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Der Wohngarten steht allen zur Benutzung offen. Können die Eigentümer im EG dies verhindern?

24.03.2013 17:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann


Zusammenfassung: Die Regelungen in einer Teilungserklärung können von den Eigentümern nur einstimmig geändert werden. Die Nutzung des Gemeinschaftseigentums kann zur Wahrung des Hausfriedens in einer Hausordnung konkret ausgestaltet werden, für die ein Mehrheitsbeschluss ausreichend ist.

Wir wohnen in einem MFH mit 12 Parteien. Laut Teilungserklärung haben die vier Parteien, die die Erdgeschosswohnungen bewohnen, ein Sondernutzungsrecht des direkt vor ihren Wohnung liegenden, als Terrassen angelegten Gartens bis zu einer ersten Baulinie. Diese Terrassen gehören der WEG (kein Sondereigentum also, sondern Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht). Die gesamte direkt daran anschließende sonstige großzügige Gartenfläche ist in der Teilungserklärung und den Bauplänen als gemeinsamer "Wohngarten" bezeichnet. Es gibt sogar noch einen (nicht mehr genutzen) Wäscheplatz. Die (nicht geringen) Kosten für die Pflege des "Wohngartens" werden von der gesamten Gemeinschaft getragen. Ca. seit 20 Jahren wird von den restlichen Eigentümern diese Fläche nicht genutzt. Auch wir haben uns bislang davon abhalten lassen, den "Wohngarten" zu nutzen. Jetzt sind neue Eigentümer in zwei Wohnung (wie wir nicht im EG!) eingezogen, die den "Wohngarten" gerne nutzen würden. Dies versuchen die Erdgeschossbewohner mit Hinweis auf "Gewohnheitsrecht" zu verhindern und wollen mit Stimmenmehrheit eine entsprechende Hausordnung erlassen, die die Nutzung des "Wohngartens" verbietet oder zumindest erheblich einschränkt. Meine Fragen: Welche Nutzung ist für einen "Wohngarten" rechtlich zulässig? Könnte die Mehrheit der Eigentümer überhaupt grundsätzlich, wenn ja mit welcher Mehrheit (einfache/qualifizierte), die Nutzung verhindern? Welche Einschränkungen ließen sich durchsetzen? Welche Rolle spielt hier das Gewohnheitsrecht? Vermutlich würden sich (leider) nur drei der 12 Parteien dafür einsetzen, dass Kinder in dem Wohngarten spielen dürfen und der Garten von allen genutzt werden darf, zum Beispiel mit einer Sitzecke für alle Eigentümer. Leider habe ich bislang keine Definition des Begriffs "Wohngarten" gefunden. Da es noch einige strittige Fragen zur Hausordnung gibt, deshalb auch die Frage, welche Mehrheiten eine Hausordnung benötigt und ob damit die Teilungserklärung quasi "außer Kraft" gesetzt werden kann.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Eine "Wohngarten" ist gesetzlich nicht definiert. Es handelt sich dabei offenbar um einen lokalen schwäbischen Phantasiebegriff. Rechtlich handelt es sich um eine Gemeinschaftsfläche, die von allen Eigentümern genutzt werden darf.

Die Teilungserklärung kann nur einstimmig geändert werden, ein bloßer Mehrheitsbeschluss reicht dazu nicht aus.

Allerdings kann die Ausgestaltung der Nutzung dieser Gemeinschaftsfläche durch eine Hausordnung geregelt werden. Für die Vereinbarung einer Hausordnung ist ein Mehrheitsbeschluss ausreichend. Durch den Mehrheitsbeschluss dürfen aber nicht einzelne Eigentümer von der Nutzung dieser Fläche ausgeschlossen werden. Da hilft auch kein Verweis auf Gewohnheitsrecht. Wenn diese Fläche laut Teilungserklärung allen Eigentümern zur Nutzung zur Verfügung steht, dann kann sich auch jeder Eigentümer darauf berufen. Dass in der Teilungserklärung der Begriff "Wohngarten" verwendet wurde, deutet auch darauf hin, dass dort Kinder spielen dürfen, sofern die Interessen der anderen Eigentümer gewahrt bleiben. Es können also feste Zeiten in der Nutzungsordnung vereinbart werden, zu denen Kinder dort nicht spielen dürfen (etwas zur Mittagszeit), aber generell ausgeschlossen werden darf das Spielen natürlich nicht.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Andreas Schwartmann, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 27.03.2013 | 17:28

Danke für die klare Antwort! Für den Aushandlungsprozess der Hausordnung stellt sich jetzt selbstverständlich die Frage, welche konkreten Nutzungszeiten für alle Beteiligten zumutbar bzw. zu akzeptieren sind. Orientiert an gängigen Ruhezeiten genügt es aus meiner Sicht, dass von 12.00 - 14.00 Uhr und ab 20.00 Uhr das Spielen von Kindern nicht erlaubt wird bzw. auf Ruhe zu achten ist, um den Bedürfnissen der Erdgeschossbewohner gerecht zu werden. Für den Aufenthalt im Garten generell würde ich kein Erfordernis einer zeitlichen Einschränkung sehen, weil dies die Nutzung wiederum unangemessen eingrenzen würde. Halten Sie das für vertretbar oder schlagen Sie einen anderen Rahmen vor?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.03.2013 | 19:32

Das halte ich für vertretbar, wobei ich mir vorstellen kann, dass in den Ruhezeiten auch das Spielen der Kinder untersagt werden kann - also mittags zwischen 12 und 14 Uhr, sowie - weniger relevant - ab 22 Uhr.

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