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Diverse Probleme


14.10.2007 08:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo :-)

Meine Frau und meine Wenigkeit haben diverse Probleme mit unserem Vermieter. Wir sind hier vor ca. einem Jahr eingezogen und haben uns bisher geduldig und friedlich verhalten, aber langsam haben wir den Kaffee auf. Folgende Sachen liegen uns zurzeit quer im Magen:

1. Der Vermieter hat unsere Kaution verbraten um Heizöl zu kaufen. (Nach Druck unsererseits wurde eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag geschlossen, wir können diese Mietkaution zum Mietende hin "abwohnen")
2. Wir waren jetzt insgesamt 3 Mal ohne heisses Wasser und Heizung für jedesmal min. 1 Tag. Das längste Happening dieser Art war im Winter für 4 Tage.
3. Pumpe der Zisterne lief auf unseren Stromanschluss, ohne das wir darüber unterrichtet wurden. (Inzwischen abgeklemmt)
4. Die Hunde und das Geflügel des Vermieters kacken unseren Zugangsweg voll.
5. Ausserdem bellen die Hunde wie verrückt sobald jemand auf der Strasse vorbeigeht. (ca. 3 mal täglich Lärmbelästigung)
6. Vermieter und ehemalige Lebensgefährtin (wohnen jedoch wieder zusammen) streiten sich ca. einmal pro Woche derartig, das wir denken, die gehen sich gegenseitig an die Gurgel. Wieder Lärmbelästigung.
7. Durch Feuchtigkeit (Kältebrücken) in den Wänden haben wir jetzt Schimmel im Schlafzimmer (sind nun ins Wohnzimmer ausgezogen)
8. Durch Kälte und Feuchtigkeit (trotz Heizen) ist ein weiterer Raum nicht nutzbar, wird jetzt als 20qm grosser Abstellraum genutzt, jedoch können dort keine Textilien gelagert werden da diese sofort anfangen zu verschimmeln. Abgesehen davon bröckelt der Wandputz in diesem Raum ab, aufgrund der Feuchtigkeit.
9. Die Klingel funktioniert seit Monaten nicht mehr (Kurzschluss nach starkem Regen).
10. Die Warmwasseranlage ist unterdimensioniert, 2 Leute können nicht nacheinander warm duschen.
11. Der Eingangsraum ist Teil eines kleinen Türmchens. Das Türmchen ist ca. 10m hoch. Es gibt eine Wendeltreppe in diesem Turm. Jetzt ist in die oberen Gemächer dieses Turms die Tochter eingezogen. Is in meinen Augen ziemlich dreist, da nun oben mitgehört werden kann, was wir unten reden. Die Härte ist aber, bisher war dieser Raum mein Raucherzimmer, damit die Wohnung unbelastet bleibt. Nun wird mir das Rauchen in diesem von mir gemieteten Bereich verboten mit der Begründung der Gesundheit der Tochter.

Wir haben bisher viele Sachen geduldig getragen und nur in Härtefällen stunk gemacht, aber nun, mit Finden des Schimmels im Schlafzimmer reichts. Jedoch wollen wir nicht sofort zum Anwalt gehen, sondern das nach Möglichkeit gütlich regeln, obwohl wir dies ehrlich gesagt lieber machen würden.

Unsere Frage ist: Welche Massnahmen sollen wir ergreifen, inwieweit ist eine Mietminderung denkbar, welche Forderungen auf Erfüllung machen Sinn?

Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrte Fragesteller,

m. E. ist es in der Tat angezeigt, wegen der von Ihnen unter 4.-11. beschriebenen Mängel die Miete zu mindern. Diese Minderung sollte schriftlich - unter genauer Beschreibung der Mängel -angekündigt werden. Dabei sollten den einzelnen Mängeln Minderungsquoten (in Prozent der Bruttowarmmiete) wie folgt zugeordnet werden:

- Zugangsweg: 2 %
- Lärmbelästigung: 3 %
- Feuchtigkeitsschäden und dadurch verursachte Gebrauchsbeeinträchtigungen: 25 %
- Ausfall der Klingel: 2 %
- unzureichende Warmwasserversorgung: 5 %
- Nichtnutzbarkeit der "Raucherzone": 3 % (unter dem Vorbehalt, dass dieser Bereich tatsächlich von Ihnen mitgemietet wurde. Handelt es sich hingegen nur um den Zugangsbereich zur Wohnung -vergleichbar etwa mit dem Treppenhaus eines Mehrfamilienhauses - bestünde ein Anspruch darauf, dort rauchen zu können, nicht)

Hinzuweisen ist in diesem Zusammenhang darauf, dass Minderungsquoten immer einzelfallbezogen sind und es insoweit feste Sätze nicht gibt. Die o. g. Quoten sind auf der Basis Ihrer bisherigen Informationen geschätzt worden. Je nach der tatsächlichen Schwere der jeweiligen Beeinträchtigung kommen auch geringere oder höhere Quoten in Betracht. Sofern die Mängel nicht beseitigt werden, können sich die Quoten in der Folgezeit noch erhöhen (z. B. wenn bald täglich gestritten wird oder sich die Feuchtigkeit weiter ausbreitet).

