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Diverse Immobilien in einer Kapitalgesellschaft bündeln.

22.08.2019 15:46 |
Preis: ***,00 € |

Gesellschaftsrecht


Beantwortet von


Ausgangssituation)
Drei Personen (A,B,C)
5 Immobilien (H1, H2, H3, H4, H5)

Personen (A,B) nicht verheiratet halten zusammen (50%/50%) nicht unerheblichen Immobilienbesitz mit Mieteinnahmen (H1, H2, H3)

Person B und C (Mutter, Sohn) halten zusammen durch Erbschaft (28,57%, 71,42%) nicht unerheblichen Immobilienbesitz mit Mieteinnahmen (H4)

Person B hält eine Wohnimmobilie (100%) Wohnung ohne Mieteinnahmen (H5)

Aufgabe -> Alle Immobilien in eine Kapitalgesellschaft zusammenführen um Verwaltung und Steuerlast zu reduzieren.

Idealerweise Grunderwerbsteuer, Kosten vermeiden/minimieren wo möglich.

Meine bisher zusammengetragene Lösung:

Den Immobilienbesitz von A,B (H1, H2, H3) gehalten in einer gemeinsamen Gbr. (gegründet durch Erwerb) in eine OHG durch Eintrag ins Handelsregister umwandeln.
Keine Grunderwerbsteuer

Die OHG durch Umwandlung in eine Kapitalgesellschaft verwandeln (§§ 20 ff. UmwStG )
Keine Grunderwerbsteuer

Ergebnis - Holding - (H1, H2, H3)

Jetzt wird es schwierig.

Einfachste Lösung -> H4, H5 durch Kapitalerhöhung (Sacheinlage) in die Holding einbringen.
Grunderwerbsteuer für (H4 und H5) wird fällig.

zweite Lösung
B-C gründen auch eine OHG die OHG in eine Kapitalgesellschaft umwandeln
die beiden Kapitalgesellschaften werden verschmolzen.
vermutlich wird aber auch hier Grunderwerbsteuer fällig?
H5 wird durch C per Kapitalerhöhung eingeführt Grunderwerbsteuer fällig.

Fragen)
Gibt es einen Steuerlich besseren weg das Ziel -> eine Kapitalgesellschaft -> alle Immobilien drin
zu erreichen?

Kann der erste Schritt: (A,B). Gbr -> OHG -> Kapitalgesellschaft
so durchgeführt werden?


Links zum Thema)
https://www.personengesellschaften.info/grunderwerbsteuer-personengesellschaften/vermeidung-grunderwerbsteuer-umstrukturierung/

22.08.2019 | 17:28

Antwort

von


(196)
70 Queens Road Central
00 Hong Kong
Tel: +85281913060
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Sehr geehrter Fragesteller,

haben Sie vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten möchte:

Vorbemerkung
Grundsätzlich ist die steuerliche Überlegung, Immobilien in einer Kapitalgesellschaft zu bündeln, korrekt. Eine GmbH oder andere Kapitalgesellschaft unterliegt bei Immobilienverwaltung grds. nur der Körperschaftsteuer und dem Solidaritätszuschlag. Gewerbesteuer fällt bei reiner Immobilienverwaltung gem. § 9 Nr. 1 GewStG von vornherein nicht an (vollständige Kürzung).

Dieser Vorteil wird aber durch einige Nachteile erkauft. Hierzu gehört insbesondere, dass die Objekte nicht mehr nach Ablauf von 10 Jahren steuerfrei verkauft werden können (außer durch Bildung einer Rücklage zum Erwerb weiterer Objekte). Des Weiteren sind Banken grundsätzlich deutlich zurückhaltender, was die Finanzierung von Immobilienkapitalgesellschaften betrifft. Im Privatbesitz lassen sich jedenfalls die gewinnbringend vermieteten Objekte meist problemlos beleihen, z.B. um das Portfolio um weitere Objekte zu ergänzen oder jedenfalls die Zinsen steuerlich abzusetzen. Spätestens wenn die Immobilien vererbt werden sollen, kann sich die Kapitalgesellschaft bei einer Auseinandersetzung der Erben als Hürde darstellen.

Es bietet sich daher grds. an, die Planung im Rahmen einer detaillierten Beratung noch einmal auf ihre Vor- und Nachteile hin zu überprüfen.

