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Defekte Duschkabine + Fahrtkosten

22.01.2019 08:41 |
Preis: 85,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow


Hallo,

wir hatten unsere Wohnung gekündigt und Anfang November fragte uns der Vermieter ob Schäden entstanden sind, damit diese nicht er bei der Übergabe (28.12.2018) festgestellt werden. Wir teilten dem Vermieter mit, das seit ein paar Tagen die Duschkabine nicht richtig schließt und eine Schiebetür rausspringt. Diesbezüglich hätten wir den Vermieter sowie so noch rechtzeitig kontaktiert. Vom Vermieter kam keine weitere Reaktion.

Am 28.12.2018 war dann Übergabe der Wohnung und es wurde entsprechend notiert das die Duschkabine nicht funktioniert. Der Vermieter hat vermerkt, das wir die Kosten für die Reparatur bzw. der Neuanschaffung zu tragen haben und dieses mit den neuen Mietern entsprechen klären. Hier habe ich den Vermieter darauf hingewiesen, das wir uns auf die Kleinreparaturklausel beziehen und entsprechend die € 100,00 bezahlen, da die Kabine mind. 4 bis 5 Jahre alt ist und es beim täglichen gebrauch normal ist das diese irgendwann nicht mehr 100 % funktioniert wg. verschleiß. Die Dichtung an einer Schiebetür war lose und die Rollen an den Türen gingen nicht mehr wo wir von Verkalkung ausgehen da wir diese nicht mehr richtig sauber bekommen haben.

Die Duschkabine ist wohl nun repariert. Wir waren leider nicht dabei da wir nur Informiert wurden sind als wir den Vermieter kontaktiert haben. Die Rechnung soll sich wohl auf € 400 bis 500 belaufen da der Handwerker wohl zwei mal kommen musste und es mussten wohl zwei mal Ersatzteile besorgt werden. Nun hat er sich beschwert weil es unsere Aufgabe war diesen Schaden zu beheben als wir da noch gewohnt haben bzw. weil es im Übergabeprotokoll stand. Wir waren am überlegen es über die Haftpflicht versuchen zu wollen, aber ob die das übernehmen ist auch fraglich da es sich meines Erachtens um verschleiß handelt.

Der Vermieter weigert sich die Rechnung raus zugeben es sei denn wir übernehmen vorerst die komplette Rechnung bzw. verweist auf die §§ 12 und 16 des Mietvertrages (weiter unten zu feinden), das wir € 100,00 sowie die zusätzlichen Fahrten für Ihn von € 150,00 (zwei mal € 75,00) bezahlen.

1. Waren wir dazu verpflichtet die Einzelteile selbst auszutauschen bzw. einen Handwerker zu bestellen?

2. Wenn die Rechnung sich wirklich über € 100,00 beläuft, fällt das dann überhaupt in die Kleinreparaturklausel und müssen wir dann was bezahlen?

3. Es ist ja denke ich nicht unser verschulden, wenn nach täglichen nutzen der Kabine die Einzelteile defekt gehen. Kann er diese € 150,00 für zwei Fahrten dann verlangen obwohl er diese wohl zusätzlich als Werbungskosten in seiner Einkommensteuererklärung angibt? Zumal die Wohnung war bereits wieder vermietet, weshalb es ja eigentlich gereicht hätte wenn die neuen Mieter dabei sind.

§ 12 Nr. 6 - Instandhaltung der Mietsache:
Der Mieter hat die Kosten für Kleinreparaturen innerhalb der Mieträume zu tragen. Die kleinen Instandsetzungen und - haltungen umfassen u. a. das Beheben von Schäden an den Installations- gegenständen für Elektrizität, Wasser/Abwasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlusseinrichtungen von Fensterläden/Rollläden - d. h., Einrichtungen und
Gegenständen, die dem ständigen Zugriff des Mieters unterliegen, bis zum Kostenbetrag von EUR 100,00 für den einzelnen Reparaturfall; Höchstbetrag EUR 300,00 pro Kalenderjahr.

§ 16 Nr. 5 Übergabe/ Rückgabe der Mietsache:
Sollten bei Einzug und Auszug zusätzliche Termine für die Übergabe/ Abnahme der Wohnung anfallen, die durch den Mieter verschuldet sind, so sind dem Vermieter/Verwalter für jede zusätzliche Anfahrt Euro 75,00 zu erstatten.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Erstmal zum Grundsätzlichen:
Der Vermieter ist grundsätzlich für die Instandhaltung und Instandsetzung verantwortlich (536 BGB). Eine Ausnahme gilt bei der Aufnahme einer zulässigen Kleinreparaturklausel in den Mietvertrag, deren Gesamtbetrag auf 10 Prozent der Jahresmiete zu begrenze ist. An der Zulässigkeit habe ich bei ihnen keine Zweifel.

Eine weitere Ausnahme gilt, soweit der Mieter die Beschädigung zu vertreten (Par. 280 BGB bzw. Par. 823 BGB) hat, wenn also der Schaden nicht aufgrund einer Abnutzung beim vertragsgemäßen Gebrauch entstanden ist.

Nun zu ihren Fragen:

1. Wenn die Nichtschließbarkeit der Kabine ausschließlich auf ihre Abnutzung bei ordnungsgemäßen Gebrauch und Reinigung zurückzuführen ist, so ist der Vermieter in der Pflicht und sie müssen die Duschkabine nicht ersetzen, da die Reparatur den Betrag für Klerinreparaturen übersteigt.

