Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Die Rechtsgrundlage (-gültigkeit) einer Makler-Nachweisbestätigung

31.07.2009 13:43 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sachverhalt:

Ein Makler X. lässt sich vor der Besichtigung einer Doppelhaushälfte vom Kunden den Nachweis
unterschreiben, dass ihm das Objekt unbekannt ist, nicht von anderer Seite angeboten wurde und er im Falle eines Kaufes eine Maklerprovisionzu zahlen hat (Kp. €195.000,-).
Das Objekt liegt in einem Industriegebiet, dh. man kann nicht nur das Haus erwerben, sondern man
muss auch ein Gewerbe in diesem Gebiet nachweisen.
Nun käuft der Käufer das Haus, plus ein Teil der direkt angrenzenden Halle (wg. Industriegebiet),
über einen anderen Makler Y. (Kp. ca. €250.000,-), protokolliert beim Notar und zahlt dem Makler Y.
die Provision.
Hat Makler X. Anspruch auf Provision?
Was für Faktoren spielen Kausalität und/oder Ursächlichkeit eine Rolle?
Mit welchen Risiken muss bei der Klageerhebung gerechnet werden?
Bitte um Klärung.
Danke & Gruß,
Arnoud Geytenbeek

31.07.2009 | 14:31

Antwort

von


(513)
Groner Landstr. 59
37081 Göttingen
Tel: 05513097470
Web: http://www.Kanzlei-Lars-Liedtke.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Voraussetzung für einen Anspruch des Maklers auf Zahlung einer Courtage ist zunächst das Zustandekommen eines Maklervertrags mit dem Anspruchsgegner. Dies ist im vorliegenden Fall unproblematisch und kann durch Vorlage des Schriftstücks beweisen werden. Der Maklervertrag bezieht sich aber nur auf das Hausgrundstück, da das Hallengrundstück offensichtlich nicht nachgeweisen worden ist.

Sodann muss der Makler die ihm obliegende Maklerleistung erbracht haben, wobei zwischen einem Nachweismaklervertrag und einem Vermittlungsmaklervertrag zu differenzieren ist. Der Regelfall besteht in einem Nachweismaklervertrag. Ein solcher Nachweis geht ebenfalls aus der Vertragsurkunde hervor.

Weitere Voraussetzung ist das Zustandekommen des avisierten Hauptvertrages. Da der Interessent das Hausgrundstück gekauft hat, liegt auch diese Voraussetzung vor.

Jedoch müssen zwei weitere Voraussetzungen gegeben sein, die in der Praxis des Maklerrechts häufig problematisch sind:

Zum einen muss die Leistung des Maklers für den Abschluss des Hauptvertrages kausal, also ursächlich, geworden sein. Eine solche Kausalität ist in der Regel bei Vorkenntnis des Käufers vom Objekt zu verneinen (BGH NJW-RR 96, 114 ). Dass keine Vorkenntnis bestand, kann hier wiederum beweisen werden.

Grundsätzlich genügt auch eine bloße Mitursächlichkeit der Maklerleistung. Das bedeutet, dass auch mehrere Makler einen ursächlichen Beitrag geleistet haben können, so dass der Vertragspartner mehreren Maklern eine Provision schuldet. Die mItursächlichkeit liegt hier darin begründet, dass der Interessent das Objekt sonst ggf. nie kennengelernt hätte.

Es ist jedoch hinsichtlich der Beweislast im Prozess näher zu differenzieren: Erfolgt der Vertragsschluss in engem zeitlichen Zusammenhang mit der erbrachten Maklerleistung, wird die Kausalität vermutet (BGH NJW 99, 1257 ). Das bedeutet, dass der Anspruchsgegner beweisen müsste, dass die Maklerleistung nicht ursächlich geworden ist. Tritt jedoch eine zeitliche Zäsur ein, wird die Kausalität nicht mehr vermutet. Dann muss der Makler beweisen, dass seine Leistung auch tatsächlich ursächlich geworden ist. Die einzelnen Gerichte verfahren hier unterschiedlich. In der Regel wird davon ausgegangen, dass dies der Fall ist, wenn zwischen Maklerleistung und Abschluss des Hauptvertrags ein Zeitraum von 12- 15 Monaten verstrichen ist (Palandt/Sprau, § 652 Rn. 55).

Aufgrund dieser Beweislastumkehr würde im vorliegenden Fall ein erhöhtes Prozessrisiko liegen, wenn zwischen Maklerleistung und Hauptvertragsschluss mehr als 1 Jahr verstrichen ist.

Zum anderen muss eine Kongruenz zwsichen dem vom Makler nachgewiesenen und dem tatsächlich zustandegekommenen Vertrag bestehen. Nachgewiesener und abgeschlossener Vertrag müssen also inhaltlich und wirtschaftlich im Wesentlichen deckungsgleich sein. Dies erscheint hier problematisch zu sein. Bei dem nachgewiesenen Vertrag handelt es sich um ein Angebot nur für das Hausgrundstück. Der tatsächlich zustandegekommene Hauptvertrag bezieht sich auf Hausgrundstück und Hallengrundstück. Bei der Frage der Kongruenz kommt es stets auf den Einzelfall an (BGH VersR 90, 88 ). So wurde eine Kongruenz z.B. in einem Fall verneint, in dem der Käufer nur die Hälfte des nachgewiesenen Grundstücks erworben hat (OLG Köln MDR 01, 500 ), in einem Fall hingegen bejaht, in dem der Käufer Alleineigentum erwerben wollte, aber nur Miteigentum erlangt hat (BGH NJW-RR 96, 113 ).

Wie Sie sehen, müssen hier alle Details des konkreten Falles gewürdigt werden, so dass an dieser Stelle keine abschließende Bewertung möglich ist. Eine Kongruenz wäre wohl abzulehnen, wenn der Interessent damals schon nur Interesse an Haus und Halle zusammen gehabt hätte, dies vom Makler aber nciht nachgewiesen werden konnte. Umgekehrt könnte eine Kongruenz gegeben sein, wenn das Thema Halle damals noch gar nicht aufgekommen wäre.

Die Erfolgsaussichten einer Klage des Maklers hängen im Wesentlichen von der Frage der Kongruenz ab. Im Übrigen schätze die Erfolgsaussichten als gut ein.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblcik über die Rechtslage gegeben zu haben. Sollten Sie im Fortgang der Angelegenheit einen Rechtsanwalt beauftragen wollen, können Sie sich gern an mich wenden.

Abschließend möchte ich Sie bitten, diese Antwort zu bewerten, um das Forum für andere Nutzer transparenter zu gestalten.


Rechtsanwalt Lars Liedtke

ANTWORT VON

(513)

Groner Landstr. 59
37081 Göttingen
Tel: 05513097470
Web: http://www.Kanzlei-Lars-Liedtke.de
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Miet und Pachtrecht, Familienrecht, Kaufrecht, Vertragsrecht, Arbeitsrecht, Zivilrecht, Gewerblicher Rechtsschutz, Strafrecht, Internet und Computerrecht
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,7 von 5 Sternen
(basierend auf 89301 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Das war für mich eine große Hilfe. Nun weiß ich wenigstens, was ich zu tun habe. Vielen Dank. ...
FRAGESTELLER
4,6/5,0
Habe das Erste mal jemanden zu dem Thema kontaktiert. Kann also nicht sagen ob ein andere eine andere Antwort gegeben hätte. Der Kontakt war Sachlich und das sollte er auch sein. Von Freundlichkeit kann ich nicht runterbeissen. Ich ... ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Dankeschön :) ...
FRAGESTELLER