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Definition Vollgeschoss in Sachen-Anhalt

| 24.02.2020 16:37 |
Preis: 45,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gero Geißlreiter


Zusammenfassung: Kellergeschosse sind keine Vollgeschosse.

Hallo Fachanwälte für Immobilienrecht aus Sachen-Anhalt,

nach der BauO LSA gelten Geschosse nur als Vollgeschossen, wenn Sie mind. 1,60 über die Geländeoberfläche hinausragen.
§87 (s.u.) hält aber eine Ausnahme bereit für Gebäudeklasse 1 und 2 hinsichtlich der "lichten Höhe".

Meine Frage:

1.Bezieht sich die Ausnahme NUR auf die Höhe und K.O.-Kriterium ist IMMER das Überragen über die Geländeroberfläche oder kann also jedes Geschoss mit ausreichend "lichter Höhe" ein Vollgeschoss sein, auch wenn es weniger als 1,60m über die Geländerfläche hinausragt?
§46 lässt für die Gebäudeklasse 1 und 2 ja auch Höhen unter 2,40m zu, wenn sie z.B. nur Hobbyraum, Bügelraum, Spielzimmer o.ä. sind und nicht ausreichend belüftet oder beleuchtet sind.

2. D.h. auch ein vermeintliches "Kellergeschoß", welches weniger als 1,60m über die Geländefläche hinausragt, z.B. nur 1m, das aber über die ausreichende lichte Höhe verfügt, wäre ein Vollgeschoß?

Vielen Dank.



Anlagen:

Auszug BauO LSA
Sachsen-Anhalt
BauO LSA in der Fassung vom 10.9.2013,

§ 2 Begriffe
(6) Geschosse sind oberirdische Geschosse, wenn ihre Deckenoberkanten im Mittel mehr als 1,60 m über die Geländeoberfläche hinausragen; im Übrigen sind sie Kellergeschosse. Hohlräume zwischen der obersten Decke und der Bedachung, in denen Aufenthaltsräume nicht möglich sind, sind keine Geschosse.

§ 46 BauO LSA – Aufenthaltsräume

(1) Aufenthaltsräume müssen eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,40 m haben. Dies gilt nicht für Aufenthaltsräume in Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 sowie für Aufenthaltsräume im Dachraum.

(2) Aufenthaltsräume müssen ausreichend belüftet und mit Tageslicht belichtet werden können. Sie müssen Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Netto-Grundfläche des Raumes einschließlich der Netto-Grundfläche verglaster Vorbauten und Loggien haben.

(3) Aufenthaltsräume, deren Nutzung eine Belichtung mit Tageslicht verbietet, sowie Verkaufsräume, Schank- und Speisegaststätten, ärztliche Behandlungs-, Sport-, Spiel- und Werkräume und ähnliche Räume sind ohne Fenster zulässig.

§ 87 Übergangsvorschriften, Abs. 2 [Vollgeschoss !]
(2) Solange § 20 Abs. 1 der Baunutzungsverordnung zur Begriffsbestimmung des Vollgeschosses auf Landes¬recht verweist, gelten Geschosse als Vollgeschosse, wenn deren Deckenoberfläche im Mittel mehr als 1,60 m über die Geländeoberfläche hinausragt und sie über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m haben. Zwischendecken oder Zwischenböden, die unbegehbare Hohlräume von einem Geschoss abtrennen, bleiben bei der Anwendung des Satzes 1 unberücksichtigt. In Wohngebäuden der Gebäu¬deklassen 1 und 2 gelten Geschosse, die über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine für Aufenthalts¬räume in solchen Gebäuden erforderliche lichte Höhe haben, als Vollgeschosse.
Stand: 16.6.2016/ überprüft 8.5.2018

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Der Gesetzentwurf der Landesregierung (LT-Drs. 4/2252, S. 272) führt zu § 87 Abs. 2 Satz 3 BauO LSA aus:

Satz 3 trägt dem Umstand Rechnung, dass § 46 Abs. 1 Satz 2 keine Maßgröße für die Mindestaufenthaltsraumhöhe in Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 sowie im Dachraum mehr vorsieht mit der Folge, dass auch der nach Satz 1 fortgeltende § 2 Abs. 4 a. F. leer liefe, und sieht daher vor, dass es insoweit jeweils auf die tatsächlich erforderliche Höhe ankommt.