Zugleich mit der Minderungsankündigung sollte dem Vermieter in dieser Ankündigung eine angemessene Frist zur Behebung der Mängel gesetzt werden. Dem Vermieter sollte für den Fall des ergebnislosen Fristablaufs angedroht werden, dass Sie dann - soweit es sich um bauliche Mängel handelt - entweder die Arbeiten auf eigene Kosten ausführen lassen und ihm die Kosten in Rechnung stellen werden oder aber Klage auf Mängelbeseitigung erheben. Das Minderungsankündigungsschreiben muss auf eine Weise an den Vermieter zugestellt werden, die den Zugang beweisbar macht (z. B. per Einschreiben mit Rückschein oder durch Einwurf des Schreibens in den Briefkasten des Vermieters durch einen Zeugen).

Wichtig ist im Übrigen, dass Sie die Mängel beweisbar dokumentieren. Im Falle einer etwaigen auch gerichtlichen Auseinandersetzung würden Ihre Beschreibungen der Mängel z. T. noch nicht ausreichend präzise genug sein. Die Situation auf dem Zugangsweg und die Feuchtigkeitsschäden sollten Sie fotografisch festhalten. Dabei sollten Sie auch vermerken, an welchem Tag und zu welcher Uhrzeit welches Foto aufgenommen wurde. Sollte es sich bei den Feuchtigkeitsschäden um einen weiter fortschreitenden Mangel handeln, müssten Sie dies durch entsprechende weitere Fotos belegen. Über die Lärmbelästigungen müssen Sie unter Angabe des jeweiligen Tages, der jeweiligen Uhrzeit, etwaiger Zeugen und einer näheren Beschreibung der Art der Lärmbelästigung Buch führen. Sofern es sich um Streitereien handelt, wäre es hilfreich, wenn Sie Teile des Wortlauts festhalten könnten (denn nur so lässt sich belegen, dass in wirklich belästigender Lautstärke gestritten wird). Hinsichtlich des Warmwassers muss festgehalten werden, wie lange das erste Duschbad dauert, welche Temperatur das Wasser hinterher hat und wie lange es dauert, bis wieder eine "duschfähige" - auch in Grad Celsius festzuhaltende - Temperatur gegeben ist.

Erfahrungsgemäß veranlasst eine Mietminderung wegen des dadurch eintretenden finanziellen Verlustes die meisten Vermieter dazu, schnelle Maßnahmen zur Mängelbeseitigung vorzunehmen.

In diesem Sinne wünsche ich Ihnen viel Erfolg und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Stelzner
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 14.10.2007 | 10:51

Das Punkt 1 und 2 erledigt sind, ist klar. Wie sieht das aber mit Punkt 3 aus? Was für Handhabe ist hier gegeben? Es ist durchaus einleuchtend das wenn im Moment alles in Ordnung ist diesbezüglich, die Miete nicht gemindert werden kann. Uns geht es jedoch um eine Wiederholung der Vorfälle. Bei 3-maligem Ausfall der Heizungsanlage aufgrund von Treibstoffmanel kann man durchaus von einem Versäumniss der Pflichten als Vermieter reden. Wie erhält man sich in der Zukunft wenn sowas wieder passiert? Und wie kann man eine eine Wiederholung des Geschehens unterbinden? Insbesonders da nun der Winter vor der Tür steht?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.10.2007 | 16:53

Sehr geehrter Fragesteller,

der Heizungsausfall berechtigt Sie im Winter zu einer Minderung von 100 % pro Tag, an dem die Heizung nicht läuft. Sollte dies tatsächlich nur an einem Brennstoffmangel und nicht an Defekten liegen, kann dem allenfalls begegnet werden, indem Sie dem Vermieter beim nächsten Vorfall eine kurze Frist (wiederum schriftlich) zur Mangelbehebung setzen und damit drohen, nach erfolglosem Fistablauf Brennstoff auf eigene Kosten zu besorgen und von ihm die Kosten zurückzufordern. Da aber im allgemeinen Brennstofflieferungen nicht so kurzfristig erfolgen und Ihre Schilderungen immer mehr danach klingen, dass Ihr Vermieter "knapp bei Kasse" ist (so dass Sie Schwierigkeiten haben könnten, verauslagtes Geld von ihm im Nachhinein zurückzubekommen) bleibt im Ergebnis letztlich nur die Hoffnung, dass Ihr Vermieter durch die Vornahme von Minderungen zu einem vertragtreuen Verhalten gebracht wird. Anderenfalls dürfte über kurz oder lang die Kündigung des Mietvertrages die einzige vernünftige Lösung sein.

Mit freundlichen Grüßen

Stelzner
Rechtsanwalt

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