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Definition und Frage zu 'Wohnzwecken'


22.10.2007 11:58 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Hallo !

Ich habe vor kurzem ein 5-Familienhaus erworben. Das Dachgeschoss hat der Voreigentümer ohne Baugenehmigung in den 90er Jahren ausgebaut, d.h. er hat ein Badezimmer und einen Wohnraum mit Küchenecke eingebaut. Das ausgebaute Dachgeschoss hat einen separaten Zugang nebst eigener Wohnungstür. Nach Vermietung des DG´s durch Ihn hat die zuständige Baubehörde die Nutzung zu Wohnzwecken Anfang 2003 untersagt; seitdem steht die Wohnung leer und wird nicht genutzt. Die nachträgliche Baugenehmigung ist durch einen Architekten vor kurzem beauftragt worden, allerdings stehen die voraussichtlichen Brandschutzauflagen und Umbauten in keinerlei Verhältnis zum erzielbaren Mietertrag. Für mich stellen sich daher die folgenden Fragen um das DG in sinnvoller Weise trotzdem zu nutzen:

1.) Wie definiert sich bei Räumen der Rechtsbegriff "Nutzung zu Wohnzwecken" ?
2.) Würde eine Vermietung des ausgebauten Dachgeschosses als Nebenfläche (Arbeitszimmer) für einen der vorhanden Mieter im Haus dem Verbot der Nutzung zu Wohnzwecken widersprechen oder wäre dies eine mögliche Alternative ?

Mit freundlichem Gruß


-- Einsatz geändert am 25.10.2007 09:34:24

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Sehr geehrter Ratsuchender,


Der Unterschied zwischen "Wohnung" und "nicht zu Wohnzecken dienenden Räumen" ergibt sich aus der Zweckbestimmung der Räume.

Hierzu zählt aber auch die Nebenfläche zu einer schon vorhandenen Wohnung, wobei Wohnung wiederum als die Summe der Räume bezeichnet wird, die die Führung eines Haushaltes ermöglichen.

Es also als Arbeitszimmer einer vorhandenen Wohnung zu deklarieren, wird Ihnen nicht viel weiter helfen.

Möglich ware es aber, diesen Raum als separaten gewerblichen Raum zu führen (wobei dann gffs. andere technische Voraussetzungen maßgeblich sind) oder aber als Dachboden, Speicher etc. mit geänderter Nutzungsbestimmung. Dieser könnte dann auch gesondert vermietet werden.

Eine andere Möglichkeit wäre auch, hier eine Verbindung durch eine Treppe zu der direkt darunter liegenden Wohnung zu schaffen, um dann (der Mieter muss sich aber einverstanden erklären) diesen Wohnraum zu vergrößern und dadurch eine höhere Mieteinnahme zu erzielen, so dass es nicht etwa ein einzelnes Arbeitszimmer, sondern eine einheitliche neue Wohnung wird. Allerdings wird auch dabei die wirtschaftliche Frage eine übergeordnete Rolle spielen, die hier so nicht geklärt werden kann.




Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
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