§ 2 Abs. 6 Satz 1 BauO LSA lautet:

Geschosse sind oberirdische Geschosse, wenn ihre Deckenoberkanten im Mittel mehr als 1,60 m über die Geländeoberfläche hinausragen; im Übrigen sind sie Kellergeschosse.

Nach § 87 Abs. 2 Satz 1 BauO LSA können Kellergeschosse daher keine Vollgeschosse sein. Wegen der flexiblen Handhabung der Deckenhöhe bei den Gebäudeklassen 1 und 2 hat es aber einer Sonderregelung zur entsprechenden Vorgabe von 2,30 m bedurft.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 25.02.2020 | 09:56

Sehr geehrter Herr RA,

vielen Dank für Ihre Antwort. Leider verstehe ich Ihre Antwort nicht ganz.

In §87 steht als letzter Satz: "In Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 gelten Geschosse, die über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine für Aufenthaltsräume in solchen Gebäuden erforderliche lichte Höhe haben, als Vollgeschosse". Das Geschoss ("der Keller") umfasst die gesamte Grundfläche des Hauses und hat eine für Auftenthaltsräume (zumindest nach §46 Abs. 3, "Sport-, Spiel- und Werkräume und ähnliche Räume") eine ausreichende Deckenhöhe (2,15m). Diese somit hinreichende Deckenhöhe würde nach o.g. Satz ausreichen, um ein Geschoss für Gebäudeklasse 1 und 2 zu bilden.
Wo steht denn, dass nur "oberirdische Geschosse" Vollgeschosse bei der Ausnahme, nämlich Gebäudeklasse 1 und 2, sein können? In oben zitiertem Satz steht für Gebäudeklassen 1 und 2 gerade keine Einschränkung wie "im Mittel mehr als 1,60m über die Geländeoberfläche". Die tatsächlich in LSA erforderliche Höhe wird ja eingehalten.
§2 teilt ja nur in oberirdische Geschosse und Kellergeschosse ein. Somit könnte doch ein Kellergeschoß, welches über die erforderliche Deckenhöhe verfügt, ein Vollgeschoss sein, da der letzte Satz in §87 ja gerade keinen Bedingung zur "Höhe über Geländeoberfläche" für Gebäudeklasse 1 und 2 enthält?
Vielen Dank im voraus.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.02.2020 | 11:43

Sehr geehrter Fragesteller,

§ 87 Abs. 2 Satz 3 modifiziert § 87 Abs. 2 Satz 1 BauO LSA in Hinblick auf die lichte Höhe, verdrängt aber den Satz 1 nicht vollständig. Weitere Voraussetzung bleibt deshalb, dass es sich um kein Kellergeschoss (= Deckenhöhe bis oder kleiner als 1,60 m über der Geländeoberfläche). Es hätte auch keinen nachvollziehbaren Sinn, das Kellergeschoss bei Gebäuden der Klassen 1 und 2 abweichend zu definieren. Das widerspräche dem Normzweck (siehe Gesetzesbegründung) und wohl auch Bundesrecht, weil § 87 Abs. 2 BauO LSA diesem ausdrücklich dient und das bauplanungsrechtliche Maß der baulichen Nutzung dadurch eindeutig definieren soll.

Die Bedingung "Deckenoberfläche ragt im Mittel mehr als 1,60 m über die Geländeoberfläche hinaus" (Bezug Geschoss-Gelände) gilt also für alle Gebäudeklassen.

Beste Grüße von Gero Geißlreiter, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 25.02.2020 | 12:01

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