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Details bei fristloser Kündigung


| 19.04.2005 12:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Werter Ratgebender,
ich bin dabei meinen Untermieter (möbl.Zimmer, selbst selten da)wegen ständiger verspäteter Mietzahlungen zu kündigen, sowie hilfsweise auch ordentlich und zusätzlich auch mit 14tägiger Kündigungsfrist im Hinblick auf das möblierte Zimmer.
Muß ich bei allen drei Kündigungen die genauen Paragraphen angeben, oder nur bei der ordentlichen? Den Grund, die verspäteten Zahlungen habe ich immer angegeben.
Inwiefern könnte der Untermieter einwenden, daß ich die verspäteten Zahlungen evtl.zu lange "geduldet" habe,denn andererseits müssen die Zahlungsverspätungen auch "nachhaltig" (mind. 6x im Jahr) sein.
Hier verhielt es sich so, daß der Untermieter
nach erster schriftl. Aufforderung (zunächst noch ohne Hinweis auf fristlose Kündigung) einen Monat wieder unpünktlich zahlte,
dann erfolgte die erste Abmahnung mit Hinweis auf fristlose Kündigung, dann zahlte er die folgenden zwei Monate pünktlich. Dann aber erneut zwei Monate unpünktlich, dann erfolgte die zweite Abmahnung mit Hinweis fristlose Kündigung. Dann zahlte er die folgenden drei Monate wieder unpünktlich, woraufhin ich jetzt die fristlose Kündigung (usw.) ausspreche.
Kann hier Duldung eingewendet werden ?
Vielen Dank im voraus.
Gruß dawn
Sehr geehrter Ratsuchender,

da Sie nach Ihrer Schilderung die unpünktliche Zahlung eben nicht hingenommen haben, sondern sogar (richtigerweise) die Abmahnungen mehrfach ausgesprochen haben, wird man Ihnen nicht entgegen halten können, die unpünktlichen Zahlungen hingenommen zu haben.

Genaue Paragraphen brauchen Sie nicht benennen, nur müssen ALLE Kündigungsgründe so genau wie möglich aufgeführt werden, wobei Sie die Daten der unpünktlichen Zahlungen und Ihre Abmanungen mit in das Kündigungsschreiben aufnehmen sollten. Sonst wäre die fristlose Kündigung schon deshalb unwirksam.

Da es sich hier um ein möbliertes Zimmer handelt, wird auch die Sozialklausel nicht eingreifen; auch sollten Sie Ihr Vermieterpfandrecht geltend machen. Bitte vergessen Sie auch nicht die Originalunterschrift.

Lassen Sie sich den Empfang auch quittieren.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 20.04.2005 | 12:40

Sehr geehrte Frau True-Bohle,
vielen Dank für Ihre Antwort.
Bezüglich der Daten der unpünktlichen Zahlungen verhält es sich so, daß der Untermieter im Jan/Feb/März/Apr 04 unpünktlich zahlte, dann im Mai 04 pünktlich, dann Jun/Jul 04 unpünktlich und erst dann, im August 04 erfolgte meine erste Bitte um pünktl.Zahlung.
Duldung ?
Im Sept 04 zahlte er wieder unpünktlich,im Okt/Nov 04 pünktlich. Ab Dez 04 zahlte er nur noch mit Scheck (Mietvertrag lautet aber "zugunsten des Kontos", Scheck selbst war am dritten Werktag da, kann aber 5 Tage von ihm zurückgerufen werden),dann im April 05 wieder per Überweisung, das Geld war Mitte des Monats da. Ich habe das so in der Kündigung geschrieben.
Das vereinbarte Ende der Mietlaufzeit ist der 25.7.05 (allerdings nicht bgründeter Zeitmietvertrag, also unbefristet), kann ich den Vertrag ordentlich zum 1.8.05 kündigen,um die dreimonatige Frist einzuhalten?
Vielen Dank im voraus.
Gruß dawn

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.04.2005 | 12:59

Es stellt keine Duldung dar, so dass der Vertrag gekündigt werden kann. Die schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters stellt den Kündigungsgrund dar, zumal Sie ja mehrfach gemahmt haben (OLG Oldenburg RE WM 91, 467).

Die fristlose Kündigung, die Sie ruhig versuchen sollten, ist an keine Frist gebunden. Da Sie mit der fristlosen Kündigung aber auch richtigerweise gleich die Ordentliche Kündigung aussprechen wollen, ist die Frist zum 01.08. in Ordnung.

Sprechen Sie doch auch einmal mit dem Mieter, vielleicht kann man ja auch einen einvernehmlichen Mietaufhebungsvertrag vereinbaren.

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