Rechtliche Einschätzung
Grundsätzlich ist Ihr Vorgehen möglich und führt bei korrekter Durchführung grundsätzlich für die durch Formwandlung eingebrachten Immobilien (H1 bis H3) zur Grunderwerbsteuerfreiheit. Sie ist jedoch mit erhöhten Kosten für die Umwandlung verbunden. Eine Übertragung der weiteren Immobilien (H4 und H5) ist höchstwahrscheinlich nur grunderwerbsteuerpflichtig möglich. Ich halte darüber hinaus in einzelnen Fällen die Gründung einer GmbH und die anschließende Übertragung der Immobilien an diese für den besseren Weg.

Im Detail
1. Immobilien H1 bis H3
Die Umwandlung einer Personengesellschaft in eine Kapitalgesellschaft (ggf. über eine OHG) ist grundsätzlich grunderwerbsteuerfrei:

Zitat:
Der Formwechsel einer KapGes in eine PersGes beurteilt sich ertragstl. grds. nach § 9 UmwStG und derjenige der PersGes in eine KapGes grds. nach § 25 UmwStG . Die in § 9 bzw. § 25 UmwStG aufgestellte Fiktion eines Vermögensübergangs ist auf die GrESt nicht anwendbar. Grunderwerbstl. unterliegt deswegen die formwechselnde Umw einer grundbesitzenden Ges mangels Rechtsträgerwechsels auf Ebene der Ges nicht der GrESt (BFH BStBl. II 1997, 661 ; BFH BStBl. II 2001, 587 ; FG Münster BB 1997, 2150 ; FG Köln EFG 1997, 252; FM Baden-Württemberg 19.12.1997, DStR 1998, 82 idF v. 15.10.1999, DStR 1999, 1773 und v. 31.1.2000, DStR 2000, 284; Widmann/Mayer/Pahlke Anh. 12 Rn. 12; Boruttau/Fischer GrEStG § 1 Rn. 540 ff.). Dies gilt sowohl für den homogenen als auch den heterogen Formwechsel (BFH 4.12.1996, BStBl. II 1997, 661 ). Zu widersprechen ist hier dem FG Münster, das einen Formwechsel einer PersGes in eine KapGes unter gleichzeitigem Austritt der Komplementärin aufgrund eines tatsächlichen Rechtsträgerwechsels als grunderwerbsteuerbar angesehen hat (FG Münster EFG 2006, 1034 , aufgehoben aus anderen Gründen durch BFH/NV 2008, 1435 ; vgl. dazu Behrens/Schmitt UVR 2008, 16; Behrens/Schmitt UVR 2008, 53; Hofmann UVR 2007, 222). Die Nichtsteuerbarkeit des Formwechsels dürfte auch der Grund dafür sein, dass der Formwechsel tatbestandlich nicht von § 6a GrEStG erfasst ist. Die Nichtsteuerbarkeit betrifft alle dem formwechselnden Rechtsträger nach grunderwerbstl. Grdsen gehörenden Grundstücke (hierzu → Rn. 40). Müssen im Rahmen eines Formwechsels von einer PersGes in eine KapGes Grundstücke des Sonderbetriebsvermögens auf den formgewechselten Rechtsträger (KapGes) übertragen werden, ist § 6a GrEStG nur anwendbar, wenn die Übertragung des Grundstücks im Wege einer nach § 1 I Nr. 3 GrEStG steuerbaren Sonderrechtsnachfolge (zB im Wege der Ausgliederung) erfolgt (vgl. Graesner/Franzen Ubg 2016, 1).

-- Keuthen, in: Schmitt/Hörtnagl/Stratz, Umwandlungsgesetz, Umwandlungssteuergesetz, 8. Auflage 2018, Rn. 109


Dabei muss jedoch darauf geachtet werden, dass die Anteile an der entstehenden Gesellschaft den ursprünglichen Anteilen an den Grundstücken entsprechen. Es darf dabei nicht zu einer Anteilsverschiebung kommen:

