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Denkmalschutzbehörde erzwingt Baustop durch Untätigkeit und verweigert Renovierung

17.02.2020 13:26 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


14:14

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben 2017 in Bayern ein Denkmalgeschütztes (Innen u.Außen) Mehrfamilienhaus gekauft. Das Haus hat im EG eine Große Wohnung im 1.OG je links und rechst 2 kleinere Wohnungen und in der Mansarde ist links eine Wohnung ausgebaut. Der Rechte Teil der Mansarde steht seit vielen Jahren lehr hier wurden auch Wände rückgebaut und Teils Renovierungen von unserem Vorbesitzer angefangen. Im gesamten Haus sind Kunststofffenster verbaut.

Nun Haben wir 2017 eine Zentralheizung eingebaut. Die Antragstellung lief Problemlos und wurde nach 3 Wochen genehmigt. Die Heizung ist auf 5 Wohneinheiten ausgelegt und so genehmigt.

2018 Haben wir begonnen die nun leer gewordene EG Wohnung zu Sanieren um selbst dort einzuziehen. In Absprache mit der Denkmalschutzbehörde haben wir den Rückbau bis zur historischen Bausubstanz im Mai 2018 Abgeschlossen. Hier hat dan das Dilemma angefangen. Im Mai habe ich einen Vor-ort-termin ausgemacht um unser Sanierungskonzept abzustimmen leider ist die Behörde hier nicht gekommen, und ich Stand mit meinen Architekten alleine da. Wir haben den Antrag dann erstmal Anfang Juni 2018 eingereicht, schon mit denkmalgerechten Holzfenstern und ohne große Änderungswünsche, alles so einfach wie möglich da wir nur ein begrenztes Budget haben. Die untere Denkmalbehörde hate laut aussage einer Mitarbeiterin gewisse Personalprobleme, die Zuständige Mitarbeiterin wurde in diesen Zeitraum ausgewechselt. Nach einigen Monaten in denen ab und an mal belanglosigkeiten gefragt wurden ( Denkmalsützer kommen auf die Baustelle 5Minuten später sind sie wieder weg nach 3 Wochen kommt eine Mail dies und jenes kann noch nicht beuteilt werden wir brauchen noch eine Skizze) hat auch die Vertreterin der oberen Denkmalbehörde nach ca. einem Jahr wieder den Posten geräumt. Die untere Denkmalbehörde hat auch offen eingeräumt das die lange Bearbeitungszeit am Personalwechsel liegt. Mit selbiger habe ich auch telfonisch über die Farbe der Fenster gesprochen auch per Mail habe ich geäußert das wir uns an die Farbe der Eingangstüre richten wollten Auf die Mail kam keine Antwort. Die Fenster waren Anfangs in standart weiß Angeboten. Wir haben dann nach der Mail in der wir geschrieben haben das wir uns am Braunton der Tür orientieren wollen und dem telfonat wo dies ebenfals Thema war und auch keine Einwände kammen, dem Fensterbauer aufgetragen den Farbton von weiß in Dunkelbraun abzuändern. Dieses abgeänderte Angebot wurde dann auch Ende November 2018 genehmigt. Allerdings mit einer Auflage: "Der Farbton ist mit der Denkmalbehörde abzustimmen"
Nun habe ich ja mündlich und Schriftlich bereits "Abgestimmt" Ich stand zudem nach 6 Monaten Baustop mit dem Rücken zur Wand und habe schon mit meiner Frau überlegt in eínen Wohnwagen hinter dem Haus einzuziehen. Ich habe einerseit diese Auflage als Missverständniss Interpretiert andererseit habe ich mich auch nicht getraut nachzufragen um nicht noch mehr zeit und Geld zu verlieren.

Die Denkmalbehörde sagt jetzt ich habe die Auflagen nicht beachtet und ich soll den Braunton eine Nuance dunkler nachstreichen, sicher ich hätte hier eine größere Sorgfalt an den Tag legen können und nochmals nachfragen, allerdings kann seitens der Denkmalbehörde auch nicht von der größtmöglichen Sorgfalt gesprochen werden. Inwiefern hat die Denkmalbehörde eine Mitverantwortung ? (Fristen etc. habe ich in dieser Zeit keine gestellt, nur sehr oft telefonisch nachgefragt)

