr Eichhorn,

vielen Dank! Ich habe alles soweit verstanden. Mir drängt sich eine Nachfrage zu Punkt 2 auf: Was heißt konkret "Gebrauchsüberlassung durch den Vermieter"? Ist diese Pflicht (Gebrauchsüberlassung) erfüllt, wenn mir zwar ein Wohnungsschlüssel am 31. April überlassen wird, die jetzigen Mieter aber bis zum endgültigen Auszug den zweiten Schlüssel behalten?

Nochmals vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.04.2010 | 16:13

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.
Gebrauchsüberlassung bedeutet, Bereitstellung der Wohnung und zwar so, dass Sie die Wohnung tatsächlich allein benutzen können.
Ihnen müssen auch a l l e Schlüssel übergeben werden, damit Sie als Besitzer der Mietsache die alleinige Gewalt über die Wohnung erlangen.

Mit freundlichen Grüßen,
Peter Eichhorn
Rechtsanalt

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.04.2010 | 16:13

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.
Gebrauchsüberlassung bedeutet, Bereitstellung der Wohnung und zwar so, dass Sie die Wohnung tatsächlich allein benutzen können.
Ihnen müssen auch a l l e Schlüssel übergeben werden, damit Sie als Besitzer der Mietsache die alleinige Gewalt über die Wohnung erlangen.

Mit freundlichen Grüßen,
Peter Eichhorn
Rechtsanalt

Bewertung des Fragestellers 18.04.2010 | 16:56

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FRAGESTELLER 18.04.2010 5/5,0