Zitat:
Auf Ebene der Gesellschafter der formwechselnden (grundbesitzenden) Ges stellt sich die Frage, ob es durch den Formwechsel zu grunderwerbsteuerbaren Anteilsverschiebungen kommen kann. Hier ist zwischen dem verhältniswahrenden und nichtverhältniswahrenden Formwechsel zu unterscheiden. Der verhältniswahrende Formwechsel löst auf Ebene der Gesellschafter keine GrESt aus (Pahlke GrEStG § 1 Rn. 24). Kommt es allerdings durch den Formwechsel zu einer erstmaligen Anteilsvereinigung iSv § 1 III Nr. 1 oder Nr. 2 GrEStG (zB bei einem verhältniswahrenden Formwechsel von einer PersGes in eine KapGes), besteht das Risiko einer Steuerbarkeit (vgl. zu den Konstellationen, in denen ein Formwechsel GrESt auslösen könnte, Behrens/Schmitt UVR 2008, 16; UVR 2008, 53; Hofmann UVR 2007, 222). Nicht abschließend geklärt sind die grunderwerbstl. Folgen eines nichtverhältniswahrenden Formwechsels (vgl. Widmann/Mayer/Pahlke Anh. 12 Rn. 13). Soweit aufgrund von Quotenverschiebungen die Anteilsgrenze von 95% bei einem heterogenen Formwechsel in eine KapGes erreicht wird, soll ein nach § 1 III Nr. 2 GrEStG steuerbarer Rechtsvorgang vorliegen (OFD Rheinland 5.9.2012 Rn. 2.5.3, GrESt-Kartei NW § 1 I Karte 8; Behrens/Schmitt UVR 2008, 53 (56); Pahlke GrEStG § 1 Rn. 24 mwN).

-- Keuthen, in: Schmitt/Hörtnagl/Stratz, Umwandlungsgesetz, Umwandlungssteuergesetz, 8. Auflage 2018, Rn. 110


2. Immobilien H4 und H5
Bei einer Verschmelzung fällt grundsätzlich Grunderwerbsteuer an, dies lässt sich durch eine Gestaltung kaum vermeiden:

Zitat:
Der Übergang von Vermögen einer Körperschaft auf eine PersGes oder andere Körperschaft im Wege der Verschmelzung, Auf- oder Abspaltung beurteilt sich nach §§ 3 ff. bzw. §§ 11 ff. UmwStG. Der Übergang von Grundstücken iSd § 2 GrEStG erfolgt in diesen Fällen durch Gesamtrechtsnachfolge (Verschmelzung) oder Sonderrechtsnachfolge (Auf- oder Abspaltung) und stellt einen Erwerbsvorgang dar, der gem. § 1 I Nr. 3 GrEStG grds. der GrESt unterliegt (BFH/NV 2007, 2351 ; BFH BStBl. II 1998, 168 ; BFH BStBl. II 2006, 137 ; FM Baden-Württemberg 19.12.1997 idF v. 31.1.2000, StEK GrEStG 1983 § 8 Nr. 23; RHL/van Lishaut Anh. 9 Rn. 4; Widmann/Mayer/Pahlke Anh. 12 Rn. 52; Boruttau/Fischer GrEStG § 1 Rn. 511). Dem Übergang des Eigentums am Grundstück ist, weil er sich im Wege der Gesamtrechtsnachfolge bzw. Sonderrechtsnachfolge unmittelbar kraft Gesetzes (außerhalb des Grundbuchs) mit der Eintragung in das Register vollzieht, kein Rechtsgeschäft iSd § 1 I Nr. 1 GrEStG vorausgegangen.

-- Keuthen, in: Schmitt/Hörtnagl/Stratz, Umwandlungsgesetz, Umwandlungssteuergesetz, 8. Auflage 2018, Rn. 39


Allerdings ist dabei die Grunderwerbsteuer in einzelnen Fällen vergünstigt:

Zitat:
[Ist der Verschmelzung, Auf- oder Abspaltung hinsichtlich desselben Grundstücks (Grundstücksidentität) ein Erwerbsvorgang iSv § 1 I–IIIa GrEStG vorausgegangen (zB Anteilsvereinigung iSv § 1 III GrEStG bzgl. der Anteile der das Grundstück übertragenden Ges), greift für den durch die Umwandlung ausgelösten (nachfolgenden) Erwerbsvorgang die Vergünstigungsvorschrift des § 1 VI 2 GrEStG (Widmann/Mayer/Pahlke Anh. 12 Rn. 59), wenn Erwerberidentität vorliegt (vgl. zur Anwendung des § 1 VI 2 GrEStG im Billigkeitsweg bei fehlender Erwerberidentität Boruttau/Fischer GrEStG § 1 Rn. 1135; Koordinierter Ländererlass 2.12.1992, BStBl. I 1999, 91 Rn. 5). Die durch die Verschmelzung, Auf- oder Abspaltung entstandene Steuer wird dann nur insoweit erhoben, wie die grunderwerbstl. Bemessungsgrundlage die Bemessungsgrundlage des vorausgegangen Erwerbsvorgangs übersteigt (§ 1 VI 2 GrEStG).

