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Darf die Bank Überschuss aus Immobilienverkauf einbehalten?

| 25.09.2018 14:13 |
Preis: 25,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


16:05
Wir (eine UG) besitzen mehrere Immobilien, die durch dieselbe Bank finanziert wurden. Alle Darlehen sind mittels Grundbuch abgesichert.

Jetzt wurde eine Immobilie aus dem Bestand verkauft und die Löschungsbewilligung schon von der Bank an den Notar des Käufers geschickt. Die Bank möchte nun die restliche Darlehensschuld mit dem Kaufpreis entsprechend ausgeglichen wird (dieses ist laut Vertrag jederzeit und ohne Penalty möglich).

Allerdings möchte die Bank den gesamten Kaufpreis auf ein gesondertes (von der Bank selbst eingerichtetes) Konto vom Notar des Käufers überwiesen haben, davon das Restdarlehen ablösen und erst nach Prüfung den Überschuss an die Firma weiterreichen wenn diese Rechenschaft über weitere Verwendung ablegt - obwohl im Kaufvertrag das Firmenkonto angegeben ist. Begründung ist, daß ja noch weitere Grundschulden und Darlehen bestehen. Diese wurden aber zu 100% immer pünktlich bedient.

Ist dieses Vorgehen der Bank (APO Bank) rechtens? önnen wir dagegen vorgehen? Wenn ja - wie?
25.09.2018 | 14:47

Antwort

von


(355)
Nürnberger Strasse 71
96114 Hirschaid
Tel: 095432380252
Web: http://www.ra-henning.biz
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Leider kann ich nicht beurteilen, was Sie mit dem Hinweis meinen, die APO-Bank werde den nicht zur Darlehensablösung erforderlichen Kaufpreisteilbetrag "erst nach Prüfung den Überschuss an die Firma weiterreichen wenn diese Rechenschaft über weitere Verwendung ablegt". Dies bitte ich Sie, noch näher zu erläutern.

Grds. kommt es darauf an, wie die Sicherheiten den einzelnen Darlehen zugeordnet worden sind: Haften alle Grundschulden quasi "über Kreuz" auch für alle Darlehen, dann würde mit dem verkauften Grundstück auch eine Sicherheit für die verbleibenden Darlehen verloren gehen. In diesem Fall wäre der Wunsch der APO-Bank, dass der überschießende Kaufpreis auf die anderen Darlehen verrechnet wird, legitim. Handelt es sich dagegen um voneinander unabhängige Immobilienfinanzierungen, d.h. das verkaufte Grundstück hat nur das abgelöste Darlehen besichert, dann wäre der Wunsch der APO-Bank hingegen von der Vertragslage nicht gedeckt. Daher wäre zu prüfen, welche Alternative vorliegt.

Ergänzend erlaube ich mir den Hinweis auf die in Ihrem Fall sicher vereinbarte Freigabeklausel: Beträgt der dauerhafte Wert der Sicherheiten mehr als (i.d.R.) 110% der aktuellen Darlehensvaluta, können Sie Freigabe der überschießenden Sicherheiten verlangen. Vielleicht bekommen Sie auf diesem Weg eine "Gegenleistung" für den auf die Restdarlehen verrechneten Kaufpreisteilbetrags, sofern dies entsprechend meiner vorstehenden Ausführungen zulässig wäre.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Thomas Henning

Nachfrage vom Fragesteller 25.09.2018 | 15:19

Sehr geehrter Herr Henning,

die Firma hat die Immobilien hintereinander gekauft. Alle Darlehen wurden einzeln grundpfandrechtlich seitens der Bank abgesichert. Weite Teile sind getilgt worden, so daß aktuelle Darlehen eine aktuelle Beleihung der Gebäude von ca. 60-80% haben. Die Bank selbst hat für alle Gebäude Gutachten erstellt und die Immo-Werte intern ermittelt. Diese Werte liegen sogar höher, so daß die aktuelle Beleihung nur noch bei ca 50-70% liegt.

Wortlaut der Bank:" Bitte teilen Sie uns mit wofür Überschüsse aus dem Verkauf verwendet werden, sonst werden wir diese NICHT von dem gesondert eingerichteten Konto freigeben. Wir benötigen eine Aufstellung wofür die Gelder verwendet werden, z.B. Handwerker, Grundbesitzabgaben, Hausverwaltung, Makler etc...".
Die Firma hat Verpflichtungen, deswegen werden zur Schaffung von Liquidität Immobilien verkauft. Durch Verzögerungen der Bank kann es immerhin zu Mahnungen oder im schlimmsten Fall zu Vollstreckungen kommen.

Meiner Meinung nach ist es schon nicht Rechtens, daß die Bank sich dem Kauf-/Notarvertrag widersetzt und die Gelder auf ein gesondertes Konto umleitet auf das die Firma keinen Zugriff hat. Verkauft wird Firmeneigentum und die Bank als Schuldner bekommt die noch bestehende Schuld bezahlt. Ist die Umleitung der überschüssigen Gelder überhaupt erlaubt? Immerhin gibt der Kaufvertrag alles vor (z.B. Auszahlungskonto). Kann ich mich dagegen wehren?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.09.2018 | 16:05

Hallo

und danke für die weitergehenden Mitteilungen. In dem beschriebenen Fall sehe ich, wie bereits erwähnt und ebenso wie Sie, keinen Anspruch der APO-Bank. Diese sollte daher umgekehrt gebeten werden, eine Anspruchsgrundlage für ihr Auskunftsverlangen bzw. ihre Verweigerungshaltung zu nennen. Zudem dient der Kaufpreiserlös der APO-Bank zwar als Sicherheit, aber nur in Höhe des Restdarlehens - nach dessen Tilgung ist der Sicherungszweck weggefallen und die APO-Bank unabhängig von der 110%-Grenze zur bedingungslosen (!) Freigabe des Kaufpreisübererlöses verpflichtet.

Zum Widerspruch zwischen Notarvertrag und Verlangen der APO-Bank: Grundsätzlich sind die Regelungen des Notarvertrags bindend, allerdings nur für die Vertragsparteien (Käufer und Verkäufer). Die APO-Bank muss daher insbesondere die Vereinbarungen zum Gutschriftskonto nicht beachten und kann ihren mit der Löschungsbewilligung verbundenen Treuhandauftrag auch zugunsten eines bei ihr geführten Zielkontos abändern. Ob der Notar diese Änderung beachtet oder nicht, liegt zum einen an den Regelungen des Notarvertrags (idR ist eine Änderung des Zielkontos nur durch Mitteilung des Notars möglich), zum anderen an der Persönlichkeit des Notars (d.h. wie sehr er sich selbst an seinen eigenen Vertrag hält).

Interessant finde ich aber in diesem Zusammenhang, dass die APO-Bank ein selbst eingerichtetes Konto als Zielkonto angibt: Da dieses Konto nicht auf Sie geführt werden dürfte (die UG hat ja den Vertrag nicht unterschrieben), die verbuchte Gutschrift aber wirtschaftlich der UG zusteht, könnte sich hier u.U. ein geldwäscherechtliches Problem ergeben, für das die BaFin als Aufsichtsbehörde der Banken die richtige Meldestelle wäre.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Henning
Rechtsanwalt

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Bewertung des Fragestellers 27.09.2018 | 06:00

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