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Darf ein langfristiger Landpachtvertrag nach Eigentümerwechsel gekündigt werden?

| 30.10.2012 12:25 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Philipp Wendel


Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin Herrmann,

Das Grundstück in Cotta Grundbuch Blatt 36 und Blatt 565 besteht im Wesentlichen aus einer landwirtschaftlichen Fläche, die die Grundstücksgemeinschaft Jürgen Reich (70%) und Horst Schreyer (30%) am 3.5.1995 an die Agrar- Produktionsgenossenschaft (APG Pirna-Cotta e.G.) für 12 Jahre verpachtete.
In Sachsen dürfen landwirtschaftliche Flächen nur an Landwirte verpachtet werden, weil eine hobbymäßige Selbstnutzung nicht zulässig sein soll.
In diesem Landpachtvertrag wird nur Horst Schreyer als Verpächter genannt (ich nicht), aber ich allein habe den Pachtvertag unterschrieben. In § 2 Pachtdauer des Pachtvertrages steht wörtlich folgendes:

㤠2 - Pachtdauer
1) Die Pacht läuft 12 Jahre für die Zeit vom 1.1.1995 bis zum 31.12.2016.
Das Pachtjahr läuft vom 01.01. bis zum 31.12.
2) Das Pachtverhältnis verlängert sich jeweils um ein Jahr, falls die Vertragsparteien nicht innerhalb
von 6 Monaten vor Pachtende einer solchen Verlängerung wiedersprechen.
3) Ein auf unbestimmte Zeit verlängertes Pachtverhältnis kann von jedem Vertragsteil mit einer Frist von 6 Monaten zum Pachtende gekündigt werden. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen."

Nach Pachtablauf habe ich als Verpächter am 14.2.2006 einen 1. Nachtrag zum Pachtvertrag (1 Seite) mit der APG Pirna- Cotta mit folgendem Inhalt unterschrieben:
„§ 2 (1) wird wie folgt geändert:
Die Pacht läuft 15 Jahre – für die Zeit vom 1.1.2007 bis 31.12.2021
§3 (1) 1. Satz wird wie folgt geändert:
Der Pachtzins wird von 1,02 EUR/ Bodenpunkt auf 1,25 EUR/ Bodenpunkt erhöht.
Damit beträgt die jährliche Pacht 669,95 EUR.
Alle übrigen Vereinbarungen im Pachtvertrag bleiben gültig."

Am 5.11.2012 findet der Verteilungstermin beim Amtsgericht statt. Meine Frau und ich werden dann neue Eigentümer, wenn dies nicht schon am Ersteigerungstag, 11.09.2012, erfolgte.
Wir wollen dann das Grundstück 2013 verkaufen. Der Kaufinteressent möchte den Pachtvertrag jedoch nicht bis zum 31.12.2021 fortführen, weil er dann 10 Jahre lang sein Grundstück nicht nutzen kann.
Dürfen meine Frau und ich jetzt als neue Eigentümer oder auch ein Käufer den Pachtvertrag zum 31.12.2013 kündigen, oder ist eine vorzeitige Kündigung (31.12.2021) ausgeschlossen?
Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne beantworte. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung kann durch Ihre Anfrage nicht ersetzt werden.

Gemäß § 593 b BGB - Veräußerung oder Bealstung eines verpachteten Grundstücks - kommt hier eine entsprechende Anwendung des § 566 BGB zur Geltung. Daraus folgt hier der auch im Mietrecht geltende Grundsatz: ,,Kauf bricht Miete nicht'.

Sie und Ihre Frau werden ab Eintragung im Grundbuch in den bestehenden Landpachtvertrag eintreten mit der rechtlichen Folge, dass Ihnen sämtliche Rechte aber auch Verpflichtungen aus dem Vertrag zustehen.

Eine vorzeitige ordentliche Kündigung scheidet demnach aus.

Eine vorzeitige außerordentliche Kündigung ist nur unter den Voraussetzungen des § 594 e BGB möglich. Darin heisst es:

§ 594e
Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Die außerordentliche fristlose Kündigung des Pachtverhältnisses ist in entsprechender Anwendung der §§ 543, 569 Abs. 1 und 2 zulässig.

(2) Abweichend von § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchstaben a und b liegt ein wichtiger Grund insbesondere vor, wenn der Pächter mit der Entrichtung der Pacht oder eines nicht unerheblichen Teils der Pacht länger als drei Monate in Verzug ist. Ist die Pacht nach Zeitabschnitten von weniger als einem Jahr bemessen, so ist die Kündigung erst zulässig, wenn der Pächter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Pacht oder eines nicht unerheblichen Teils der Pacht in Verzug ist.

Es tut mir leid Ihnen keine besseren Nachrichten übermitteln zu können.

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen. Bei Unklarheiten oder Verständnisschwierigkeiten nutzen Sie bitte die Nachfrage-Option.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Philipp Wendel

Nachfrage vom Fragesteller 01.11.2012 | 09:06

Guten Tag,

vielen Dank für Ihre Berichtigung.

In § 57 a ZVG heißt es, dass die Kündigung ausgeschlossen ist, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.
Der Ersteigerungstermin war der 11.9.2012 und der Verteilungstermin wird der 5.11.2012.
Wann ist der erste Termin und in welcher Zeit ist die Kündigung rechtlich zulässig?

Mit freundlichen Güßen
Jürgen Reich

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.11.2012 | 10:33

Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Nachfrage.

Erster zulässiger Termin zur Ausübung des Sonderkündigungsrechts gem. § 57a ZVG ist nicht der rechnerisch und kalendarisch frühestmögliche Termin, sondern derjenige, den der Ersteher unter Berücksichtigung der zur Prüfung der Sach- und Rechtslage erforderlichen Zeit bei Beachtung der gebotenen Sorgfalt einhalten kann.
(LG Frankfurt/Main, Urt. v. 5.12.1989 – 2/11 S 157/89, PE 1991, 55 )

Die dem Ersteher im Einzelfall zuzubilligende Frist beginnt mit der Verkündung des Zuschlagsbeschlusses (KG Berlin, Beschl. v. 10.6.2010 – 8 U 11/10, ZMR 2010, 954).

Wie Sie anhand der Ihnen aufgezeigten Fundstellen sehen, kann diese Frist nicht ,,kalendarisch'' bestimmt werden. Das bedeutet ich rate Ihnen nach dem Verteilungstermin Ihr Sonderkündigungsrecht aus § 57a ZVG auszuüben.

Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Feiertag.

Philipp Wendel

Ergänzung vom Anwalt 30.10.2012 | 16:24

Sehr geehrter Fragesteller,

ich muss meine Antwort revidieren, da hier der § 57a ZVG zum tragen kommt, welcher auf den § 594a BGB verweist.

Im § 594a Absatz 2 BGB heisst es:

Für die Fälle, in denen das Pachtverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist vorzeitig gekündigt werden kann, ist die Kündigung nur für den Schluss eines Pachtjahrs zulässig; sie hat spätestens am dritten Werktag des halben Jahres zu erfolgen, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll.

Ich rate Ihnen demnach direkt nach Ersteigerung des Grundstücks den Landpachtvertrag zu kündigen, damit greift die Kündigung - wie von Ihnen gewünscht - zum 31.12.2013.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Philipp Wendel

Bewertung des Fragestellers 02.11.2012 | 09:17

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 02.11.2012 4,8/5,0
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