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Definition Nutzung; Werbung und Konkurrenzverbot

05.04.2015 23:32 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Zusammenfassung: Nutzungsvereinbarung. Abgrenzung zum Miet- und Pachtvertrag.

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich verfüge über eine 50%ige Miteigentümerschaft an einer Gewerbeimmobilie. Die mit der anderen Partei geschlossene Nutzungsvereinbarung beinhaltet u.a. Regelungen zum jeweils nutzbaren Gebäudeteil und zu gemeinschaftlich nutzbaren Flächen (Treppenhaus etc.).

Soweit ist alles klar und unstreitig.

1. Problem: Ein Punkt der Vereinbarung sagt „Das erste 1. OG des Objektes soll ausschließlich Frau xxx zur Nutzung zur Verfügung stehen."
Diese Fläche wurde mittlerweile an ein anderes, fremdes Unternehmen vermietet.
Daraus ergibt sich die Frage, wie „Nutzung" zu verstehen ist? Ist unter „Nutzung" (Eigennutzung?) auch eine Weitervermietung abgedeckt, oder müsste ich hier anteilig an den Mieterlösen (für diese Fläche) beteiligt werden?

2. Problem: „Beide Parteien verpflichten sich, der jeweils anderen Partei keinerlei Nachteil durch Wettbewerb oder sonstige Maßnahmen zuzufügen." Bezieht sich dieses Konkurrenzverbot auch auf den neuen Mieter, der unter „1" angesprochenen Flächen, oder kann ich (bezahlt) Werbung anbringen lassen, zu einem Unternehmen, welches mit dem neuen Mieter im Wettbewerb steht?

Vielen Dank für die erste Bewertung/Einschätzung dieser Problemstellung.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Der Nutzungsvertrag weicht in der Regel von dem Mietvertrag darin ab, dass der Eigentümer, der das Nutzungsrecht gewährt weiterhin zu Besitz der jeweiligen Fläche berechtigt ist.

Ein Mietvertrag schließt in der Regel den Eigentümer von einem Besitzrecht an der vermieteten Fläche aus. Der Mieter hat als Besitzer der Mietsache in der Regel umfassendere Rechte als der Nutzer.

2. Im weiteren ist der Nutzungsvertrag ebenso wie der Mietvertrag eine schuldrechtliche Vereinbarung. Wird für die Nutzung kein Nutzungsentgelt gezahlt, ist bei einer entgeltliche Untervermietung eine ergänzende Auslegung des Nutzungsvertrages vorzunehmen.

a) Zum einen bedarf eine Untervermietung der Zustimmung des Nutzungsgebers und Miteigentümers. Denn der Nutzungsvertrag sieht vor, dass die Nutzung ausschließlich durch Frau xx erfolgen darf. Eine Untervermietung ist eine Nutzungserweiterung und daher zustimmungspflichtig.

b) Zum anderen ist der Nutzungsgeber und Miteigentümer an den Mieterlösen zu beteiligen, wenn die bisherige Nutzung unentgeltlich erfolgte.

3. Die Konkurrenzschutzklausel besteht nur gegenüber der Partei xx und auch nur für deren Gewerbe oder Unternehmensgegenstand.

Eine Erweiterung der Konkurrenzschutzklausel auf etwaige Untermieter und für anderen Unternehmenszweige ist durch den einen Miteitentümer nicht zu gewährleisten. Gegenüber dem Untermieter besteht keine vertragliche Verpflichtung des einen Miteigentümers, zumal die Untervermietung zustimmungspflichtig ist.

Folglich können Sie mangels bestehender Vereinbarung einer Konkurrenzschutzklausel entsprechende Werbung anbringen.

4. Etwas anderes gilt nur, wenn sich die beiden Miteigentümer ausdrücklich gegenseitig bevollmächtigt haben und damit entsprechende Untermietverträge ohne die ausdrückliche Zustimmung des anderen Miteigentümers verbindlich abschließen können.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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