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Darlehnsvertrag Hausfinanzierung: Unzulässige Klauseln zur Sicherung und Verwertung?

20. Oktober 2011 22:53 |
Preis: ***,00 € |

Kredite


Sehr geehrte RAin, sehr geehrter RA,

mir liegt ein Darlehnsvertrag vor, mit dem ich einen bestehenden Kredit in etwa drei Jahren umschulden möchte ("Forwarddarlehn"). Zur Sicherung dient ausschließlich eine erstrangige Grundschuld.

Aufgrund der existenzbedrohenden Fälle vor dem Verabschieden des Gesetzes zur Begrenzung der mit Finanzinvestitionen verbundenen Risiken in 2008 (Risikobegrenzungsgesetz), habe ich besonders aufmerksam die Bedingungen und Klauseln des Vertrages durchgelesen. Bedingt auch dadurch, daß meine Darlehnsgeberin ausdrücklich schreibt, dass sie "Forderungen aus diesem Darlehnsvertrag ohne Zustimmung des Darlehnsnehmers abtreten [...] oder [...] übertragen darf.

Trotz Recherche im Internet und des Risikobegrenzungsgesetzes sind mir ein paar Punkte unklar, bei einem würde ich sogar soweit gehen zu sagen, daß er unzulässig ist. Im Folgenden habe ich Ihnen den jeweiligen Vertragstext zusammengestellt und anschließend meine Frage formuliert.

Punkt 1)
###### Beginn Vertragstext ########
1.Darlehen
1.1 Die XYZ AG
Musterstr. 1, 51000 Musterdorf
- nachstehend Darlehensgeberin genannt - gewährt den Unterzeichnern - nachstehend Darlehensnehmer
genannt - als Gesamtschuldner ein durch Briefgrundschuld gesichertes Darlehen in Höhe eines Nettodarlehensbetrages von insgesamt
80.000,00 EUR
(in Worten: ACHZIGTAUSEND).

[...]

2 Sicherheiten
2.1 Zur Besicherung aller Forderungen aus diesem Darlehen sowie, im Falle der Identität von
Darlehensnehmer gleich Eigentümer/ Erbbauberechtigter, aller bestehenden, künftigen, bedingten und
befristeten Forderungen der Darlehensgeberin gegen den Darlehensnehmer dient:
In Abt. III des Grundbuches eine erstrangige, fällige und vollstreckbare Briefgrundschuld nebst
persönlicher Zwangsvollstreckungsunterwerfung in Darlehenshöhe - ohne wertmindernde Vorlasten in Abt. II des Grundbuches- auf folgendem Sicherungsobjekt:
40000 Musterhausen, Musterstr. 2e
Grundbuchamt: Musterhausen
Grundbuch von Musterhausen, Blatt 312
Flur-Nr.: 18, Grundstücksgröße qm: 200,00
Flurstück 345

Die Darlehensgeberin ist berechtigt, Grundbuchdaten zu ergänzen und zu berichtigen.
Bei bereits im Grundbuch eingetragenen Grundschulden erfolgt die Besicherung durch:
Abtretung, Abt. III, Nr. 2 in Höhe von 95.000,00 EUR.
######## Ende Vertragstext ##########
Fragen:
a) Sind diese Passagen für eine Sicherungserklärung / Zweckerklärung ausreichend, so dass die Bank die Grundschuld nur im Rahmen ihrer Forderung aus dem Darlehnsvertrag verwerten darf?
b) Gemäß dem Risikobegrenzungsgesetz ist bei Sicherungsgrundschulden zwingend eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einzuhalten, sofern sie nach dem 19.08.2008 bestellt worden ist. Im vorliegenden Fall handelt es sich um eine Briefgrundschuld, die auf die neue Darlehnsgeberin abgetreten werden soll. Diese abzutretende Briefgrundschuld wurde bereits 2004 in das Grundbuch eingetragen. Wenn in dem Gesetz von dem Termin der Bestellung gesprochen wird, welches Datum ist dann entscheidend, dasjenige des Ersteintrages im Grundbuch oder dasjenige der Abtretung?

