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Denkmalgeschützte Anlage und laut FA Spekulation. da nach Sperrfrist verkauft wurde

13.06.2018 09:12 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Einkunftserzielungsabsicht bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung bei teilweisem Verkauf des Mietobjektes nach Ablauf der Spekulationsfrist

Habe Wohnungen in denkmalgeschützte Bereich einer alten Kaserne erworben. Makler war meine Bank (BW-Bank). Im Vertrag ging die Bank davon aus, dass nach der Sperrfrist von 10 Jahren tlws. verkauft werden sollte, um zu entschulden. Dies hatte ich aber nicht vor und verstand den Passus nur als Möglichkeit. aber kein Muss. Der Vertrag wurde vom FA bei allen Steuerprüfungen nie beanstandet. Da ich nach den 10 Jahren einen Umbau meiner Praxis zur Klinik finanzieren musste, des Weiteren über 70 Jahre alt war, musste ich 80 %.verkaufen Das Finanzamt unterstellt mir, jetzt, den Verkauf (schon beim Kauf der Wohnungen) nach der Sperrfrist spekulativ beabsichtigt zu haben. Deshalb entfallen die Steuervergünstigung von ca 400.000.- Ich hatte den Verkauf aber nie vor, da ichden Verkauf bei meinen Einkünften ursprünglich nicht brauchte und die Anlage genug Miete abwarf. Mit freundlichen Grüßen
13.06.2018 | 10:21

Antwort

von


(58)
Tackheide 74a
47804 Krefeld
Tel: 02151 4467408
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ich gehe davon aus, dass Sie im Rahmen Ihrer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung die erhöhte Denkmals-AfA geltend gemacht haben und es sich hierbei um die von Ihnen benannte Steuervergünstigung handelt.

Sie erzielen grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Das ist nach höchstrichterlicher Rechtsprechung nicht der Fall, wenn Sie keine Einkunftserzielungsabsicht haben. Diese Situation kann dann vorliegen, wenn Sie auf Dauer keine Überschüsse der Einnahmen über die Werbungskosten erzielen. Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung wird zunächst grundsätzlich eine bestehende Einkunftserzielungsabsicht zwingend unterstellt, wenn Sie die das vermietete Objekt ausschließlich fremd vermieten, wie das vorliegend vermutlich der Fall ist.
In diesem Fall darf eine Prüfung der Einkunftserzielungsabsicht nur dann vorgenommen werden, wenn es sich um keine auf Dauer angelegte Wohnungsvermietung handelt (z. B. Vermietung in Kenntnis einer baldigen Veräußerung). Entscheidend ist, ob Sie schon zu Beginn der der Vermietung deren baldige Beendigung ernsthaft in Betracht gezogen haben. Es genügt hingegen nicht, wenn der Entschluss aus besonderen Gründen erst später gefaßt worden ist. In Ihrem Fall besteht das Problem, dass bereits im Vertrag selbst auf eine mögliche Entschuldung nach 10 Jahren hingewiesen wurde. Das ist ein Indiz für eine mögliche Veräußerungsabsicht. Allerdings kann dieses Indiz dadurch entkräftet werden, dass Sie dem Finanzamt darlegen und ggfs beweisen, dass der Verkaufsentschluss erst später wegen des ursprünglich nicht so geplanten Praxis-Umbaues erfolgt ist. Z. B. könnten Sie nachweisen, dass der Verkaufserlös für die Kosten des Praxisumbau verwendet worden ist. Dass Sie eine einheitliche Einkunftserzielungsabsicht hatten, zeigt auch, dass Sie nur 80% der Wohnungen verkauft haben.

Die Sach- und Rechtslage ist nicht 100%ig klar, sollte aber zu Ihren Gunsten ausgehen können. Selbstverständlich stehe ich für eine außergerichtlches Rechtsbehelfsverfahren oder Finanzgerichtsverfahren zur Verfügung.

Nachrichtlich möchte ich bemerken, dass bei fehlender Einkunftserzielungsabsicht natürlich nicht isoliert die Abschreibungen gestrichen werden, die Einnahmen aber gleichwohl weiterhin angesetzt werden dürfen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Franz Meyer
Rechtsanwalt
Steuerrecht Steuerstrafrecht


Rechtsanwalt Franz Meyer

ANTWORT VON

(58)

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