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Denkmalschutz nachträglich - wer trägt die Kosten

24.09.2012 15:03 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Ende 2006 haben wir ein altes Fachwerkhaus gekauft. In 2007 wurde ein Architekt mit der Planung von Umbau/Sanierung beauftragt, ein Teil der Maßnahme sollte fremdfinanziert werden und wir haben einen Darlehensvertrag abgeschlossen. Die Baueingabe wurde Anfang 2008 eingereicht. Wir erhielten keine Baugenehmigung, stattdessen wurde das Haus im April 2008 von der Denkmalschutzbehörde besichtigt, im August 2008 erhielten wir dann eine schriftliche Bestätigung, dass das Haus nun denkmalgeschützt sei. Unser Bauantrag wurde abgelehnt und wir mussten bei Null anfangen. Damit war auch der Darlehensvertrag hinfällig, und wir mussten der Bank eine Ablöse von fast 10.000 € zahlen, dazu kommen natürlich doppelte Kosten für den Architekten.
Können wir diese entstandenen Kosten erstattet bekommen oder müssen wir die selbst tragen?

24.09.2012 | 16:15

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Möglich wäre eine Haftung des Architekten, sofern dieser auch direkt mit dem Bauantrag für die Baugenehmigung, was ich vermute.

Denn wird der Bauantrag abgelehnt und weist der Architekt nicht von sich aus auf die für ihn als Fachmann ersichtliche Denkmalschutzproblematik hin, so kann er sich haftbar machen.

Im Einzelnen:
Schuldet der Architekt – wie dies regelmäßig der Fall ist - eine genehmigungsfähige Planung, so ist das Werk fehlerhaft, wenn die Baugenehmigung nicht erteilt wird (vgl. BGH, Urteil vom 26. 9. 2002, Az.: VII ZR 290/01 - Ein Architekt, der sich zur Erstellung einer Genehmigungsplanung verpflichtet, schuldet als Werkerfolg eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung).

Dadurch entstehende Mehrkosten sind ersatzfähig.

Gleiches gilt im Grundsatz auf die Belange des Denkmalschutzes, wenn sich dort Fehler des Architekten ergeben haben.

Er ist bei denkmalpflegerischen Maßnahmen an Bauwerken der Berater des Bauherrn in technischen und finanziellen Fragen. Er stimmt die Interessen des Bauherrn mit den öffentlichen Belangen der Denkmalpflege ab.

Von ihm dabei verschuldete Fehler führen in der Regel zu seiner Haftung.

Eine Mitverantwortung von Ihnen dürfte ausscheiden, wenn Sie nicht Vorkenntnisse hatten, die Sie auch aus Laiensicht dazu veranlassten mussten, einen Schaden zu vermeiden.

Allerdings müssten hier genau alle Einzelumstände insbesondere anhand des geltenden Vertrages geprüft.

Da ab Streitwerten von über 5.000,- € vor dem (Land-)Gericht in einer Sache wie hier sowieso Anwaltszwang besteht, würde sich schon jetzt die Einschaltung eines Anwalts mit der weiteren Beratung/Vertretung lohnen - die Anwaltskosten für eine (außer-)gerichtliche Vertretung sind ebenfalls ersatzfähig.

Jedenfalls eine weitere Beratung lohnt sich hier aller Voraussicht nach allemal.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

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