Punkt 2)
######## Beginn Vertragstext ######
5 Die Angaben des Darlehensnehmers im Darlehensantrag sind erforderlich für die Gewährung des Darlehens und Voraussetzung für den Abschluss des Darlehensvertrages. Der Darlehensnehmer ist einverstanden, dass die Darlehensgeberin das Darlehensverhältnis oder die Forderung hieraus ganz oder teilweise an ein anderes Kreditinstitut übertragen kann, wenn dies zum Zwecke der Refinanzierung erfolgt. Er ist in diesem Zusammenhang mit der Weitergabe der im Darlehensantrag enthaltenen Daten an
den Refinanzierer -auch zu Zwecken der Vorprüfung- einverstanden, sofern sich dieser zur Einhaltung der deutschen datenschutzrechtlichen Bestimmungen verpflichtet. Dieses Einverständnis beinhaltet auch die Datenweitergabe, -verarbeitung, -speicherung durch vom Refinanzierer eingeschaltete Treuhänder und/oder
Rating-Agenturen, soweit diese ebenfalls die obige Verpflichtung übernehmen. Die Daten bleiben auch in diesem Falle bei der Darlehensgeberin gespeichert, da die Abwicklung des Darlehens weiterhin von ihr vorgenommen wird.

[...]

Ergänzend gelten die nachstehenden ALLGEMEINEN DARLEHENSBEDINGUNGEN, von denen die/der
Unterzeichner zustimmend Kenntnis genommen haben/hat.

[...]

11 Hinweis zur Abtretbarkeit von Forderungen und zur Übertragbarkeit des Vertragsverhältnisses auf
Dritte
11.1 Die Darlehensgeberin darf Forderungen aus diesem Darlehensvertrag ohne Zustimmung des
Darlehensnehmers abtreten oder das Vertragsverhältnis auf einen Dritten übertragen. Zudem besteht die Möglichkeit, dass das Darlehensverhältnis im Wege der Betriebsumwandlung übergeht.
######## Ende Vertragstext ######

Hinweis: Der letzte Teil unter 11. ist gesetzeskonform in fetter Schrift im Darlehnsvertrag abgedruckt.
Frage
a) Der Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) hat in 04/2008 Banken abgemahnt, die Klauseln verwenden, die es zulassen, dem Kunden einen neuen Vertragspartner von vornherein "aufzunötigen" und die Bank in diesem Zusammenhang vom Bankgeheimnis befreit und die Weitergabe der Daten an den Kreditkäufer zuläßt.

Sind die oben verwendeten Klauseln akzeptabel?

Punkt 3)
Hinweis:
Die folgenden Klauseln stehen in den "Allgemeinen Darlehnsbedingungen", die im Anschluß an den eigentlichen Darlehnsvertrag mit dazugeheftet sind. Hierauf wird auch am Ende des Darlehnsvertrages verwiesen. Bitte beachten Sie 5.4 bis 5.8 und besonders 5.7:

######## Beginn Vertragstext ######
5 Sicherung, Umfang der Sicherung, Verwertung
5.1 Beleihung des Grundstücks gemäß Darlehensvertrag. Zur Sicherung aller Forderungen aus dem Darlehen
einschließlich etwaiger Ansprüche auf Zahlung einer Vorfälligkeits- oder Nichtabnahmeentschädigung,
Bereitstellungszinsen, Gebühren und Kosten sowie, im Falle der Identität von Darlehensnehmer gleich
Eigentümer/Erbbauberechtigter, aller bestehenden, künftigen, bedingten oder befristeten Forderungen der
Darlehensgeberin gegen den Darlehensnehmer wird de~ Darlehensgeberin eine erstrangige, fällige und vollstreckbare Briefgrundschuld bzw. Buchgrundschuld gemäß den vertraglichen Vereinbarungen nebst Zinsen und
Nebenleistungen verschafft. Hierfür muss der Darlehensnehmer auch in einem abstrakten Schuldanerkenntnis für die Zahlung eines Geldbetrages in Höhe der Grundschuld nebst Zinsen und Nebenleistung die persönliche
Haftung übernehmen und sich deswegen der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterwerfen. Der Inhalt der Grundschuld und des abstrakten Schuldanerkenntnisses ergeben sich aus dem Formular "Grundschuldbestellung und Schuldanerkenntnis". Sieht der Darlehensvertrag darüber hinausgehende Sicherheiten, z.B. Bürgschaften oder Tilgungsersetzende Versicherungen vor, sind diese ebenfalls innerhalb einer von der Darlehensgeberin gesetzten Frist zu leisten.
5.2 Alle für die Erlangung der Sicherheiten anfallenden Kosten sind von dem Darlehensnehmer zu tragen.
5.3 Falls der nach Ziffer 5.1 zu bestellenden Grundschuld gegenwärtig oder künftig andere Grundpfandrechte im
Range vorgehen oder gleichstehen, tritt der Eigentümer alle gegenwärtigen und künftigen Rückgewähransprüche,
insbesondere die Ansprüche auf Rückübertragung, Löschung oder Verzicht sowie die Ansprüche auf Erteilung
einer Nichtvalutierungserklärung sowie auf Auszahlung des Übererlöses im Verwertungsfall an die Darlehensgeberin ab. Sollten die Rückgewähransprüche an vor- oder gleichrangigen Grundpfandrechten bereits
anderweitig abgetreten sein, tritt der Darlehensnehmer hiermit den Anspruch auf Rückübertragung an die
Darlehensgeberin ab. Die Darlehensgeberin nimmt hiermit die Abtretung an. Ist der Darlehensnehmer nicht
gleichzeitig Eigentümer des Pfandobjektes, garantiert er die Einhaltung vorstehender Verpflichtungen durch
den Eigentümer.
5.4 Die Darlehensgeberin darf die Grundschuld in vollem Umfang durch Zwangsvollstreckung verwerten, wenn sie
fällig geworden ist. Die Darlehensgeberin ist auch berechtigt, die Zwangsvollstreckung aus fälligen Grundschuldzinsen nach Androhung und Fristsetzung einzuleiten, wenn der Darlehensnehmer fällige Zahlungen
-auch Teilzahlungen- innerhalb der von der Darlehensgeberin gesetzten Frist nicht erbracht hat.
5.5 Bei mehreren Sicherheiten hat die Darlehensgeberin die Wahl. Sie wird bei der Verwertung und bei der Auswahl
der zu verwertenden Sicherheiten auf die berechtigten Belange des Darlehensnehmers und eines dritten Sicherungsgebers Rücksicht nehmen.
5.6 Die Darlehensgeberin kann die persönliche Haftung aus dem abstrakten Schuldanerkenntnis unabhängig von der Eintragung der Grundschuld und ohne vorherige Zwangsvollstreckung in das Grundstück geltend machen.
5.7 Die Darlehensgeberin ist nicht verpflichtet, in einem Zwangsvollstreckungsverfahren aus der Grundschuld einen Betrag geltend zu machen, der über den persönlichen Anspruch hinausgeht. Sie ist berechtigt, auf den
über den persönlichen Anspruch hinausgehenden Teil der Grundschuld zu verzichten.
5.8 Der Anspruch auf Rückgewähr der Grundschuld wird beschränkt auf einen nicht abtretbaren Anspruch auf Erteilung einer Löschungsbewilligung. Die Beschränkung gilt nicht gegenüber dem Sicherungsgeber bei
Bestehenbleiben der Grundschuld als Teil des geringsten Gebots in der Zwangsversteigerung und, soweit die Darlehensgeberin zustimmt, gegenüber einem Bürgen oder für die Dauer einer Zwischenfinanzierung gegenüber
dem zwischenfinanzierenden Institut.

5.9 Die Darlehensgeberin ist berechtigt, aber nicht verpflichtet, die Grundschuld, die Forderung aus dem abstrakten Schuldanerkenntnis sowie -soweit sie nicht schon von Gesetzes wegen übergehen - weitere Sicherheiten jederzeit an den jeweiligen Inhaber der Darlehensforderung abzutreten.
5.10 Der Rückgewähranspruch steht bei Eigentümerwechsel dem neuen Eigentümer zu, es sei denn, dass der
Darlehensgeberin von den Beteiligten eine andere übereinstimmende Erklärung vorgelegt wird. Die
Darlehensgeberin ist berechtigt, die Löschungsbewilligung dem jeweiligen Eigentümer auszuhändigen.
######## Ende Vertragstext ######

Fragen
a) Sehr unsicher bin ich bei den Punkten 5.4 bis 5.8. Die Klausel unter 5.7 ist meiner Meinung nach unzulässig, läßt sie doch die Verwertung der kompletten Grundschuld zu, unabhängig von den noch bestehenden (Rest-) Forderungen. Hier müßte es doch, um der Zweckerklärung nicht zu wiedersprechen, genau andersherum geschrieben sein: "Die Darlehensgeberin verpflichtet sich in einem Zwangsvollstreckungsverfahren aus der Grundschuld nur einen Betrag geltend zu machen, der nicht über den persönlichen Anspruch hinausgeht."
b) Wird durch diese Klausel nicht die Sicherungsabrede aufgeweicht und somit die Einrede eben auf eine Sicherungsgrundschuld aufs Spiel gesetzt?

