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Doppelhäuser per Vereinigungsbaulast verbinden und Gewerbe ermöglichen?

| 04.06.2011 11:44 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Meine Schwiegereltern sind Eigentümer zweier aneinandergebauter Doppelhäuser (getrennte Flurstücke), eines davon bewohnen sie selbst. Die Gebäude liegen in einem "allgemeinen Wohngebiet" (§4BauNVO). Die zweite Doppelhaushälfte mit geringer Wohnfläche wollen sie ihrer Tochter/meiner Frau zur Einrichtung einer Heilpraktiker-Praxis vermieten.
Es wurde ein Antrag auf Nutzungsänderung beim Bauamt gestellt. Das Bauamt weißt auf die Aussichtslosigkeit des Antrags hin, da nur eine teilweise (deutlich < 50%) freiberufliche Nutzung des Wohnraumes erlaubt wäre, die Praxis aber den gesamten Raum (der zweiten Doppelhaushälfte) einnehmen würde.
Eine rechtsmittelfähige Entscheidung des Bauamtes ist noch nicht ergangen. Der Antrag darf binnen 4 Wochen gegen eine geringe Verwaltungsgebühr zurückgezogen werden, ohne dass ein förmlicher und teurerer Ablehnungsbescheid ergeht.

Um die Nutzungsänderung doch noch möglich zu machen, wird folgendes in Erwägung gezogen:

Über eine Vereinigungsbaulast soll erreicht werden, dass
- die zwei Gebäude als eines gewertet werden.
- in der zweiten, dann kleineren Wohnung eine freiberuflich gewerbliche Nutzung möglich wird.
- ein Durchbruch (Tür) zwischen den beiden Gebäuden möglich wird, ohne die Brandschutzbestimmungen zu verletzen.
Fragen:
Ist es sinnvoll so vorzugehen?
Soll der bereits gestellte Antrag ergänzt oder zurückgezogen werden?
Wie wäre das weitere Vorgehen?
04.06.2011 | 14:19

Antwort

von


(816)
Langener Landstraße 266
27578 Bremerhaven
Tel: 0471/ 483 99 88 - 0
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,


vielen Dank für Ihre Anfrage .
Diese möchte ich sehr gerne wie folgt beantworten:



Dieses ist eine gute Idee, die unbedingt durchdacht werden sollte.

Ausgangslage ist zunächst § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO . Hiernach sind in einem allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise sonstige nicht störende Gewerbebetriebe zulässig. Von einer 50% Grenze wird hier im Gesetz nichts genannt.

Es ist aber durchaus möglich, dass diese Bestimmung durch landesrechtliche baurechtliche Bestimmungen konkretisiert wird

Vor diesem Hintergrund sollten Sie die Genehmigungsbehörde fragen, aufgrund welcher Rechtsgrundlage diese Entscheidung (bzw. der vorläufige Hinweis genauer genommen) ergangen ist. Auf diese Rechtsauskunft haben Sie einen Anspruch.

Ohne Ermächtigungsgrundlage ist die 50%-Grenze meines Erachtens nicht haltbar, da das Gesetz hierzu nichts aussagt.

Die BauNVO dient vor allem dazu, die Nutzungsarten zu regeln und damit gebietsbezogene Störungen zu unterbinden. Hier ist nicht ersichtlich, was dieses mit dem Umfang der Gebäudenutzung zu tun haben soll.

Auch müsste geprüft werden, in welchem Umfang ähnliche nicht störende Gewerbebetriebe in Ihrer näheren Umgebung bereits bewilligt worden sind. Es gibt nämlich den Begriff der Selbstbindung der Verwaltung, so dass allein aus den Genehmigungen in der näheren Umgebung ein Rechtsanspruch für Sie erwachsen könnte. Dieses müsste aber im Einzelfall abschließend geprüft werden.

Sie sollten daher wie folgt vorgehen:

Zunächst sollten Sie die zuständige Genehmigungsbehörde nach der Rechtsgrundlage informieren.

Mit dieser Information sollten Sie dann einen im öffentlichen Baurecht tätigen Kollegen vor Ort mit der abschließenden Klärung der Sach- und Rechtslage beauftragen.

Da es im Baurecht immer auch auf landesrechtliche und sogar kommunale Bestimmungen ankommen kann, werden Sie zur abschließenden Prüfung um einen Kollegen vor Ort kaum herumkommen.

Zunächst müsste dann geprüft werden, ob gemessen an der maßgeblichen Gesetzeslage das Vorhaben zulässig ist und falls nicht, ob Ihr Vorschlag hier etwas ändert.

§ 4 Bau NVO

Allgemeine Wohngebiete
(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.
(2) Zulässig sind

1.
Wohngebäude,

2.
die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,

3.
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
Betriebe des Beherbergungsgewerbes,

2.
sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,

3.
Anlagen für Verwaltungen,

4.
Gartenbaubetriebe,

5.
Tankstellen.




Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.

Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Samstagnachmittag!

Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Stresemannstr. 46
27570 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Fax.0471/140244
Tel. 0471/140240 o. 0471/140241





Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla
Fachanwalt für Informationstechnologierecht, Fachanwalt für Gewerblicher Rechtsschutz, Fachanwalt für Urheber- und Medienrecht

Rückfrage vom Fragesteller 04.06.2011 | 15:39

Herzlichen Dank für Ihre Antwort.

Zur Information: Das Bauamt bezieht sich auf §13 BauNVO wonach in Gebieten nach §4 nur Räume und nicht ganze Gebäude gewerblich genutzt werden können.
Von 50 % ist da nicht die Rede, da haben Sie Recht, vielen Dank für den Hinweis!


Wenn die 50 % - Regelung doch länderspezifisch verankert ist,
können wir dann den bereits gestellten Antrag mit einem weiteren Antrag auf Eintragung einer Vereinigungsbaulast ergänzen,so dass das Bauamt,
vorbehaltlich der eingetragenen Vereinigungsbaulast, der gewerblichen Nutzung zustimmen könnte
oder müssen wir einen komplett neuen Antrag stellen ?

Mit freundlichen Grüssen aus dem Süden Deutschlands

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 04.06.2011 | 16:50

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich Ihnen gerne wie folgt beantorten möchte:

Dieses hängt auch wieder etwas vom Ermessen der Behörde ab. Grundsätzlich ist aber eine nachträgliche Änderung/Ergänzung noch möglich.

Bevor Sie aber weitere Schritte einleiten, sollten Sie bitte wie bereits oben empfohlen einen im Baurecht tätigen Kollegen vor Ort konsultieren.


Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Samstagnachmittag!

Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Stresemannstr. 46
27570 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
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Tel. 0471/140240 o. 0471/140241

Bewertung des Fragestellers 04.06.2011 | 19:54

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