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Darf ich meine Wohnung verkaufen wo meine getrenntlebende Frau mit Kindern wohnt?

| 28.08.2021 13:18 |
Preis: 30,00 € |

Familienrecht


Beantwortet von


17:23

Zusammenfassung:

Gem. § 566 BGB treten Erwerber einer Immobilie als vermietete Wohnung anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein.
Eine Eigenbedarfskündigung ist aber möglich.

Die Wohnung gehört mir allein. Ich wohne nicht drin, sondern miete eine andere Wohnung. Meine Frau wohnt umsonst drin, ich bezahle die Nebenkosten.

Die Frage ist ob der Käufer über die Wohnung frei verfügen kann oder bleibt meine Frau mit Kindern von Aufforderungen auszuziehen verschont. Gibt es welche Bindungsfristen?

28.08.2021 | 14:27

Antwort

von


(239)
Rossmarkt 194
86899 Landsberg
Tel: 08191/3020
Web: http://www.kanzlei-am-rossmarkt.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Leider teilen Sie Ihren familienrechtlichen Güterstand nicht mit, ich gehe daher vom gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft aus. In diesem Zusammenhang ist der Wert der Wohnung in das Verhältnis zu Ihrem sonstigen Vermögen zu setzten.

Gem. § 1365 BGB ist es einem Ehegatten nicht gestattet, sich ohne Einwilligung des anderen Ehegatten zu verpflichten, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen. Eine dennoch ohne Zustimmung des anderen Ehegatten erfolgte Verpflichtung, kann er nur erfüllen, wenn der andere Ehegatte einwilligt.

Von Ihrem Vermögen müssten Ihnen 10 % bis 15 % verbleiben, damit der Verkauf ehegatten-zustimmungsfrei bleibt.

Der Verkauf könnte daher rechtliche Probleme bereiten. Der Begriff des "Vermögens im Ganzen" beinhaltet nach der Rechtsprechung auch ein Rechtsgeschäft, das sich auf einen einzelnen Vermögensgegenstand bezieht, dieser im Ergebnis aber nahezu das gesamte Vermögen ausmacht.

§ 1365 BGB beinhaltet ein absolut wirkendes Veräußerungsverbot mit der Rechtsfolge, dass die Vorschriften über den Schutz gutgläubiger Dritter nicht zur Anwendung gelangen können.

Weiter teilen Sie leider nicht mit, ob Ihre Wohnung die ehemalige Ehewohnung war und ob ein Mietvertrag bzw. etwaige Trennungsvereinbarungen vorliegen.

Gem. § 566 BGB tritt der Erwerber einer vermieteten Wohnung anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

Das gilt auch für aufschiebend bedingt geschlossene Mietverhältnisse
[OLG Saarbrücken, Urteil vom 27.01.2016 (Az.: 2 U 71/14)].

Als weitere Voraussetzung für die An-wendbarkeit des § 566 BGB ist, dass die Wohnung an den Mieter überlassen worden ist und dieser zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs die tatsächliche Sachherrschaft über den Mietgegenstand ausgeübt hat.
[BGH, Beschluss vom 05.04.2016
(Az.: VIII ZR 31/15)].

Ohne die tatsächliche Sachherrschaft findet § 566 BGB keine Anwendung,
und zwar auch dann nicht, wenn ein Mietverhältnis rechtlich fortbesteht.

Da das BGB von ‘vermieteten Wohnraum’ ausgeht, ist es fraglich, ob die Vorschrift bei einer bloßen, unentgeltlichen Überlassung ohne Mietvertrag analog anwendbar ist.

Nach dem Kauf könnte eine vom neuen Eigentümer von vornherein beabsichtige Eigenbedarfskündigung wirksam erst ausgesprochen werden, wenn er im Grundbuch eingetragen ist.

Der notarielle Kaufvertrag oder eine Überlassungserklärung reicht für eine Kündigung wegen Eigenbedarf nicht aus.

Eigenbedarf aber kann auch dann gem.
§ 573 Abs. II Nr. 2 BGB nur für bestimmte Personen angemeldet werden, ist aber grundsätzlich möglich, natürlich unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfristen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Helge Müller-Roden
Fachanwalt für Arbeitsrecht

Rückfrage vom Fragesteller 28.08.2021 | 17:17

Sehr geehrte Frau Müller-Roden,

danke für Ihre sehr ausführliche Erklärung. Wir haben in Ehevertrag die Gütertrennung vereinbart: ich wusste bei Fragestellung nicht dass es bei Verkauf eine Rolle spielt. Und ich weiß es nicht ob bei künftiger Scheidung der Vertrag vom Familiengericht anerkannt wird.

Und wie ich schon erwähnt habe gibt es keinen Mietvertrag zwischen uns.

Würde sich Ihre Antwort unter diesen Umständen ändern?

MfG

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 28.08.2021 | 17:23

Sie habe eben nicht erwähnt, dass es keinen Mietvertrag zwischen Ihnen gibt, nur dass sie kostenlos wohnt. Das ist ein wesentlicher Unterschied, auf den es ankommen kann.

Der erste Teil meiner Antwort hat sich bei Gütertrennung erledigt. Sie können ohne Zustimmung verkaufen.

Der zweite Teil meiner Antwort wird komplizierter, weil § 566 BGB ggf. keine Anwendung findet.

Sie brauchen daher eine Strategie (Siehe mein Angebot).

Bewertung des Fragestellers 28.08.2021 | 17:30

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