Punkt 4)
######## Beginn Vertragstext ######
7.2 Die Darlehensgeberin kann die Entschädigung pauschal mit 0,5 % p.a. für die restliche Sollzinsbindungsfrist
des nicht zur Auszahlung gelangten bzw. vorzeitig fälligen oder zurückgezahlten Darlehensbetrages,
abgezinst, zuzüglich der Kosten für die vorzeitige Aufhebung des Vertrages, berechnen. Unberührt bleibt das
Recht beider Vertragsparteien einen tatsächlich entstandenen, abweichenden Schaden nachzuweisen.
######## Ende Vertragstext ######
Frage
a) Sind derartige Klauseln üblich?
### Ende Punkt 4 ####

Die gewährten Konditionen und auch die Flexibilität des Kreditangebotes sind ausgezeichnet, wie ist Ihr Gesamteindruck?

Vielen Dank und Gruß

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:

Punkt 1)
###### Beginn Vertragstext ########
1.Darlehen
1.1 Die XYZ AG
Musterstr. 1, 51000 Musterdorf
- nachstehend Darlehensgeberin genannt - gewährt den Unterzeichnern - nachstehend Darlehensnehmer
genannt - als Gesamtschuldner ein durch Briefgrundschuld gesichertes Darlehen in Höhe eines Nettodarlehensbetrages von insgesamt
80.000,00 EUR
(in Worten: ACHZIGTAUSEND).
[...]
2 Sicherheiten
2.1 Zur Besicherung aller Forderungen aus diesem Darlehen sowie, im Falle der Identität von
Darlehensnehmer gleich Eigentümer/ Erbbauberechtigter, aller bestehenden, künftigen, bedingten und
befristeten Forderungen der Darlehensgeberin gegen den Darlehensnehmer dient:
In Abt. III des Grundbuches eine erstrangige, fällige und vollstreckbare Briefgrundschuld nebst
persönlicher Zwangsvollstreckungsunterwerfung in Darlehenshöhe - ohne wertmindernde Vorlasten in Abt. II des Grundbuches- auf folgendem Sicherungsobjekt:
40000 Musterhausen, Musterstr. 2e
Grundbuchamt: Musterhausen
Grundbuch von Musterhausen, Blatt 312
Flur-Nr.: 18, Grundstücksgröße qm: 200,00
Flurstück 345
Die Darlehensgeberin ist berechtigt, Grundbuchdaten zu ergänzen und zu berichtigen.
Bei bereits im Grundbuch eingetragenen Grundschulden erfolgt die Besicherung durch:
Abtretung, Abt. III, Nr. 2 in Höhe von 95.000,00 EUR.
######## Ende Vertragstext ##########
Fragen:
a) Sind diese Passagen für eine Sicherungserklärung / Zweckerklärung ausreichend, so dass die Bank die Grundschuld nur im Rahmen ihrer Forderung aus dem Darlehnsvertrag verwerten darf?

Ja, Sie haften auf bis zu der genannten Summe. Die Grundschuld ist unabhängig von der zugrunde liegenden Forderungen. Diese muss es aber geben. Auch wenn diese Verträge unwirksam sein sollten, haften Sie bis zu dem genannten Betrag.

b) Gemäß dem Risikobegrenzungsgesetz ist bei Sicherungsgrundschulden zwingend eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einzuhalten, sofern sie nach dem 19.08.2008 bestellt worden ist. Im vorliegenden Fall handelt es sich um eine Briefgrundschuld, die auf die neue Darlehnsgeberin abgetreten werden soll. Diese abzutretende Briefgrundschuld wurde bereits 2004 in das Grundbuch eingetragen. Wenn in dem Gesetz von dem Termin der Bestellung gesprochen wird, welches Datum ist dann entscheidend, dasjenige des Ersteintrages im Grundbuch oder dasjenige der Abtretung?

