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Darlehensübernahme nach Trennung


| 18.10.2006 20:28 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht



Ich habe mit meinem Lebengefährten (nicht verheiratet) eine Immobilie erworben. Nun kam es zur Trennung. Mein ehemaliger Lebensgefährte bewohnt die gekaufte Wohnung nun alleine und hat angeboten, die Raten - zumindest vorübergehend - alleine weiter zu zahlen, ich habe mir eine Mietwohnung gesucht. Es wurde ein Darlehen bei der Bank zur Finanzierung der Wohnung von uns beiden gemeinsam aufgenommen. Wir stehen auch beide gemeinsam im Grundbuch. Die Wohnung wurde erst Anfang des Jahres über eine Versteigerung (also relativ günstig erworben), somit stehen wir noch am Anfang der Finanzierung. Folgende Möglichkeiten der vertraglichen Regelung wurden mir vom Notar genannt:

1.) Regelung im Innenverhältnis. Mein ehemaliger Lebensgefährte zahlt die Raten und erfolgt im Grundbuch eine Eintragung, dass die Immobilie nach vollständiger Abzahlung in seinen Besitz übergeht.

-> diese Klausel behalte ich mir vor, da ich ja auch das Risiko als Schuldner bei der Bank weiter trage.

2.) Verkauf der Immobilie

3.) Übernahme meines Anteils der Immobilie duch die Eltern meines Ex-Freundes, die daran auch Interesse hätten und somit auch Übernahme meines Anteils am Darlehensvertrags durch die Eltern.

Möglichkeit 1) kommt für meinen Ex-Freund nicht in Frage, da er nicht sofort alleiniger Besitzer der Immobilie wäre.
Möglichkeit 2) kommt für ihn nur im äussersten Notfall in Frage, da er der Meinung ist, dass sich die Wohnung nicht kostendeckend verkaufen lässt.
Möglichkeit 3) wäre die einzige für beide in Frage kommende. Auch die Eltern meines Ex-Freundes wären mit der Übernahme meines Anteils einverstanden.

Folgende Fragen tun sich nun auf:

1.) mein ehemaliger Lebensgefährte möchte, dass wir die Kosten einer Überschreibung (Notar, Bank, Grundbuch) je zur Hälfte tragen, was mir auch einleuchtet. Allerdings möchte er auch, dass ich mich zur Hälfte an der scheinbar erneut fällig werdenden Grunderwerbsteuer beteilige. Hiermit bin ich, auch aufgrund meines finanziellen Hintergrundes, eigentlich nicht einverstanden. Wie sieht die Rechtslage hierzu aus?

2.) wenn ich die Kosten nicht mittrage, besteht er darauf, dass ich ab sofort weiterhin die Raten für das Darlehen zur Hälfte weiterzahle. Wenn ich dies tue, steht mir dann eine Nutzungsentschädigung von ihm zu? Er bewohnt die Immobilie schliesslich allein. Wie hoch wäre eine solche Nutzungsentschädigung anzusetzen? Habe ich dann auch das Recht die Wohnung zu betreten bwz. einen Schlüssel zu verlangen?

3.) Inwieweit kann ich ihn zu einem Verkauf der Immobilie zwingen?

4.) Sehen Sie noch weitere Möglichkeiten, wie wir die finanzielle Lage zwischen uns klären können?

Vielen Dank für Ihre Antwort.

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Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Anfragen beantworte ich wie folgt:

Das Finanzamt verlangt die Grunderwerbssteuer jeweils hälftig von Veräußerer(das sind Sie im Hinblick auf Ihre Immobilienhälfte) und vom Erwerber(das wären die Eltern Ihres Ex-Freundes).Sie können aber im Innenverhältnis,d.h.mit den Eltern ,notariell vereinbaren,
dass diese die Erwerbssteuer (=3,5% vom Kaufpreis) zu 100%,also für
Sie mit, an das Finanzamt abführen.


Solange Ihr Ex-Freund die Immbilie allein und damit Ihren Anteil mit nutzt(bewohnt),können Sie insoweit eine angemessene Regelung verlangen,hier in Form einer mtl.Nutzungsentschädigung .Deren Höhe richtet sich nach dem objektiven Nettomietwert Ihres hälftigen und derzeit von Ihrem Ex Freund beanspruchten Nutzungsanteils (Beispiel:Objektiver Netto-Mietwert der Immoilie insgesamt= 1.000€,hälftige Nutzungsentschädigung = 500,--€).

