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Diverse Fragen zum bestehenden Mietverhältnis


03.12.2010 19:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren Rechtsanwälte,

ich habe folgendes anliegen:

BITTE SORGFÄLTIG LESEN! VIELEN DANK!!

Ich wohne in einer Mietswohnung in einer größeren Wohnanlage.

Nun ist es leider so, das seit ca. 9 Monaten die Warmwasserversorgung bei mir nicht mehr richtig funktioniert. Ich wohne im Dachgeschoß- und das Warmwasser wird sehr oft auf der heißensten Stufe maximal 36-42 Grad. Hierüber hatte ich den Eigentümer beim ersten mal vor 9 Monaten informiert- der dann das Problem der Hausverwaltung meldete. Darauf hin wurde das Problem kurzeitig behoben. Keine 2 Wochen später trat der Mangel erneut auf. Die Hausverwaltung teilte dem Eigentümer jedoch mit, das alles in Ordnung sei. Dies stimmte jedoch nicht. Darauf hin habe ich mir den Misstand, das das heiße Wasser sehr oft nicht funktioniert von mehreren Nachbarn bestätigen lassen. Darauf hin forderte ich den Eigentüber erneut auf, Abhilfe zu schaffen. Dieser kann sich natürlich auch nur an die Hausverwaltung wenden, die- Sie werden es vermuten- natürlich wieder bestreitet, das daß heiße Wasser bei mir nicht geht- mit der Begründung es habe sich kein anderer Bewohner beschwert und auch die Heizalage im Keller sei in Ordnung. Seltsamer Weise funktioniert das heiße Wasser immer kurz unmittelbar nachdem sich der Eigentümer bei der Hausverwaltung beschwert.
Wir wissen auch woran das liegt: Der Hausmeister erhöht im Keller die "Durchlauf-Temperatur" und das heiße Wasser funktioniert. Ein Handwerker, der von der Hausverwaltung auch hier in der Wohung nachschaute, meinte, man kann die Temperatur im Keller nicht so hoch drehen, da es sonst riesige KALK Probleme an der Anlage gibt. Das kann aber nicht mein Problem sein!!! So geht dieses Theater seit 9 Monaten. 1 Woche geht das heiße Wasser- dann sind es wieder nur um die 36 Grad! Ich habe nun genug mit dieser Schlamperei und habe dem Eigentümer ( der ja eigentlich nichts dafür kann ) eine Frist zur dauerhaften Behebung gesetzt. Andernfalls möchte ich die Miete mindern, da ich hier zum einen unmengen an Wasser laufen lassen muss bis es heiß wird und ich zum anderen ganz einfach heißes Wasser haben möchte. Ich habe gelesen, das die allgemeine Rechtssprechung besagt, das die Warmwasser Temperaturen minium um die 50 Grad betragen müssen. Stimmt das ?!

Meine Fragen:
Um wiviel Prozent kann ich die Miete guten Gewissens mindern?

Und Viel wichtiger:
Wie gehe ich vor, wenn die Hausverwaltung das Problem nicht behebt und diser Zustand so weiter geht? Mein Eigentümer sagt, Ihm seinen die Hände gebunden. Das kann aber nicht meine Sorge sein.
Kann ich also auch gerichtlich auf ERFÜLLUNG klagen? Das heißt, kann ich gerichtlich verlangen, das die Anlage so eingestellt wird, das ich hier dauerhaft heißes Wasser habe?
Denn wie erwähnt, wir es ja so gehandhabt:
Nach 2 Wochen "drehen" die die Temperatur einfach wieder zurück. Das Wasser kommt hier allenfalls "handwarm" an. Der Eigentümer beschwert sich wieder- dann funktioniert das heiße Wasser wieder....so geht das seit 9 Monaten. Wie gesagt, Zeugen habe ich genug. Unter deren Beisein wurde die Temperatur auch gemessen und dokumentiert.

Was kann / soll ich also tun?

Zur Frage 2:

Mein Eigentümer teielte mir mit, das er den Ärger Leid sei, ( Was ich verstehen kann) und er die Wohnung verkaufen will. Hierzu möchte er durch einen Makler Fotos in der Wohnung machen.

Muss ich dem Zustimmen??? Ich möchte nämlich nicht, das hier Fotos von meinen persönlichen Sachen gemacht werden, was sich ja nicht vermeiden lässt! Bin ich verpflichtet, hier jemanden reinzulassen um Bilder zu machen???


Zur Frage 3:

Auch die Reinigungsarbeiten des Hausmeisters lassen sehr zu wünschen übrig.

