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Dingliches Nutzungsrecht auf Grundstück aus DDR-Zeiten


03.11.2017 18:05 |
Preis: 55,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Probleme der Lastenfreistellung hat grundsätzlich der Grundstücksverkäufer zu lösen. Weigern sich Berechtigte eines Nutzungsrechts, so sollte dessen Eintragung hinterfragt und notfalls auf Abgabe der Löschungsbewilligung durch die Berechtigten geklagt werden. Löschung durch erfolgreiches Urteil.


Wir haben einen Notarvertrag abgeschlossen über einen Grundstückskauf.

In Abteilung II des Grundbuches ist eine Belastung eingetragen für eine Bebauung auf diesem Grundstück, die allerdings bis heute nicht erfolgt ist:

"Dingliches Nutzungsrecht auf dem Flurstück ... der Gemarkung ... für den jeweiligen Eigentümer unter Bezugnahme auf das Gebäudegrundbuch Blatt ...; Nutzungsrecht zugewiesen am ...1987; gemäß Art. 233 § 4 Abs. 1 S. 2 EGBGB, §§ 5, 11 Abs. 5 GGV eingetragen am ...1999"

Im Notarvertrag ist vereinbart, dass der Kaufpreis erst fällig ist (dessen Zahlung ist die Voraussetzung für den Eigentumsübergang), sobald die Löschungsunterlagen für o. a. Nutzungsrecht vorliegen.

Das Nutzungsrecht ist für ein Ehepaar eingetragen, die Frau ist verstorben. Der Mann hat jetzt seit einem Jahr nicht unterschrieben, dass er der Löschung zustimmt. Auch gibt er keinerlei Auskunft über die Adressen der Kinder, auf die das Nutzungsrecht durch Erbe überging. Er will zwar das Recht nicht ausüben, ist aber auch nach mehrfacher Bitten einfach zu bequem und es ist ihm leider gleichgültig, dass er uns blockiert.

Laut Auskunft unseres Notar ist das Nutzungsrecht verwirkt, es bedarf aber zur Löschung des Nutzungsrechts trotzdem der Unterschriften des Ehemanns und der Erben.

Und nun zur eigentlichen Frage:
Wenn das Nutzungsrecht nicht gelöscht wird und wir den Notarvertrag insofern auch ändern lassen, kann dieses Recht sicher nicht mehr ausgeübt werden?
Können wir eine Löschung auch ohne Unterschrift erwirken?

Ich hoffe, mich verständlich ausgedrückt zu haben und bin im Voraus dankbar für Ihre kompetente Auskunft!

Mit freundlichen Grüßen

P.

03.11.2017 | 18:59

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

das Nutzungsrecht sollte zu Ihrer Sicherheit unbedingt gelöscht werden. Der Weg hierzu ist letztlich eine Leistungsklage gegen diejenigen, die die Löschungsbewilligung gem. § 875 BGB abzugeben haben, da ein Urteil gem. § 894 ZPO die Erklärungen beim Grundbuchamt ersetzt, insbesondere dem Formerfordernis des § 29 GBO genügt.

Ihr Verkäufer sollte daher nochmals eine Frist (Vorschlag: zwei Wochen) zur Abgabe der notariellen Löschungsbewilligung durch die aktuell Berechtigten setzen und danach einen Rechtsanwalt vor Ort aufsuchen, der eine entsprechende Klage anhängig machen kann. Wegen Verzugs der Gegenseite schuldet diese dann auch die Rechtsanwaltskosten.

Ihr Verkäufer ist insoweit in der Pflicht, da er Ihnen lastenfreies Eigentum schuldet, §§ 435 und 448 BGB. Er hat die Kosten der Lastenfreistellung zu tragen. Der Rechtsanwalt sollte vor Klageerhebung Grundbuch- und Grundakteneinsicht beim Grundbuchamt nehmen und die Verleihungsurkunde und Eintragung nochmals hinterfragen und prüfen.

Sie brauchen den Rechtsmangel nicht zu akzeptieren und sollten dies auch nicht.

Es handelt sich offenbar um ein Nutzungsrecht nach § 287 des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik, welcher lautete:

(1) Bürgern kann zur Errichtung und persönlichen Nutzung eines Eigenheimes oder eines anderen persönlichen Bedürfnissen dienenden Gebäudes an volkseigenen Grundstücken ein Nutzungsrecht verliehen werden.

(2) Über die Verleihung des Nutzungsrechts wird dem Berechtigten durch das zuständige staatliche Organ eine auf seinen Namen lautende Urkunde ausgestellt. Das Nutzungsrecht entsteht mit dem in der Urkunde festgelegten Zeitpunkt.

Nach Art. 233 § 4 EGBGB besteht das Nutzungsrecht unabhängig vom Bestand von Gebäuden, so dass nicht ausgeschlossen werden kann, dass das Recht doch noch ausgeübt wird. Eine Verwirkung setzt neben einem Zeitmoment auch ein Umstandsmoment voraus. D.h. die Gegenseite hätte einen Vertrauenstatbestand schaffen müssen, dass sie das Recht nicht auszuüben gedenkt. Daran kann durchaus gezweifelt werden. Daher ist die Löschung notfalls über eine Leistungsklage wichtig.

Nutzen Sie, falls etwas unklar sein sollte, gerne ohne Mehrkosten die Nachfrageoption.

Ansonsten wünsche ich Ihnen allen erdenklichen Erfolg.

Mit den besten Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


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