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Defekte Abwasserleitung - Verkauf einer Wohnung - wer muss zahlen?

05.07.2018 17:13 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


in unter 2 Stunden
Sehr geehrte(r) Anwältin, Anwalt,

wir wohnen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit zwei Wohnungen. Im Frühling 2018 haben wir die zweite Wohnung gekauft, so dass wir inzwischen Eigentümer von beiden Wohnungen sind.
Nach Abschluss des Kaufvertrags beim Notar und ca. 4 Wochen vor dem Gefahrübergang/der Schlüsselübergabe trat ein Wasserschaden in der Abwasserleitung auf (Rückstau von Abwasser in den Kellerräumen). Das Abflussrohr war an einer Stelle zwischen Gebäude und Straße abgesackt und wies an einer anderen Stelle einen Rohrbruch an auf, so dass das Wasser nicht mehr abfließen konnte. Es handelt sich dabei um das gemeinsame Abflussrohr für beide Wohnungen.
Im Kaufvertrag ist im Kapitel §7 Gewährleistung geregelt, dass die Wohnung frei von Sachmängeln ist, wenn sie bei Gefahrübergang/Schlüsselübergabe die „vereinbarte Beschaffenheit" aufweist. Der Voreigentümer hatte sich daher bereit erklärt, sich bei der Reparatur finanziell zu beteiligen. Gemäß Teilungserklärung muss er dabei 41% der Reparaturkosten der gemeinsamen Abwasserleitung tragen.
Nachdem der beauftragte Klempner diesen Schaden repariert hatte und das neue Rohr im Abwasserschacht auf dem benachbarten Grundstück an die Verzweigung, die zur Straße und dem öffentlichen Kanalsystem angeschlossen hatte, musste er feststellen, dass das Wasser immer noch zurückfloss. Mittels einer Kameraanalyse wurde festgestellt, dass das Rohr auch im weiteren Verlauf eine Bruchstelle hatte und eine Neigung nach oben anstatt nach untern aufwies. Auch dieser Teil des Abwasserrohrs gehört zu beiden Wohnungen. Obwohl die Abwasserleitung nach der ersten Maßnahme wieder funktionsfähig war, handelte es sich nach Auffassung des Klempners nur um eine Frage der Zeit, bis weitere Verstopfungen auftreten werden, da der Rohrbruch im zweiten Rohrabschnitt einen deutlichen Bruch und die falsche Neigung aufweist. Wir haben daher auch die Reparatur des zweiten Abschnitts beauftragt.
Die Kosten für diese zweite Maßnahme betrug ca. 5.000 Euro. Der Voreigentümer müsste demnach 41%, d. h. 2.050 Euro tragen.
Der Voreigentümer ist der Auffassung, dass er sich bei der zweiten Maßnahme nicht finanziell beteiligen muss. Seine Argumentation ist, dass das Abflussrohr inzwischen genutzt werden konnte. Darüber hinaus argumentiert er, dass der Schaden offensichtlich länger zurückliegen muss und nicht etwa kurzfristig zwischen Kaufvertrag und Schlüsselübergabe eingetreten ist.
Wir sind der Auffassung, dass - obwohl zwei Reparaturmaßnahmen erforderlich waren, es sich um einen Schadensfall handelt. Hätte zum Beispiel der Klempner während der erste Kameraaufnahme die Kamera einige Meter weiter Richtung Straße geschoben, hätte er bereits zu diesem Zeitpunkt das falsche Gefälle entdeckt und eine komplette Reparatur der gesamten Länge empfohlen.
Unsere Fragen beziehen sich auf einen eventuellen Rechtsstreit vor Gericht:
- Kann anhand der Beschreibung eindeutig festgestellt werden, wer in diesem Fall vor Gericht recht bekäme oder bessere Erfolgsaussichten hätte?
- Ist ein Vergleich wahrscheinlich, d. h. kann es sein, dass das Gericht eine Kostenaufteilung vorschlägt, so dass der Voreigentümer von seinem Anteil (2.050 Euro) nur z. B. 50% tragen muss?
- Wie hoch sind typischerweise Gerichtskosten für ähnliche Verfahren, aufgeteilt nach Sachverständiger, Gerichtskosten, Anwaltskosten etc.? Eine unverbindliche grobe Schätzung mit Unter- und Obergrenze reicht.
- Sollte ein Vergleich zustande kommen, müssen dann die Parteien anteilig die Kosten für Sachverständiger und Gericht tragen?
05.07.2018 | 18:05

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

ich gehe davon aus, dass der Kaufvetrag über einen Passus mit Sachmängeln verfügt. Normalerweise ist der Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages relevant, alternativ des Gefahrüberganges (eher ungewöhnlich). Das bedeutet, dass der Verkäufer nur für arglistig verschwiegene Mängel noch haften muss, entweder seit dem darum des Kaufvertrages oder ab Gefahrübergang, unabhängig seit wann der Mangel schon bestanden hatte, sofern der Verkäufer keine Kenntnis davon hatte.
Wenn allerdings im Kaufvertrag steht, dass die Haftung erst bei Gefahrübergang bestünde, könnte die auch als ein einziger Schaden angenommen werden, da er örtlich sehr nah beieinander liegt und das Problem auch nicht abgestellt war.

Bei einer Einigung vor Gericht trägt jeder seine Anwaltskosten (750-1200 Euro), und hälftig die Gerichtskosten (350-800 Euro) .
Gutachterkosten betragen ungefähr 2000-3000 Euro.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung, da unsere Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist, ohne dass Ihnen dadurch Mehrkosten entstehen. Falls Sie eine Rechtsschutzversicherung besitzen sollten, könnten wir für Sie eine kostenfreie Deckungsanfrage durchführen.

Mit freundlichen Grüßen


Dr. Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt


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