Damit könnte man Ihre eigene (hälftige) Finanzierungsbelastung
(Darlehen) verrechnen.Ihr Ex-Freund hat dann allerdings auch das alleinige Hausrecht(also kein Schlüssel und kein Betreten der
Immob.mehr durch Sie ohne sein Einverständnis ).


Sie können den Ex-Freund als Miteigentümer nicht zum Verkauf
der Immobilie insgesamt zwingen.Sie können nur die sogenannte Auseinander-
setzungsversteigerung beantragen,eine Maßnahme,bei der in der
Regel beide Miteigentümer (nicht unerheblich)"draufzahlen"(Ausnahme,ein Miteigentümer ersteigert selbst).

Ich halte den Verkauf Ihres Anteils an die Eltern des Ex-Freundes
für sinnvoll.Hierdurch kommen Sie,wenn die finanzierende Bank
mit macht,vor allem aus Ihren Finanzierungsverpflichtungen gegenüber der Bank heraus.
Solange Sie hälftig an der Immobilie beteiligt sind,haften Sie
für den Finanzierungsbetrag (=Darlehen)in voller Höhe (also nicht etwa nur zur Hälfte) ,z.B.dann ,wenn die
Darlehensrückführung durch den Ex irgend wann einmal notleidend
werden sollte.
Demgegenüber stellt für diesen vorgenannten Fall die Mitbelastung aus Steuern(s.o.) bei
Erwerb durch die Eltern wirtschaftlich das voraussichtlich deutlich kleinere Übel dar.Vielleicht können Sie sich ja auch insoweit mit den Eltern direkt in Ihrem Sinne notariell einigen(s.o.),
oder z.B. erreichen,dass die Eltern insoweit eine höhere Quote als
Sie selbst notariell übernehmen.


Dies zu ihrer Information.

Bei Rückfragen betätigen Sie bitte die einmalige Nachfragefunktion.


Mit freundlichen Grüßen

Dorothee Mertens

Rechtsanwältin





Sie als Miteigentümerin eine angemessene

Nachfrage vom Fragesteller 21.10.2006 | 16:58

Hallo,

zunächst mal vielen Dank für die umfassende Anwort. Folgende Fragen haben sich noch ergeben:

1.) Wie wird der Kaufpreis ermittelt aus dem sich die Grunderwerbsteuer ergibt? Wir haben die Wohnung für 160 000 Euro ersteigert. Wenn ich meinen Anteil an der Immobilie an die Eltern überschreibe, zu welchem Preis dann?

2.) Die Grunderwerbssteuer beträgt nach Ihren Angaben 3,5 % des Kaufpreises und wird vom Finanzamt hälftig vom Veräusserer und vom Erwerber verlangt. Verstehe ich das richtig, dass mein Anteil an der Grunderwerbsteuer somit bei 1,75 % des Kaufpreises liegen würde?

3.) Wie lässt sich der objektive Netto-Mietwert ermitteln?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.10.2006 | 20:30


Sehr geehrte Fragestellerin,
Der Preis(bruto),welchen die Eltern für Ihren Anteil am Haus
zahlen,unterliegt der Grunderwerbssteuer.
Wie ausgeführt,haften hierfür beide,also Verkäufer und Käufer.

Das Finanamt wird zunächst versuchen,Sie in voller Höhe (3,5%)in Anspruch zu nehmen.
Sofern bei Ihnen nichts"zu holen" wäre,werden dann die Eltern vom Finanzamt zur Zahlung gebeten.

Unabhängig hiervon können Sie eine Quotelung zu Ihren Gunsten mit den Eltern notariell vereinbaren(wie in der ersten Beratung dargelegt,z.B..die Vereinbarung mit den Eltern,dass jede Vertragspartei von vornherein 1.75% an das Finanzamt überweist.


Der objektive Netto-Mietwert lässt sich ermitteln anhand:

1.Mietspiegel(soweit für die Region vorhanden)
2.durch drei Vergleichsmieten(vergleichbarer Wohnungszuschnitt/
Qualität uä.) in der Region

3. Sachverständigengutachten



Mit freundlichen Grüßen

Dorothee Mertens

Rechtsanwältin



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