Darf ein Miteigentümer einem Dritten Rechte übertragen?

Question

Guten Tag,
ich habe Fragen zum o.g. Betreff:
mein Ex-Partner und ich (nicht verheiratet) sind Eigentümer eines Hauses und im Grundbuch je zur Hälfte eingetragen.
Wir sind uns erst mal einig, das Haus nach der Trennung weiter gemeinsam zu nutzen. Ein späterer Verkauf ist aber nicht ausgeschlossen.
Ein Miteigentümer ist wegen der Arbeit unter der Woche abwesend und nur an den Wochenenden zu Hause. Ein Auszug stellt dies aber nicht da, alle Möbel und seine Haustiere verbleiben im Haus (werden vom anderen Miteigentümer versorgt)
Eine offizielle Aufteilung der Wohnung ist nicht erfolgt. Allerdings nutzt der eine Eigentümer mit seiner Tochter die obere Wohnetage. Der andere Eigentümer ohne Kind wohnt in der unteren Etage.
Nun zu meinen Fragen:
Der Ex-Partner und Miteigentümer erwägt, seiner neuen Freundin notariell ein Wohnrecht einzuräumen.
Wenn das für den anderen Eigentümer unzumutbar ist, darf der Ex das gegen dessen Willen durchsetzen? Zumal ein Wohnrecht einen späteren Verkauf des Hauses sehr erschweren würde!
Darf also der Ex-Partner, wenn er den Verkauf des Hauses mit allen Mitteln verhindern will, seiner neuen Beziehung ein Wohn- oder anderes Recht einräumen? Wenn nicht,
kann er einem Freund oder einem Verwandten ein Wohnrecht einräumen?
Kann er seinem Kind ein Wohnrecht einräumen - auch wenn es erbberechtigt ist - ?
Habe ich als Miteigentümer ein Mitspracherecht, egal, wem er ein Wohnrecht übertragen will? Oder kann er dieses ohne Absprache für sich allein entscheiden?

Eine weitere Variante, für die der Ex-Partner sich entscheiden könnte, wäre, seinem Kind seinen Miteigentumsanteil per Schenkung zu übertragen. Das Kind ist noch minderjährig und der Ex hat für das Haus einen Kredit aufgenommen (allein).

Ist eine Schenkung so einfach möglich, oder hat der andere Miteigentümer ein Mitspracherecht?
Darf sich im Falle einer Schenkung der Ex-Partner ein Wohnrecht sichern und dann mit seiner neuen Beziehung im Haus wohnen?
Ist ein eventueller Verkauf durch den anderen Eigentümer ohne Verlust dann überhaupt noch möglich?
Vielen Dank für Ihre Antwort im Voraus!
MfG

Rechtsanwalt Sascha Steidel · Accepted Answer

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Eine Belastung eines ideellen Miteigentumsanteils am Grundstück mit einem Wohnungsrecht ist nicht möglich. Beim Wohnungsrecht handelt es sich um eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit, § 1093 BGB , die nur an einem Grundstück oder einem klar abgrenzbaren Teil eines Grundstücks bestellt werden kann. Beim Eigentum nach Bruchteilen ist dies nicht möglich, da bereits eine gegenständliche Abgrenzung nicht möglich ist. Sie müssen sich das ideelle Miteigentum etwa so vorstellen, dass Ihnen beiden jeder Quadratzentimeter gemeinsam gehört. Daran ändert sich auch nichts dadurch, dass tatsächlich bestimmte Räume von Ihnen, andere dagegen von Ihrem Ex-Partner genutzt werden.

Die Schenkung eines Miteigentumsanteils ist dagegen durchaus rechtlich möglich. Eine anschließende Wohnungsrechtsbestellung nach Schenkung aber nach den oben genannten Grundsätzen wiederum nicht.

Wenn Sie weiterhin gemeinsam im Haus leben möchten, wird ein Mindestmaß an Konsens über die künftige Nutzung nötig sein. Anderenfalls kann jeder Miteigentümer jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft -notfalls durch Versteigerung- verlangen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Darf ein Miteigentümer einem Dritten Rechte übertragen?

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Rechtsanwalt Sascha Steidel

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