-- Keuthen, in: Schmitt/Hörtnagl/Stratz, Umwandlungsgesetz, Umwandlungssteuergesetz, 8. Auflage 2018, Rn. 41


Alternativen und nächste Schritte
Aufgrund Ihrer Schilderung liegt es nahe, dass sich die Objekte jeweils schon länger als 10 Jahre im Besitz der Familie befinden. In diesem Fall können sie beispielsweise einkommensteuerfrei an eine neu zu gründende GmbH veräußert werden. Das hat grds. den Vorteil, dass keine Kosten für die Umwandlung bzw. Verschmelzung entstehen und die Gründung einer GmbH sehr kostengünstig ist. Ebenso bedarf es grundsätzlich keines Bewertungsgutachtens - dieses ist bei Sachgründungen oder Einbringungen gegen Kapitalerhöhung häufig erforderlich.

Zudem rate ich grundsätzlich dazu, Kapitalgesellschaften statt mit Eigenkapital grundsätzlich so weit wie möglich mit Darlehen zu finanzieren, sei es durch Bank-, Investoren- oder Gesellschafterdarlehen. Lediglich der nicht ausgeschüttete Gewinn erhöht dann das Eigenkapital. Einmal eingebrachtes Eigenkapital kann in der Praxis oft schwer wieder aus der GmbH abgezogen werden, da wegen der Verwendungsreihenfolge des steuerlichen Einlagekontos (Gewinnausschüttung vor Kapitalrückgewähr, § 27 Abs. 1 Satz 3 KStG ) Rückzahlungen häufig zunächst einmal als Gewinnausschüttungen zu versteuern sind.

Der Nachteil ist in diesem Fall die entstehende Grunderwerbsteuer. Insbesondere wenn die Objekte in Bayern oder einem anderen Bundesland mit niedriger Grunderwerbsteuer liegen, kann dies wegen der genannten Vorteile jedoch u.U. der elegantere und unproblematischere Weg sein.

Der Kaufpreis kann zudem - je nach bestehender Verhandlungsposition gegenüber der Bank - ggf. (anteilig) durch Bankdarlehen finanziert werden. In diesem Fall wird das Kapital unter Ausnutzung der derzeit niedrigen Zinsen im Privatvermögen frei und kann anderweitig verwendet werden. Die Mieteinnahmen sind dann in Höhe der Finanzierungskosten steuerneutral.

Bei einem Gesellschafterdarlehen dagegen können zum Beispiel grds. die Mieterträge als Zinsen aus der Gesellschaft mit der Kapitalertragsteuer von 25% herausgeführt werden, während sie in dieser Höhe bei der GmbH aus dem steuerpflichtigen Gewinn herausfallen. Dadurch können die Mieteinnahmen z.B. steueroptimal zum Lebensunterhalt genutzt werden.

Schließlich ist zu überlegen, ob es tatsächlich Sinn macht, alle Immobilien in einer GmbH zu bündeln. Durch eine Aufteilung auf mehrere Gesellschaften können ggf. bestehende Risiken bei einer Immobilie von den übrigen Objekten getrennt werden. Ebenso lassen sich dann u.U. Umstrukturierungen leichter vornehmen.

Insgesamt empfiehlt sich hier eine genaue Betrachtung, die auch die jeweilige Ertragssituation der Objekte und zu erwartende Renovierungen etc. mit einbezieht. Da ich auf die steuerliche Gestaltung von Grundstücksportfolios spezialisiert bin, stehe ich Ihnen gerne für eine detaillierte Beratung zur Verfügung.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen. Für eine detaillierte Beratung erreichen Sie mich unter den im Profil genannten Kontaktdaten.

Mit freundlichen Grüßen,

RA Dr. Tim Greenawalt


ANTWORT VON

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