Wenn die Grundschuld auf ein weiteres Grundstück erstreckt wird, handelt sich um eine Neubestellung (BGH, Beschluss vom 10.06.2010, Aktenzeichen: V ZB 22/10 ). Wenn man diesem Rechtsgedanken folgen soll, ist jede Änderung der Grundschuld eine Neubestellung. Damit greift m.E. die Bestimmung des § 1193 Abs. 1 BGB , wenn es ab 19.08.2008 zu Änderungen in der Höhe des persönlichen Anspruchs gekommen ist. Das wird wahrscheinlich bei Ihnen der Fall sein. Hier kann man auch geteilter Meinung sein, weil es keine höchstrichterliche Entscheidungen gibt. Ich sehe dies aber als Neubestellung, weil sich der besicherte Anspruch geändert hat.


Punkt 2)
######## Beginn Vertragstext ######
5 Die Angaben des Darlehensnehmers im Darlehensantrag sind erforderlich für die Gewährung des Darlehens und Voraussetzung für den Abschluss des Darlehensvertrages. Der Darlehensnehmer ist einverstanden, dass die Darlehensgeberin das Darlehensverhältnis oder die Forderung hieraus ganz oder teilweise an ein anderes Kreditinstitut übertragen kann, wenn dies zum Zwecke der Refinanzierung erfolgt. Er ist in diesem Zusammenhang mit der Weitergabe der im Darlehensantrag enthaltenen Daten an
den Refinanzierer -auch zu Zwecken der Vorprüfung- einverstanden, sofern sich dieser zur Einhaltung der deutschen datenschutzrechtlichen Bestimmungen verpflichtet. Dieses Einverständnis beinhaltet auch die Datenweitergabe, -verarbeitung, -speicherung durch vom Refinanzierer eingeschaltete Treuhänder und/oder
Rating-Agenturen, soweit diese ebenfalls die obige Verpflichtung übernehmen. Die Daten bleiben auch in diesem Falle bei der Darlehensgeberin gespeichert, da die Abwicklung des Darlehens weiterhin von ihr vorgenommen wird.
[...]
Ergänzend gelten die nachstehenden ALLGEMEINEN DARLEHENSBEDINGUNGEN, von denen die/der
Unterzeichner zustimmend Kenntnis genommen haben/hat.
[...]
11 Hinweis zur Abtretbarkeit von Forderungen und zur Übertragbarkeit des Vertragsverhältnisses auf
Dritte
11.1 Die Darlehensgeberin darf Forderungen aus diesem Darlehensvertrag ohne Zustimmung des
Darlehensnehmers abtreten oder das Vertragsverhältnis auf einen Dritten übertragen. Zudem besteht die Möglichkeit, dass das Darlehensverhältnis im Wege der Betriebsumwandlung übergeht.
######## Ende Vertragstext ######
Hinweis: Der letzte Teil unter 11. ist gesetzeskonform in fetter Schrift im Darlehnsvertrag abgedruckt.
Frage
a) Der Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) hat in 04/2008 Banken abgemahnt, die Klauseln verwenden, die es zulassen, dem Kunden einen neuen Vertragspartner von vornherein "aufzunötigen" und die Bank in diesem Zusammenhang vom Bankgeheimnis befreit und die Weitergabe der Daten an den Kreditkäufer zuläßt.
Sind die oben verwendeten Klauseln akzeptabel?

Aus meiner Sicht ist das unbedenklich, wenn die Ansprüche an eine Bank abgetreten werden. Diese muss das Bankgeheimnis wahren. Sie können dem neuen Schuldner alle alten Einwendungen entgegensetzen, so dass dies unbedenklich ist, wenn die Abtretung an ein Kreditinstitut erfolgt. An jeden Dritten darf die Bank ein Darlehen nicht übertragen. Es sind wahrscheinlich nur Kreditinstitute gemeint.


