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Dauernutzung Wochenendhaus

| 31.07.2018 09:45 |
Preis: 40,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Brigitte Draudt


Ich habe eines von 70 Wochenendhäusern, welche zu einer Wohneigentümergemeinschaft zusammengeschlossen wurden. Mir gehört das Häuschen, aber ich habe für die Fläche, auf der es steht, nur ein Sondernutzungsrecht. Der Verwalter möchte nun gegen eine dauerhafte Nutzung dieser Wochenendhäuser vorgehen. Ich bin polizeilich in meiner Wohnung gemeldet, verbringe aber auch im Herbst und Winter sehr viel Zeit in meinem Wochenendhaus. Baurechtlich handelt es sich um ein Sondergebiet Freizeit und Erholung- nicht zu Wohnzwecken geeignet. In der Teilungserklärung ist außerdem vermerkt, dass die dauerhaften Nutzung nicht zulässig ist. Wasser und Strom liegen ganzjährig an.
Kann mir der Verwalter verbieten, mein Wochenendhaus auch im Winter aufzusuchen und zu nutzen? Wenn ja, welche Kontrollmöglichkeiten darf er diesbezüglich in Anspruch nehmen?

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Sehr geehrte Fragestellerin,

ich beantworte Ihre Fragen gerne wie folgt:

Die Aufgaben und Rechte des WEG-Verwalters sind in § 27 WEG aufgezählt. Dieser lautet wie folgt:

"Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz)
§ 27 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
(1) Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet,
1.
Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen;
2.
die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen;
3.
in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen;
4.
Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt;
5.
alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen;
6.
eingenommene Gelder zu verwalten;
7.
die Wohnungseigentümer unverzüglich darüber zu unterrichten, dass ein Rechtsstreit gemäß § 43 anhängig ist;
8.
die Erklärungen abzugeben, die zur Vornahme der in § 21 Abs. 5 Nr. 6 bezeichneten Maßnahmen erforderlich sind.
(2) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie
1.
Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind;
2.
Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Wohnungseigentümer gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren zu führen;
3.
Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, sofern er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss mit Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer ermächtigt ist;
4.
mit einem Rechtsanwalt wegen eines Rechtsstreits gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 zu vereinbaren, dass sich die Gebühren nach einem höheren als dem gesetzlichen Streitwert, höchstens nach einem gemäß § 49a Abs. 1 Satz 1 des Gerichtskostengesetzes bestimmten Streitwert bemessen.
(3) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie
1.
Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen;
2.
Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Gemeinschaft gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 2 oder Nr. 5 im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren zu führen;
3.
die laufenden Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung gemäß Absatz 1 Nr. 2 zu treffen;
4.
die Maßnahmen gemäß Absatz 1 Nr. 3 bis 5 und 8 zu treffen;
5.
im Rahmen der Verwaltung der eingenommenen Gelder gemäß Absatz 1 Nr. 6 Konten zu führen;
6.
mit einem Rechtsanwalt wegen eines Rechtsstreits gemäß § 43 Nr. 2 oder Nr. 5 eine Vergütung gemäß Absatz 2 Nr. 4 zu vereinbaren;
7.
sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vorzunehmen, soweit er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit ermächtigt ist.
Fehlt ein Verwalter oder ist er zur Vertretung nicht berechtigt, so vertreten alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung ermächtigen.
(4) Die dem Verwalter nach den Absätzen 1 bis 3 zustehenden Aufgaben und Befugnisse können durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.
(5) Der Verwalter ist verpflichtet, eingenommene Gelder von seinem Vermögen gesondert zu halten. Die Verfügung über solche Gelder kann durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten abhängig gemacht werden.
(6) Der Verwalter kann von den Wohnungseigentümern die Ausstellung einer Vollmachts- und Ermächtigungsurkunde verlangen, aus der der Umfang seiner Vertretungsmacht ersichtlich ist."

Er hat also die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung durchzuführen. Hier wäre nun zu prüfen, was die WEG bezüglich der Nutzung beschlossen hat und, was genau in der Teilungserklärung steht. Je nachdem kann der WEG Verwalter Sie hier entsprechend zur Einhaltung auffordern. Er hat jedoch nicht etwa die Möglichkeit, hier gegen Sie Klage zu erheben.

Die anderen WEG Mitglieder haben allerdings einen Anspruch darauf, dass die Nutzungsvorgaben bezüglich der Ferienwohnungen eingehalten werden.

Vor allem aber hat die Bauaufsichtsbehörde die Möglichkeit, hier entsprechende Bescheide Ihnen gegenüber zu erlassen, etwa wegen Verstoß gegen das öffentlich-rechtliche Zweckentfremdungsverbot. Natürlich haben auch andere Mitglieder der WEG und auch der Verwalter die Möglichkeit, hier entsprechend an die Behörde heranzutreten und Mitteilung zu machen. Gegen solche Bescheide gibt es aber Rechtsschutzmöglichkeiten.
Zu prüfen wäre dann auch, ob in Ihrer Teilungserklärung die Nutzung im Winter/ Herbst untersagt ist.
Jedenfalls haben Sie Ihren Hauptwohnsitz noch woanders, so dass Sie damit sich schon einmal rechtmäßig verhalten.

Die Kontrollmöglichkeiten des WEG-Verwalters sind gering. Er ist beispielsweise nicht berechtigt, Ihr Haus zu betreten. Das wäre ein Grundrechtsverstoß.

Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen

Draudt
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 01.08.2018 | 09:03

In der Teilungserklärung steht unter §1- Nutzung- lediglich, dass die Gebäude als Wochenendhäuser für Freizeit und Erholung jedoch nicht zu Wohnzwecken zu nutzen sind. Nach (§ 10 BauNVO). Wenn ich polizeilich in meiner Wohnung gemeldet bin, aber z.B. das ganze Jahr über mein Wochenendhaus nutzen würde, könnte mir dann eine Nutzung "zu Wohnzwecken" anglastet werden (was ja einen Verstoß gegen die Teilungserklärung darstellen würde) oder "entlastet" mich meine polizeiliche Meldeadresse?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.08.2018 | 10:28

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre polizeiliche Meldeadresse entlastet Sie in gewisser Weise schon. Maßgebend dürfte jedoch die -wohl schwer nachweisbare- ganzjährige faktische Nutzung sein.

Mit freundlichen Grüßen

Draudt
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 01.08.2018 | 10:45

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 01.08.2018 4,8/5,0
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