Nun zu meiner 2. Frage:
Die schon erwähnte leerstehende Wohnung in der Mansarde möchten wir auch Renovieren. Das Bauamt Teilt nun mit das sie bezweifeln das dass Wohnraum war und fordern einen Bauantrag.
Da das Treppenhaus höchstwarscheinlich den neuen Anforderungen als Fluchtweg nicht gerecht wird ist das keine Option. Die Raumlichkeiten sind entkernt alle Wände von meinem Vorbesitzer abgerissen der historische Putz abgeschlagen und neu Verputz. Pläne gibt es von diesem Stockwerk keine mehr. Dies ist auch der Grund für die annahme des Bauamtleiters der einen Blick in die Raumlichkeiten geworfen hat es entsteht hier der Eindruck als währe es ein Dachboden. Ich habe aber im Zuge der Heizungssanierung 2017 einen alten Ölofen aus der Wohnung entfernt und Heizkörper verbauen lassen. Auch haben wir bestehende Abwasserleitungen und Wasserleitungen in diese Wohnung erneuert sowie eine alte Kombidusche etfernt. Ein WC war wohl nicht montiert allerdings hat es sowas 1880 auch noch nicht in solchen Häusern gegeben. Nun habe ich auch eine Zeugenaussage von meinem Vorbesitzer welcher zufällig schon als Kind ca. 1960-70 in diesen Haus gewohnt hat. er Kann sich gut errinnern das in diesen Zeitraum die gesamte Mansarde von ca. 6 Personen bewohnt war. Auch habe ich alte Anschlüsse am Kamin welcher durch diese Wohnung geht gefunden, der Kaminkehrer hat dafür aber keine unterlagen mehr da schon zu lange her. Alte Mietverträge gibt es keine. Ein Stromzählerplatz ist vorbereitet aber noch kein Zähler gesetzt, oder evtl wieder demontiert. Die Elektrohauptleitung ist aber verbaut es gibt einen alten demontierten Sicherungskasten in der Wohnung.

Wie kann ich dem Bauamt den verbindlichen Nachweiß für einen abgeschlossenen Wohnraum erbringen ? An was müsste sich genau mein Vorbesitzer erinnern ?


17.02.2020 | 14:31

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Hinsichtlich der "Mitverantwortung"der Denkmalschutzbehörde ist folgendes festzuhalten:

Soweit Ihnen geschrieben wurde, dass der Farbton mit der Denkmalbehörde abzustimmen sei, so ist dieses nicht zu beanstanden und löst keine Mitverantwortlichkeit der Behörde aus.

Die Erlaubnis der Denkmalschutzbehörde darf als Verwaltungsakt verbunden werden mit einer Bestimmung, durch die dem Begünstigten ein Tun, Dulden oder Unterlassen vorgeschrieben wird (Auflage), vergleiche § 36 Abs. 2 Nummer 4 Verwaltungsverfahrensgesetz.

Vor diesem Hintergrund habe ich trotz der Schwierigkeiten mit der Denkmalschutzbehörde dahingehend keine Bedenken.

Abseits von Verletzung von Amtspflichten gibt es allenfalls die Möglichkeit einer sogenannten Untätigkeitsklage vor Gericht.
Die Voraussetzungen liegen jedoch dafür jeweils nicht vor.

2.
Zum grundsätzlich nicht einfach gesetzlich geregelten Bestandsschutz (aber aus Art. 14 Grundgesetz – Eigentumsgarantie – herleitbar) ist Folgendes zu wissen:

Wenn Sie nachweisen können, dass die baulichen Anlagen und Nutzungen in der Vergangenheit für einen längeren Zeitraum vollständig den damals geltenden Bauvorschriften entsprachen, damals also eine Wohnnutzung möglich war und ist diese gegeben hat, genießen sie Bestandsschutz und müssen keine neue Baugenehmigung beantragen. Dann können Sie den daraus resultierenden passiven Bestandsschutz durch behördlichen Bescheid feststellen lassen.

Sie als der Eigentümer müssen aber den Bestandsschutz nachweisen.
Es gilt jedoch folgende Beweislastregelung:

Den Bestandsschutz muss derjenige beweisen, der sich darauf beruft – also der Eigentümer. Das gilt auch dann, wenn Sie z. B. wie hier ein Jahrzehnte altes Grundstück gekauft haben, aber keine Genehmigungsunterlagen dazu bekommen haben. Natürlich wird Ihnen die Behörde bei einem Antrag auf Akteneinsicht (s. o.) Kopien der fremden Genehmigungsunterlagen überlassen – aber wenn auch bei der Bauaufsicht nichts vorliegt, bleibt es leider Ihr Problem.