Punkt 3)
Hinweis:
Die folgenden Klauseln stehen in den "Allgemeinen Darlehnsbedingungen", die im Anschluß an den eigentlichen Darlehnsvertrag mit dazugeheftet sind. Hierauf wird auch am Ende des Darlehnsvertrages verwiesen. Bitte beachten Sie 5.4 bis 5.8 und besonders 5.7:
######## Beginn Vertragstext ######
5 Sicherung, Umfang der Sicherung, Verwertung
5.1 Beleihung des Grundstücks gemäß Darlehensvertrag. Zur Sicherung aller Forderungen aus dem Darlehen
einschließlich etwaiger Ansprüche auf Zahlung einer Vorfälligkeits- oder Nichtabnahmeentschädigung,
Bereitstellungszinsen, Gebühren und Kosten sowie, im Falle der Identität von Darlehensnehmer gleich
Eigentümer/Erbbauberechtigter, aller bestehenden, künftigen, bedingten oder befristeten Forderungen der
Darlehensgeberin gegen den Darlehensnehmer wird de~ Darlehensgeberin eine erstrangige, fällige und vollstreckbare Briefgrundschuld bzw. Buchgrundschuld gemäß den vertraglichen Vereinbarungen nebst Zinsen und
Nebenleistungen verschafft. Hierfür muss der Darlehensnehmer auch in einem abstrakten Schuldanerkenntnis für die Zahlung eines Geldbetrages in Höhe der Grundschuld nebst Zinsen und Nebenleistung die persönliche
Haftung übernehmen und sich deswegen der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterwerfen. Der Inhalt der Grundschuld und des abstrakten Schuldanerkenntnisses ergeben sich aus dem Formular "Grundschuldbestellung und Schuldanerkenntnis". Sieht der Darlehensvertrag darüber hinausgehende Sicherheiten, z.B. Bürgschaften oder Tilgungsersetzende Versicherungen vor, sind diese ebenfalls innerhalb einer von der Darlehensgeberin gesetzten Frist zu leisten.
Ja, die Vereinbarung einer sofortigen Zwangsvollstreckung ist üblich.

5.2 Alle für die Erlangung der Sicherheiten anfallenden Kosten sind von dem Darlehensnehmer zu tragen.

Das kann man frei vereinbaren.


5.3 Falls der nach Ziffer 5.1 zu bestellenden Grundschuld gegenwärtig oder künftig andere Grundpfandrechte im
Range vorgehen oder gleichstehen, tritt der Eigentümer alle gegenwärtigen und künftigen Rückgewähransprüche,
insbesondere die Ansprüche auf Rückübertragung, Löschung oder Verzicht sowie die Ansprüche auf Erteilung
einer Nichtvalutierungserklärung sowie auf Auszahlung des Übererlöses im Verwertungsfall an die Darlehensgeberin ab. Sollten die Rückgewähransprüche an vor- oder gleichrangigen Grundpfandrechten bereits
anderweitig abgetreten sein, tritt der Darlehensnehmer hiermit den Anspruch auf Rückübertragung an die
Darlehensgeberin ab. Die Darlehensgeberin nimmt hiermit die Abtretung an. Ist der Darlehensnehmer nicht
gleichzeitig Eigentümer des Pfandobjektes, garantiert er die Einhaltung vorstehender Verpflichtungen durch
den Eigentümer.

Das hätte nur einen Sinn, wenn andere Grundpfandrechte für das Grundstück bestellt worden sind. Das ist aber, wenn ich das richtig verstanden habe, nicht der Fall.

5.4 Die Darlehensgeberin darf die Grundschuld in vollem Umfang durch Zwangsvollstreckung verwerten, wenn sie
fällig geworden ist. Die Darlehensgeberin ist auch berechtigt, die Zwangsvollstreckung aus fälligen Grundschuldzinsen nach Androhung und Fristsetzung einzuleiten, wenn der Darlehensnehmer fällige Zahlungen
-auch Teilzahlungen- innerhalb der von der Darlehensgeberin gesetzten Frist nicht erbracht hat.

Ja, das ist in Ordnung. Es handelt sich um ein zu der 6-monatigen Frist aus dem § 1193 BGB zusätzlichen Frist, die Ihnen die Bank nach der Fälligkeit einräumen kann.

5.5 Bei mehreren Sicherheiten hat die Darlehensgeberin die Wahl. Sie wird bei der Verwertung und bei der Auswahl
der zu verwertenden Sicherheiten auf die berechtigten Belange des Darlehensnehmers und eines dritten Sicherungsgebers Rücksicht nehmen.

Unbedenklich. Ein Dritter ist, soweit ich weiß, nicht im Spielt. Es ist auch nur eine Sicherheit bestellt.

