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Darf der Inhaber eines Wohnrechts die Wohnung weiter vermieten?

| 11.03.2011 11:19 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Im Grundbuch ist ein Wohnrecht eingetragen. Die Bestellung lautet:
Der eingetragene Eigentümer bestellt zugunsten seiner Ehefrau ein lebenslängliches und unentgeltliches Wohnungsrecht. Das Wohnungsrecht ist aufschiebend bedingt. Es entsteht mit dem Tod des XY. Das Wohnungsrecht umfasst die ausschließliche Benutzung der gesamten Wohnung im 1. OG... Außerdem umfasst das Wohnungsrecht die Mitbenutzung der Waschküche und des Kellers sowie aller der Natur nach gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen.
Frage: Die Berechtigte ist auf Dauer ins Ausland gezogen. Sie will entweder eine hohe Auszahlung (die wir nicht bereit sind zu zahlen) oder sie will die Wohnung vermieten. Frage: Kann Sie die Wohnung ohne unsere Mitwirkung (wir sind neue Eigentümer) vermieten?

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:

Ob die Berechtigte des Wohnrechts befugt ist, die Wohnung selbst zu vermieten, hängt davon ab, mit welchem Inhalt das Wohnrecht geregelt ist, also von der vertraglichen Vereinbarung. Nach dem von Ihnen hier geschildertem Inhalt ist hier aber gerade die Überlassung an Dritte nicht ausdrücklich gestattet worden. Insoweit hätte es für eine Berechtigung hierzu einer entsprechenden vertraglichen Abrede dahingehend bedurft, dass die Vermietung durch den Wohnrechtsinhaber an Dritte gestattet wird oder die Ausübung des Wohnrechts dritten Personen nach dem freien Ermessen der Berechtigten zulässig wäre. Da dies hier jedoch gerade nicht der Fall ist, kann die Berechtigte folglich die Wohnung nicht ohne Ihre Mitwirkung vermieten.

Eine Berechtigung zur Vermietung durch einen Wohnrechtsinhaber ist ansonsten mangels ausdrücklicher Erlaubnis in der zugrunde liegenden Vereinbarung ausnahmsweise nach der Rechtsprechung nur dann zulässig, wenn eine existenzbedrohende Notlage des Wohnungsberechtigten eintritt. Für eine derartige Notlage bestehen hier jedoch keinerlei Anhaltspunkte, so dass auch dies nicht einschlägig ist. Und selbst wenn eine solche Notlage eintreten sollte oder aber eine Situation, dass die Wohnrechtsberechtigte das Wohnrecht z.B. wegen Einzug in ein Pflegeheim nicht mehr ausüben könnte, kann diese in Ihrem Fall auch nicht ohne Weiteres zur Weitervermietung verpflichtet werden.

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 09.01.2009; Az: V ZR 168/07) geht nämlich selbst in solchen Fällen davon aus, dass – sofern wie bei Ihnen inhaltlich insoweit nichts ausdrücklich geregelt ist – zwar eine ergänzende Vertragsauslegung in Betracht kommt, aber diese dem mutmaßlichen Parteiwillen entsprechen muss. Eine Verpflichtung des Eigentümers, die Wohnung zu vermieten oder deren Vermietung durch den Wohnungsberechtigten zu gestatten, wird dabei nach dem BGH dem hypothetischen Parteiwillen im Zweifel allerdings nicht entsprechen. Somit besteht eine Verpflichtung zur Fremdvermietung nur dann, wenn sich aus der Vereinbarung Hinweise für einen anders lautenden Willen des Wohnrechtsinhabers ergeben.

Derartige Hinweise lassen sich auch bei Auslegung des von Ihnen geschilderten Inhalts des Wohnrechts nun aber gerade nicht erkennen. Im Gegenteil: Das Wohnrecht ist nach Ihren Angaben inhaltlich sogar so ausgestaltet, als dass es nur die ausschließliche Benutzung der Wohnung beinhaltet. Somit ist erkennbar, dass nach dem Parteiwillen eine Übertragung des Wohnrechts an Dritte, z.B. in Form einer Fremdvermietung, eben gerade nicht gewollt gewesen ist. Im Ergebnis haben Sie daher so oder so nichts zu befürchten, eine Vermietung ohne Ihre Einwilligung kommt also in keinem denkbaren Fall in Betracht.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter. Ansonsten wünsche ich schon einmal ein schönes kommendes Wochenende und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen


Thomas Joschko
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 11.03.2011 | 12:50

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