Die Hausflure und die Türen in den Gängen wurden seit mindestens 6 Monaten nicht gereinigt.
Auch diesen Misstand streitet die Hausverwaltung ab. Sie sagt, kein anderer Bewohner hätte sich hierüber beschwert. Das kann doch nicht sein oder? Zählt meine Beschwerde nichts? Darüber hinaus habe mitlerweile auch Nachbarn gefunden, die meine Aussage bestätigen.

Wie gehe ich also hier vor ?
Soll ich auch in diesem Fall eine Mietinderung vornehmen? Wenn ja, wie Hoch ? Frist wurde dem Eigentümer wie auch im obigen Fall bereits gesetzt. Diese ist fruchtlos abgelaufen.

Vielen Dank.
Sehr geehrter Ratsuchender,

in Ansehung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Zur 1 Frage)

Nach Ansicht des LG Hamburg ist es ausreichend, wenn das Warmwasser 40 Grad Celsius warm wird ( LG Hamburg, Urteil v. 13.7.1978, 7 S 66/78, WuM 1978 S. 242.)

Nach Ansicht des LG Berlin ist bei einer Warmwassertemperatur von 35 % eine Mietminderung von 3,5% gerechtfertigt.

Soweit der verantwortliche Vermieter den Mangel nicht beseitigt, haben Sie das Recht, die Miete weiter zu mindern, § 536 BGB.

Soweit der Vermieter trotz Fristsetzung den Mangel nicht beseitigt, so haben Sie weiter einen Anspruch auf Aufwendungsersatz nach § 536a II Nr.1 BGB. Sie können dann die Mängelbeseitigung auch selbst vornehmen und vom Vermieter Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen.

Beachten Sie bitte folgendes:

Voraussetzung ist, dass Sie den Vermieter zur Mangelbeseitigung auffordern - lediglich die Mitteilung über das Vorhandensein eines Mangels genügt nicht - und ihm eine angemessene Frist zur Behebung setzt. Ist sodann die Frist ergebnislos verstrichen, können Sie die Mängelbeseitigung selbst vornehmen bzw. Handwerker damit beauftragen. Im ersten Fall schulden Sie aber eine fachgerechte Ausführung. Bei der Vergabe der Arbeiten an Handwerker müssen Sie bei der Auswahl die Sorgfalt an den Tag legen, die von einem vernünftig und wirtschaftlich denkenden Mieter verlangt werden kann. Es spielt hierbei kein Rolle, ob der Vermieter die Arbeiten hätte billiger ausführen lassen können, zum Beispiel durch Eigenleistung.

Sie haben dabei gegen den Vermieter auch einen Anspruch auf Kostenvorschuss, damit Sie die Handwerker bezahlen können ( (BGH v. 28.5.2008, VIII ZR 271/07)

Alternativ und das wird aufgrund der Natur des Fehlers hier vorzugswürdig sein, können Sie den Vermieter auf Beseitigung des vorliegenden Mangels vor dem Amtsgericht zu verklagen. Soweit der Vermieter lediglich Eigentümer in einer WEG ist, ist er verpflichtet, alles zu unternehmen um die WEG zur Mängelbeseitigung zu bewegen.


Zur 2. Frage)

Bezüglich des Betretens und Fotografierens der Wohnung exisiert keine gesetzliche Regelung. Da der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat (Verkauf) dürfen er, der Makler und der Kaufinteressent die Wohnung in Ihrem Beisein und nach Terminsvereinbarung die Wohnung betreten.

Nach Auffassung des AG Frankfurt/M. (Urteil v. 16.1.1998, 33 C 2515/97 - 67, 33 C 2515/97, WuM 1998 S. 343) ist der Vermieter ohne Ihre Erlaubnis nicht berechtigt, in der Wohnung zu fotografieren.

Zur 3. Frage)

Die mangelhafte Gebäudereinigung stellt ebenso einen Mietmangel far, der nach der Ansicht des Amtsgerichts Kiel eine Mietminderung von 5% nach sich zieht.

Zu den Fragen 1 und 3) müssen Sie stets im Auge behalten, die Mietmängel ordnungsgemäß zu domumentieren, dazu zählen Zeugenaussagen, Fotos und hinsichtlich des Warmwassers ein Protokoll in welchem Sie täglich die Temperatur des Warmwassers aufnotieren. Letzteres ist umständlich, wird aber von den Gerichten verlangt.


Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überbick verschafft zu haben und verbleibe


Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt

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