5.6 Die Darlehensgeberin kann die persönliche Haftung aus dem abstrakten Schuldanerkenntnis unabhängig von der Eintragung der Grundschuld und ohne vorherige Zwangsvollstreckung in das Grundstück geltend machen.
Ja, das abstrakte Schuldanerkenntnis besteht unabhängig von der tatsächlichen Schuld. Allerdings handelt sich noch nicht um einen Titel, so dass ich nicht im Klaren bin, was damit gesagt werden soll. Geltendmachung eines Anspruchs heißt nicht, dass sofort vollstreckt werden kann. Es muss in einer notariellen Urkunde aufgenommen werden, damit es vollstreckt werden kann.

5.7 Die Darlehensgeberin ist nicht verpflichtet, in einem Zwangsvollstreckungsverfahren aus der Grundschuld einen Betrag geltend zu machen, der über den persönlichen Anspruch hinausgeht. Sie ist berechtigt, auf den
über den persönlichen Anspruch hinausgehenden Teil der Grundschuld zu verzichten.

Hier geht es um Übererlös bei einer möglichen Verwertung des Grundstücks in einem Zwangsvollstreckugnsverfahren. Die Bank ist danach nicht verpflichtet, einen höheren Betrag geltend zu machen, der jemand bereits zu zahlen ist als 95.000 €. Sie ist sogar berechtigt , darauf zu verzichten.

5.8 Der Anspruch auf Rückgewähr der Grundschuld wird beschränkt auf einen nicht abtretbaren Anspruch auf Erteilung einer Löschungsbewilligung. Die Beschränkung gilt nicht gegenüber dem Sicherungsgeber bei
Bestehenbleiben der Grundschuld als Teil des geringsten Gebots in der Zwangsversteigerung und, soweit die Darlehensgeberin zustimmt, gegenüber einem Bürgen oder für die Dauer einer Zwischenfinanzierung gegenüber
dem zwischenfinanzierenden Institut.

Diesen Anspruch auf Rückgewähr der Grundschuld haben Sie erst, wenn Sie Ihre Verpflichtungen aus dem Darlehen erfüllt haben. Daher sind solche Abtretbarkeitsvereinbarungen möglich, solange die Grundschuld bestehenbleibt.

5.9 Die Darlehensgeberin ist berechtigt, aber nicht verpflichtet, die Grundschuld, die Forderung aus dem abstrakten Schuldanerkenntnis sowie -soweit sie nicht schon von Gesetzes wegen übergehen - weitere Sicherheiten jederzeit an den jeweiligen Inhaber der Darlehensforderung abzutreten.

Ja, das ist unbedenklich, weil es sich unabhängige Rechtsgeschäfte handelt.

5.10 Der Rückgewähranspruch steht bei Eigentümerwechsel dem neuen Eigentümer zu, es sei denn, dass der
Darlehensgeberin von den Beteiligten eine andere übereinstimmende Erklärung vorgelegt wird. Die
Darlehensgeberin ist berechtigt, die Löschungsbewilligung dem jeweiligen Eigentümer auszuhändigen.

Ja, weil der Eigentümer in Kenntnis der Grundschuld kauft und damit sein GS belastet ist, hat er Anspruch auf Rückgewähr.
######## Ende Vertragstext ######
Fragen
a) Sehr unsicher bin ich bei den Punkten 5.4 bis 5.8. Die Klausel unter 5.7 ist meiner Meinung nach unzulässig, läßt sie doch die Verwertung der kompletten Grundschuld zu, unabhängig von den noch bestehenden (Rest-) Forderungen. Hier müßte es doch, um der Zweckerklärung nicht zu wiedersprechen, genau andersherum geschrieben sein: "Die Darlehensgeberin verpflichtet sich in einem Zwangsvollstreckungsverfahren aus der Grundschuld nur einen Betrag geltend zu machen, der nicht über den persönlichen Anspruch hinausgeht."
b) Wird durch diese Klausel nicht die Sicherungsabrede aufgeweicht und somit die Einrede eben auf eine Sicherungsgrundschuld aufs Spiel gesetzt?

Ich habe das anderes gesehen. Die Bank will einfach nicht einen weiteren Betrag geltend machen, der ihr nicht zustehen würde, sondern Ihnen. Das Sie darauf sogar verzichten kann, ist natürlich ein Nachteil für Sie. Es ist in meinen Augen auch unangemessen. Das könnte daher unwirksam sein.

