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Dem Untermieter kündigen

14. August 2021 09:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


09:04

Hallo, ich möchte meinen Mitbewohner/Untermieter so schnell wie möglich kündigen. Da er in einem von mir komplett möblierten Zimmer wohnt, ich selber auch in der Wohnung lebe und der Untermietvertrag auch auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurde, müsste doch eigentlich eine Sonderkündigungsfrist bestehen. Das Problem ist allerdings, dass in dem Untermietvertrag nicht explizit „möbliertes" Zimmer steht. Sondern eben nur 1 Zimmer. Er möchte diese Situation ausnutzen und besteht auf eine drei Monats Frist. Die Fronten sind leider sehr verhärtet. Ich halte das keine drei Monate mehr aus. Kann ich dagegen etwas tun? Ich hab jetzt nicht jeden Kaufvertrag mehr von den Möbeln, aber natürlich Zeugen.
Was raten sie mir.

14. August 2021 | 11:12

Antwort

von


(1226)
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Sehr geehrte Ratsuchende,

lassen Sie mich Ihre Frage wie folgt beantworten.

Richtig ist, dass bei möbliertem Wohnraum gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB eine Kündigung nach § 573c Abs. 3 BGB "spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig" ist.

§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB:
"[...] Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat [...]."

Sie teilen mit, dass sich Ihre Verpflichtung zur Überlassung des Zimmers nicht aus dem schriftlichen Mietvertrag ergibt. Mittels Zeugen können Sie aber belegen, dass Sie das Zimmer mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet haben und Sie sich auch dazu verpflichtet haben, diese dort für den Mieter zu belassen und er auch davon ausgegangen ist, dass sich diese Gegenstände bei Einzug dort befinden.


Aber selbst wenn eine kurze Kündigung möglich ist und der Mieter nicht auszieht, müssten Sie Ihn auf Räumung verklagen und diese Klage kann / wird nicht (wesentlich) schneller als die restliche ordentliche Kündigungsfrist erledigt sein. Weigerte er sich weiter, käme noch die Zeit bis zu Vollstreckung hinzu.

Einen Zeitgewinn erreichen Sie im Gegensatz zu einer ordentllichen Kündigung mit freiwilligem Auszug nicht.


Sie teilen mit, dass Sie es keine drei Monate mehr aushalten.

Dann käme nur eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigtem Grund (§ 543 Abs. 1, Abs. 2, ) in Betracht, wenn "unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist [...] nicht" zumutbar ist. Diese Abwägung nähme auch ein Gericht vor. In der Regel müsste der Mieter auch zuvor abgemahnt werden.


Letztlich bliebe nur ein Antrag nach dem Gewaltschutzgesetz (GewSchG). Innerhalb weniger Tage erlässt das Amtsgericht u.a. eine Anordnung, dass der "Täter es unterlässt, die Wohnung [...] zu betreten [...]." (§ 1 Abs. 1 S. 3 Nr. 1, § 2 Abs. 1 GewSchG).
Für solch eine Anordnung bedarf es jedoch einer widerrechtlichen Verletzung von Körper, Gesundheit, Freiheit oder sexueller Selbstbestimmung (§ 1 Abs. 1 S. 1 GewSchG) und es müssen weiter Verletzungen zu beführten sein (§ 2 Abs. 3 GewSchG).
Wenn diese Voraussetzungen nicht gegeben sind, werden Sie den Mieter leider nicht schnell aus der Wohnung / dem Zimmer bekommen, wenn er sich widersetzt.

Nichtsdestotrotz sollten Sie gemäß § 573c Abs. 3 BGB die Kündigung erklären (und gern auch rechtlich dazu ausführen [s.o.]), "hilfsweise" zum nächst zulässigen Termin.

Vielleicht hilft es auch, dem Mieter mitzuteilen, dass Sie Schadensersatz geltend machen für den Fall des nicht rechtzeitigen Auszugs


Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 8. September 2021 | 02:06

Vielen Dank erstmal für Ihre Antwort und Klärung meiner Fragen. Wenn ich dass richtig verstehe, habe ich eigentlich keine rechtlichen Möglichkeiten den Mann los zu werden. Ich habe ihn immerhin dazu bekommen die Kündigung des Untermietvertrags entgegen zu nehmen, sogar mit Unterschrift. Seit dem ist die Situation aber noch schlimmer geworden. Das Zimmer wird von Tag zu Tag verdreckter und vermüllter. Er benutzt es praktisch als Fahrradwerkstatt. Überall ist Schmiere, Dreck, sogar Lackierdosen und er häuft alle möglichen Fahrräder und Fahrradteile darin. Ich hab die kleinen Möbelstücke schon entfernt, aber die großen, wie meine Schlafcouch, div. Schränke und Regale werden rücksichtslos in Mitleidenschaft gezogen. Der Dielenboden und die Wände machen mir am meisten Sorgen. Immerhin bin ich der Hauptmieter und deshalb wohl auch die Verantwortliche.
Da ich ihm ja erst zu Ende August kündigen konnte, hat er jetzt theoretisch noch fast drei Monate Zeit um auszuziehen. Das allein ist schlimm genug. Aber ich weiß nicht welche Schäden er in der Zeit noch anrichten wird bzw will. Kann ich ihn abmahnen? Oder Ähnliches? Und würde dass aus Ihrer Sicht irgendwas bringen? Kann eventuell meine Vermieterin irgendein Druckmittel ausüben? Ich weiß wirklich nicht weiter.
Für eine weitere Beratung ihrerseits wäre ich sehr dankbar. Kann man Sie im Zweifel auch weiterhin als Berater buchen?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 8. September 2021 | 09:04

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Ja, mahnen Sie das Verhalten des Untermieters ab.

Bei Wiederholung können Sie fristlos außerordentlich kündigen. Auch wenn er dennoch nicht eher auszieht.
Dokumentieren Sie alles Gut. Für späteren Schadensersatz ist das hilfreich.

Der Missbrauch des WG Zimmers als Fahrradwerkstatt dürfte vom vertragsgemäßen Gebrauch nicht mehr gedeckt sein. Sie müssen jedoch beachten, dass er in seinem Zimmer zunächst einmal selbst entscheidet und entscheiden darf, was er tut, solange er nicht fremdes Eigentum beschädigt.

Sollte der Mieter nicht einsichtig sein, können Sie sein Verhalten auch anwaltlich - letztlich auf seine Kosten - abmahnen.


Ihre Vermieterin kann momentan auch nicht wirklich helfen.
Wenn aber das Eigentum der Vermieter beschädigt wird, so hat diese Unterlassungs- und Schadensersatzansprüche.

Ein Strafanzeige wegen Sachbeschädigung kommt in Betracht.

Gern können Sie sich auch weiter an mich wenden.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

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