2. Sie könnten maximal verpflichtet werden, die 100, 00 € für Klerinreparaturen zu bezahlen, wenn sie den Defekt nicht verschuldet haben, denn mehr kann aufgrund ihres Mietvertrages pro Reparaturfall nicht verlangt werden.

3. Er kann - so kein Verschulden von ihnen sondern nur eine normale Abnutzung vorliegt- keine Fahrkosten verlangen, sein Anspruch ist auf 100,00€ begrenzt.

Sollte jedoch ein Verschulden durch eine Pflichtverletzung (Par. 280 BGB, z. B. unsachgemäße Reinigung) oder eine vom Gebrauch unabhängige fahrlässige oder vorsätzliche Beschädigung vorliegen, so darf er sich auch (unabhängig von der steuerrechtlichen Bewertung oder Geltendmachung) die Fahrtkosten ersetzen lassen.

Sie sollten eine Kopie der Rechnung (auf Überlassung des Originals besteht kein Anspruch) zu mnindest aber die Vorlage der Rechnung ( in einem Tertmin) verlangen, um diese nachvollziehen zu können. Ohne die Einsicht in die Rechnung empfehle ich von einer Zahlung Abstand zu nehmen, denn der Vermieter muss erstmal nachweisen, ob und in werlcher Höhe hier Reparaturkosten angefallen sind.

Erst wenn die Rechnung nachgewiesen würde, kann eine Zahlung von max. 100 € (wenn nur Verschleiß vorliegt) erwartet werden.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 18.02.2019 | 08:52

Vielen Dank für Ihre schnelle Bearbeitung, dies war sehr hilfreich für uns.

Nun verlangt der Vermieter € 75,00 weil es eine erneute Abgabe geben müsse wo vertraglich festgehalten wird, das die neuen Mieter nun alle Schlüssel erhalten haben. Hintergrund: Es fehlte ein Schlüssel für die Zwischentür, welche die neuen Mieter selbst besorgen wollten. Bei der Übergabe wurden die vorhanden Schlüssel vermerkt und wie bereits erwähnt auch das die neuen sich um den Schlüssel kümmern und wir entsprechend die Anschaffungskosten übernehmen.

Ich denke mir das hat ja nun nichts mehr mit uns zu tun sondern mit den neuen Mietern. Kann der Vermieter die Fahrtkosten verlangen?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.02.2019 | 09:47

Lieber Fragesteller, diese Frage ist eigentlich von der kostenlosen Nachfrageotion nicht gedeckt, da es nicht mehr um den selben Sachverhalt geht, sondern ein neuer ( nun Schlüsselübergabe und neuer Übergabetermin) nachgeschoben wurde. Dies ist natürlich von der kostenlose Nachfrage, um Verständnisfragen zur ersten Antwort zu beantworten nicht gedeckt.

Dennoch werde ich - aus Kulanz- in entsprechender Kürze die Frage beantworten.

Leider ist der Vermieter hier im recht. Sie sind bei Übergabe der Wohnung verpflichtet sämtliche Schlüssel zurückzugeben, fehlt hier einer sind sie für den Ersatz und entstehende Schäden haftbar. Kann der Vermieter nun nachweisen- z.B. durch Zeugenaussage des neuen Mieters- dass hier ein neuer Übergabetermin notwendig war, so hat er Anspruch aus den daraus entstanden Schaden. Dies können zum einen die Kosten der Besorgung eines Schlüssels (dies scheint aber nach ihrer Absprache eher im Verhältnis zwischen ihnen und den neuen Mietern eine Rolle zu spielen) und auch die tatsächlichen Fahrtkosten zzgl. eines eventuellen Arbeitsausfalls sein. Mit den neuen Mietern hat dies nichts zu tun ( abgesehen davon dass sie Zeuge sein können), da der Vertrag nur zwischen ihnen und dem Vermieter gilt. Ihr Verschulden hat also nicht mit dem Verhältnis Vermieter und neuer Mieter zu tun.

Ich fürchte also sie sind aus § 280 BGb i.V.M. mit dem Mietvertrag und insbesondere der Verpflichtung zur Schlüsselrückgabe für die Fahrtkosten haftbar.

Allerdings dürfte der§ 16 Nr. 5 des Mietvertrages ("Übergabe/ Rückgabe der Mietsache:
Sollten bei Einzug und Auszug zusätzliche Termine für die Übergabe/ Abnahme der Wohnung anfallen, die durch den Mieter verschuldet sind, so sind dem Vermieter/Verwalter für jede zusätzliche Anfahrt Euro 75,00 zu erstatten.") unwirksam sein. Ein pauschalisierte Schadenersatz kann nämlich in AGB`en ( wozu Mietverträge oft zählen, da sie gegenüber allen Mietern gleich verwendet werden) nur vereinbart werden, wenn der Nachweis eines geringeren Schadens dem Schuldner (ihnen) vorbehalten bleibt. Dies ist bei der zitierten Regel nicht der Fall.
Der Vermieter kann also nicht aus § 16 Nr. 5 75,00 € Schadenersatz fordern, sondern muss konkret nachweisen, welcher Schaden an Fahrtkosten und Arbeitsausfall (Gewinnausfall) ihm durch die erneute Anfahrt entstanden ist.

mit freundlichen Grüßen

Doreen Prochnow



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