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Defekte Heizung wird gegen Brennwertkessel ausgetauscht.


| 23.11.2017 11:48 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

Unsere Heizung ist ausgefallen. Es müsste eine Pumpe erneuert werden. Dies würde rund 1200€ kosten. Die Heizung ist von 1985 und verliert nächstes Jahr Ihre Betriebsgenehmigun. Die Vermieterin hat sich daraufhin entschieden, statt der Reparatur einen Brennwertkessel einbauen zu lassen, damit Sie dieses Jahr noch Förderung bekommt. Die Kosten hierfür belaufen sich auf rund 14000€, abzüglich der Förderung von 2000€. Eine "normale" Heizung mit Betriebsgenehmigung würde rund 2-3000€ weniger kosten (vemutlich hat eine solche "normale" Heizung keine Förderung).

Welchen Wert darf die Vermieterin für die Mieterhöhung (11% der Modernisierungskosten p.a.) zu Grunde legen? Oder anders gefragt, ist das eine Modernisierung oder Instandhaltung? Wenn beides, zu welchem Anteil ist es Modernisierung?

Beste Grüße,
CBK
23.11.2017 | 12:23

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Ob die Heizung tatsächlich im nächsten Jahr die Betriebsgenehmigung verliert, halte ich zumindest für zweifelhaft. Es gibt Ölheizungen, die im Jahr 1973 in Einfamilienhäuser eingebaut worden sind und die nach wie vor ohne Beanstandung vom Schornsteinfeger abgenommen werden. D.h., bei den Ankündigungen bezüglich des angeblichen Ablaufs von Betriebsgenehmigungen ist äußerste Vorsicht geboten.


2.

Der Unterschied zwischen Instandhaltung und Modernisierung besteht darin, dass man von Instandhaltung spricht, wenn Teile eines Hauses, beispielsweise wegen Schäden oder Defekten, erneuert werden müssen. Dies ist stets Sache des Vermieters.

Modernisierungsmaßnahmen sind dagegen bauliche Veränderungen, die insoweit Verbesserungen nach sich ziehen, als dass beispielsweise weniger Energie verbraucht wird mit der Folge, dass die Nebenkosten reduziert werden können. Das können Maßnahmen zur Wärmedämmung sein, aber auch Maßnahmen zur Verminderung des Energieverbrauchs beispielsweise einer Heizung, die besonders sparsam arbeitet.


3.

Ob überhaupt eine Mieterhöhung in Betracht kommt, kann aufgrund der Sachverhaltsschilderung nicht beurteilt werden.

Zunächst muss der Vermieter klar und unmissverständlich erläutern, ob durch den Einbau des neuen Kessels tatsächlich Heizenergie eingespart wird. Diese Erläuterung muss für den Mieter als Beurteilungsgrundlage geeignet sein.

Umlegen kann der Vermieter grundsätzlich 11 % der Modernisierungskosten. In Ihrem Fall ist es schwierig festzustellen, was Modernisierung und was Instandsetzung ist.

Unterstellte ich als richtig, dass die Betriebsgenehmigung für die Heizung im Jahr 2018 abläuft, neige ich dazu, die Erneuerung des Kessels als Instandsetzung anzusehen mit der Folge, dass eine Mieterhöhung nicht in Betracht kommt.

Anhand der Sachverhaltsschilderung kann man indes nicht abschließend beurteilen, ob eine Mieterhöhung wegen Modernisierung infrage kommt und, sofern man dies bejaht, in welcher Höhe.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt


Bewertung des Fragestellers 25.11.2017 | 08:15


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Stellungnahme vom Anwalt:
Eine merkwürdige Bewertung, die nicht einmal ansatzweise verständlich oder gar nachvollziehbar ist. Der Fragesteller erhält eine klare Antwort auf seine Frage. Mehr kann man zu dem geschilderten Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht nicht sagen. Hierzu wäre eine weitere Sachverhaltsaufklärung erforderlich. Das zu erkennen ist für den Fragesteller nicht schwierig. Vor diesem Hintergrund ist die Bewertung inakzeptabel und - leider - unbrauchbar.
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 25.11.2017
3,6/5.0

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