Punkt 4)
######## Beginn Vertragstext ######
7.2 Die Darlehensgeberin kann die Entschädigung pauschal mit 0,5 % p.a. für die restliche Sollzinsbindungsfrist
des nicht zur Auszahlung gelangten bzw. vorzeitig fälligen oder zurückgezahlten Darlehensbetrages,
abgezinst, zuzüglich der Kosten für die vorzeitige Aufhebung des Vertrages, berechnen. Unberührt bleibt das
Recht beider Vertragsparteien einen tatsächlich entstandenen, abweichenden Schaden nachzuweisen.
######## Ende Vertragstext ######
Frage
a) Sind derartige Klauseln üblich?
Das darf Sie unter Voraussetzungen des § 309 Nr.5b BGB machen. Dem wird die Klausel gerecht.

### Ende Punkt 4 ####

Mein Gesamteindruck ist, dass die ADB ziemlich ausgeklügelt sind. Das mit dem Verzicht im ZW-Verfahren finde ich unangemessen.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Einblick in die Rechtslage ermöglicht zu haben. Diese Beratung kann nicht eine mündliche Beratung durch einen Rechtsanwalt vor Ort ersetzen.

MIt freundlichen Grüßen


Edin Koca
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 21. Oktober 2011 | 23:21

Sehr geehrter Herr Koca,
vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort, die mich im wesentlichen beruhigt hat.

Sie schreiben unter Punkt 1 als Antwort:
"Ja, Sie haften auf bis zu der genannten Summe. Die Grundschuld ist unabhängig von der zugrunde liegenden Forderungen. Diese muss es aber geben. Auch wenn diese Verträge unwirksam sein sollten, haften Sie bis zu dem genannten Betrag."

Frage: Mit genannter Summe bzw. genannter Betrag meinen Sie natürlich die Dahrlehnshöhe und nicht die (höhere) Grundschuld? Dies dürfte aber nur zu Beginn richtig sein, da sich die Forderungen permanent durch Tilgung reduzieren?

Als letzte Frage gestatten Sie mir noch den Hinweis, daß die Darlehnsgeberin eine Lebensversicherung ist. Ändert dies etwas an Ihren Ausführungen (Datenschutz, ..), weil Sie dort Banken und Dritte unterscheiden?

Vielen Dank und Gruß

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 21. Oktober 2011 | 23:56

Hallo,

Mit genannter Summe bzw. genannter Betrag meinen Sie natürlich die Dahrlehnshöhe und nicht die (höhere) Grundschuld? Dies dürfte aber nur zu Beginn richtig sein, da sich die Forderungen permanent durch Tilgung reduzieren?

Nein. Sie haften bis zu der Grundschuldsumme, wobei dies nur der Sicherung der Forderung dient. Zuerst sind 80.000 € gesichert. Bei einer Verwertung im Zwangsvollstreckungsverfahren würden auch Anwaltskosten, Gerichtskosten und dergleichen anfallen, so dass die Darlehensgeberin bis zu einer höheren Summe gesichert sein will. Es ist aber nur das zurückzuzahlen, was vereinbart worden ist, also 80.000 zuzüglich Zinsen. Es ist klar, dass später Forderungen der Darlehensgeberin immer geringer wird. Das Problematische ist nur, dass diese vereinbart haben will, sie könne auf die Geltendmachung des Betrages verzichten, der über den persönlichen Anspruch hinausgeht. D.h. wenn Sie Ihre Forderungen in Höhe von 15.000 € nicht bedienen können, so kann sie im ZV-Verfahren auf den über die 15.000 € hinausgehenden Betrag sogar verzichten(wohl damit Sie einfacher das Grundstück verkaufen kann).


Als letzte Frage gestatten Sie mir noch den Hinweis, daß die Darlehnsgeberin eine Lebensversicherung ist. Ändert dies etwas an Ihren Ausführungen (Datenschutz, ..), weil Sie dort Banken und Dritte unterscheiden?

Nein. Die Abtretungen sind nichts Schlimmes, weil Sie als Schuldner die Einwendungen gegen den neuen Gläubiger behalten. Problematisch wäre, wenn jemand unseriös - wie einige Inkassobüros- zu hohe Bearbeitungskosten wegen Abtretung oder Ähnliches verlangen würde. Ob insoweit Bedenken bestehen, kann ich von hieraus nicht beurteilen, da ich die Versicherung nicht kenne. Aber datenschutzmäßig würde ich da nichts bemängeln.

Mit freundlichen Grüssen

FRAGESTELLER 26. September 2022 /5,0
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