Hier scheint es auch an Genehmigungsunterlagen zu fehlen, wie ich das verstehe (Ist das richtig? Danke für Ihre Rückmeldung dazu).

Ansonsten scheidet Bestandsschutz allein durch Zeitablauf leider aus, da es hier insoweit keine derart geübte Rechtsprechungspraxis gibt, es zudem öffentliche Interessen und die der Nachbarn unzumutbar verkürzen würde.

Sie müssten also im Fall der Fälle am besten Akteneinsicht beim örtlichen Bauamt einholen (lassen - durch einen Anwalt ggf. bei Bedarf). Sie sollten diese bei der Baubehörde beantragen, um zu erfahren, ob nicht doch eine ehemalige Baugenehmigung aus den Akten erkennbar ist, da würde ich mich an Ihrer Stelle nicht allein auf die Auskunft der Behörde verlassen.

Eine nachträgliche Genehmigung ist außerdem denkbar.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Rückfrage vom Fragesteller 20.02.2020 | 11:45

Sehr geeherter Herr Hesterberg,

Die Baubehörde sagt, Sie haben keine Unterlagen mehr für das Haus. Der Vorbesitzer hat im Staatsarchiv einen Bauplan gefunden in dem aber dieses Stockwerk nicht abgebildet ist, auch wurde das Haus anderweitig anders gebaut als auf diesen Plan gezeichnet.
Heißt: Es gibt Genehigungsunterlagen aus denen ist aber nicht ersichtlich wie die Mansarde genutzt wurde. Das Stockwerk ist aber auf der anderen hälfte nach wie vor Bewohnt. Die leerstehende Seite verfügt auch über alles was meiner Meinung einen abgeschlossenen Wohnraum ausmacht. Separater Strom, Wasser, Abwasser und Heizungsanschluss, Fenster in entsprechen größen. Ebenso wie die bewohnte Seite auch.

Eine nachträgliche Genehmigung würde massive Mehrkosten erzeugen und fällt wegen Unwirtschaftlichkeit aus.

Der Antrag auf Denkmalschutzrechliche Erlaubnis liegt Seit 5 Monaten bei der Behörde. Wie gehe ich jetzt am besten vor. Ich hätte jetzt darauf verwiesen das es für das verlangen einer Baugenehmigung keine Rechtsgrundlage gibt (Aufgrund baulicher Anlagen und Zeugenaussagen). Wie kann ich den passiven Bestandsschutz durch behördlichen Bescheid feststellen lassen ? Kann ich dies Schriftlich einforden ?




Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 20.02.2020 | 14:14

Sehr geehrter Fragesteller,

ich antworte Ihnen gerne wie folgt:

Richtig, Sie können mit einem einfachen Schreiben der Behörde mitteilen, dass Sie den passiven Bestandsschutz durch behördlichen Bescheid feststellen lassen möchten.

Ansonsten teile ich Ihnen folgendes mit:
Zutreffend ist ebenfalls, dass Sie auch durch andere Beweismittel (es gibt Sachverständige, Augenschein, Parteivernehmung, Urkunden und Zeugen als Beweismittel) die Wohnnutzung belegen können. Allerdings gilt auch:

Die Behörde bedient sich der Beweismittel, die sie nach pflichtgemäßem Ermessen zur Ermittlung des Sachverhalts für erforderlich hält. Sie kann insbesondere

- Auskünfte jeder Art einholen,
- Beteiligte anhören, Zeugen und Sachverständige vernehmen oder die schriftliche oder elektronische Äußerung von Beteiligten, Sachverständigen und Zeugen einholen,
- Urkunden und Akten beiziehen,
- den Augenschein einnehmen.

Die Beteiligten sollen bei der Ermittlung des Sachverhalts mitwirken. Sie sollen insbesondere ihnen bekannte Tatsachen und Beweismittel angeben.

Die Behörde ermittelt den Sachverhalt von Amts wegen. Sie bestimmt Art und Umfang der Ermittlungen; an das Vorbringen und an die Beweisanträge der Beteiligten ist sie nicht gebunden. Das steht in § 24 und § 26 des Verwaltungsverfahrensgesetzes Ihres Bundeslandes.

Vor diesem Hintergrund können Sie gegebenenfalls aber doch noch die Wohnnutzung beweisen.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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