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Dienstwohnung


| 15.03.2007 16:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin, sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

seit 09.1996 bin ich (verheiratet, 2 Kinder) bei einer Kirchengemeinde als Küster/Hausmeister in Vollzeit berufstätig. Zur damaligen Bedingung gehörte unter anderem, dass der Küster/Hausmeister die vorgehaltene Dienstwohnung beziehen muss.
Diese Bedingung stand in der Stellenanzeige und ist in der Dienstanweisung festgehalten („Der Küster wohnt in der vorgehaltenen Dienstwohnung“).
Nach Unterzeichnung des Arbeitsvertrages (die Dienstwohnung wird dort mit keinem Wort erwähnt) ist es allerdings nie zu einem schriftlichen Mietvertrag gekommen.

Nun möchte ich gerne folgendes wissen:
Was für ein Mietvertrag ist stillschweigend zustande gekommen?
Welche Vorteile bzw. Nachteile kann es wegen einem fehlenden Mietvertrag für mich geben?
Wäre es ratsam, nach 10 Jahren noch einen Mietvertrag zu verlangen?
Muss ich die Dienstwohnung überhaupt noch beziehen? Ein Bekannter, der ebenfalls als Hausmeister im öffentlichen Dienst tätig ist teilte mir mit, dass die Residenzpflicht für Hausmeister aufgehoben ist.

Vielen Dank für Ihre Mühe!
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Ein Mietvertrag bedarf grundsätzlich keiner Form, so dass für deren Wirksamkeit die mündliche oder schlüssige Einigung zwischen Vermieter und Mieter genügt. Die Schriftform dient lediglich Beweiszwecken.
Für einen schlüssigen Vertragsabschluss müsste sich die Einigung zwischen Ihnen und Ihrem Arbeitgeber auf die Überlassung eines bestimmten Mietgegenstandes gegen Entgelt beziehen.
Wenn Sie bereits seit längerem monatliche Zahlungen hinsichtlich der Dienstwohnung leisten, dürfte ein schlüssiger Mietvertrag vorliegen.

§ 550 BGB bestimmt, dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen wird, auf unbestimmte Zeit gilt.

Die Tatsache, dass ein besonderer Mietvertrag nicht vereinbart worden ist, könnte dafür sprechen, dass es sich in Ihrem Fall um ein Werkdienstverhältnis im Sinne von § 576 b BGB handelt.
Die Überlassung einer Werkdienstwohnung erfolgt dabei im Zuge des Dienstverhältnisses, bei dem ein gesonderter Mietvertrag nicht abgeschlossen wird.
Der Anwendungsbereich dieser Vorschrift ist allerdings nur eröffnet, wenn zwischen Ihnen und Ihrem Arbeitgeber ein privatrechtliches Dienstverhältnis über unselbständige weisungsgebundene Arbeitsleistungen besteht.
Das dürfte bei Ihnen mangels anderlautender Angaben wohl anzunehmen sein.

§ 576 b BGB bestimmt, dass auf die Beendigung des Rechtsverhältnisses hinsichtlich der Wohnung Mietrecht angewendet wird, wenn der zur Dienstleistung Verpflichtete den Wohnraum überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat oder in dem Wohnraum mit seiner Familie lebt.

Da zumindest eine dieser Voraussetzungen bei Ihnen gegeben sind, gilt im Zusammenhang mit der Kündigung der Rechtsbeziehung Mietrecht.

Hinsichtlich der Beendigung des Rechtsverhältnisses über den Wohnraum gilt dann Folgendes:

a) Dienstverhältnis auf bestimmte Zeit

Die Wohnraumnutzung endet mit dem Dienstverhältnis und wird konkludent fortgesetzt, wenn keine der Vertragsparteien innerhalb von 2 Wochen der Fortsetzung widerspricht (vgl. § 545 BGB).

b) Dienstverhältnis auf unbestimmte Zeit

Jede der Parteien kann die Wohnraumnutzung schriftlich unter Beachtung der in § 573 c BGB geregelten Kündigungsfristen kündigen.

Darauf folgt, dass in Ihrem Fall der Abschluss eines gesonderten Mietvertrages nicht erforderlich gewesen ist.
Wenn Sie den Wohnraum nicht mehr nutzen wollen, sollten Sie von den geschilderten Kündigungsmöglichkeiten Gebrauch machen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Hamburg 2006
info@kanzlei-roth.de

---------------------------

§ 573c BGB Fristen der ordentlichen Kündigung

(1) 1Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. 2Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.

(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Nachfrage vom Fragesteller 15.03.2007 | 20:51

Sehr geehrter Herr Roth,

vielen Dank für Ihre Auskunft die mir schon sehr geholfen hat. Eine Nachfrage hätte ich aber noch: Da ja kein schriftlicher Mietvertrag besteht ist mir nicht klar, wer in meinem Fall die Kosten z.B. für die Schönheitsreparaturen tragen muß. Könnten sie mir im Rahmen der Nachfrageaktion darauf vielleicht noch eine kurze Mitteilung geben?

Vielen Dank und alles Gute!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.03.2007 | 21:07

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Wenn es sich bei Ihnen um eine Werkdienstwohnung handelt und ein Mietvertrag nicht vorliegt, können die Mietvorschriften nur entsprechend angewendet werden.

Schönheitsreparaturen sind Maßnahmen zur Beseitigung von Mängeln, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind und treffen grundsätzlich den Vermieter.
Wenn sich auch aus Ihrem Arbeitsvertrag nichts anderes ergibt, müsste Ihr Arbeitgeber für die Schönheitsreparaturen aufkommen.

Meine Einschätzung der Sach- und Rechtslage als erste grobe Orientierung sollte Sie jedoch nicht davon abhalten, einen Kollegen vor Ort zu beauftragen, um die Angelegenheit - auch in Kenntnis Ihres Arbeitsvertrages - abschließend überprüfen zu lassen.

Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

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