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Darf das Einheimischen Modell ein Bauvorhaben mit den eigenen Eltern ausschließen?

10.05.2016 21:37 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Zusammenfassung:

Zulässigkeit eines Einheimischenmodells

Sehr geehrter Anwalt,
im Rahmen eines Bewerbungsverfahrens um ein Baugrundstück nach dem gemeindlichen Einheimischen Modell haben sich meine Eltern und ich als Baupartner für ein Grundstück zur Errichtung von je einer Doppelhaushälfte beworben. Nach Ansicht des Gemeinderats erfüllen meine Eltern nicht hinreichend die definierten Kriterien der Vergaberichtlinie, ich aber schon. Nun kann ich also das volle Grundstück allein erwerben unter der Maßgabe dort kein Doppelhaus zu errichten, sondern ein Einfamilienhaus. Eine Vermietung oder Überlassung von Wohnraum an Dritte ist nicht zulässig, es sei denn es liegt eine Pflegebedürftigkeit vor. Der soziale Aspekt, dass ich allein erziehend mit zwei Kindern auf die Unterstützung meiner Eltern durchaus angewiesen bin und daher eine gemeinsame Wohnlösung Sinn macht, wird nicht berücksichtigt.
Nun meine Frage: ist es rechtlich zulässig, ein gemeinsames Wohnen mit den eigenen Eltern auszuschließen? Ich habe gelernt, dass es den Begriff Einfamilienhaus im Baurecht so nicht gibt, lediglich Einzelhaus. Zu Einzelhaus zählt aber auch ein Haus mit Einliegerwohnung oder gar ein Zweifamilienhaus (zwei Wohneinheiten unter einem Dach mit einem Eingang). Daher wäre ein Verzicht auf die geplante Doppelhaus Variante denkbar, wenn ich dennoch eine gemeinsame Lösung mit meinen Eltern erzielen könnte.

Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne lasse ich Ihnen einige Informationen zu Ihrer Anfrage zukommen, möchte Sie aber direkt vorab darauf hinweisen, dass ich insoweit leider nur sehr allgemein bleiben kann, da die Beurteilung des Falles einiges an Hintergrundwissen und voraussichtlich auch die Prüfung von Vertragsunterlagen und gemeindlichen Rechtsgrundlgen voraussetzt.

Sie müssen zunächst wissen, dass eine Vielzahl von Vorschriften die Zulässigkeit eines Bauvorhabens reguliert. Diese lassen sich grob in die Bereiche des Bauplanungsrechts und des Bauordnungsrechts unterteilen.
Das Bauplanungsrecht betrifft dabei das "große Ganze", in dem die Gemeinde zum Beispiel festlegt, welche Flächen überhaupt bebaut werden und wie dies geschehen soll, etwa ob ein Wohngebiet oder ein Industriegebiet errichtet wird.

Das Bauordnungsrecht betrifft dann eher die Detailfragen, also ob ein Haus ein- oder mehrstöckig gebaut werden darf, ob alle Belange des Nachbarschutzes berücksichtigt werden etc.

Nach Ihren Schilderungen gehe ich nun davon aus, dass Sie sich zunächst um die grundsätzlichen Fragen kümmern müssen, bevor Sie an die Frage der baurechtlichen Zulässigkeit eines Einfamilienhauses mit oder ohne Einliegerwohnung oder auch eines Mehrfamilienhauses gehen können.

Hierzu schreiben Sie bereits, dass Ihre Eltern die Vergaberichtlinien nicht erfüllt haben, ich gehe also davon aus, dass sie an einem anderen Ort wohnen als Sie.
Ein so genanntes Einheimischenmodell ist ein der Bauleitplanung übergeordnetes Konzept, mit dem die Gemeinde in erster Linie versucht, den vorhandenen Wohnraum für ortsansässige Bürger zu sichern. Bekannt ist der Gedanke insbesondere von touristisch bedeutsamen Zielen, wie z. B. der Insel Sylt. Externe Investoren und Privatleute werden vom Grundstückserwerb dann zwar nicht gänzlich ausgeschlossen, die Zugangsvoraussetzungen aber erheblich erschwert.

In diesem Zusammenhang wird dann in der Tat oft auch die Vermietung ausgeschlossen. Die Einzelheiten der Bedingungen können dann in einem so genannten städtebaulichen Vertrag nach § 11 BauGB geregelt werden.
Im Gegenzug für die Einschränkungen erhalten die Eigentümer dann häufig Grundstücke zu stark vergünstigten Preisen.

Derzeit sind solche Modelle nach deutschem Recht zwar möglich, aber an einige Wirksamkeitsvoraussetzungen geknüpft, die im Einzelfall zu prüfen sind.
Vielleicht ist es für Sie auch noch von Interesse zu erfahren, dass das gesamte Konzept des "Einheimischenmodells" europarechtlich derzeit in der Diskussion ist und als kritisch angesehen wird.

Um eine abschließende Prüfung dahingehend zu ermöglichen, ob Ihre Eltern in einem ersten Schritt überhaupt von einer Beteiligung am Bau ausgeschlossen werden können und - falls nein - wie dies im Einzelfall umgesetzt werden kann, empfehle ich Ihnen daher, sämtliche Ihnen vorliegenden Unterlagen von einem fachlich auf öffentliches Baurecht spezialisierten Kollegen vor Ort prüfen zu lassen.

Ich wünsche Ihnen eine rasche Klärung der Angelegenheit in Ihrem Sinne.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin

Rückfrage vom Fragesteller 14.05.2016 | 15:51

Liebe Frau Fritsch,
Meine Eltern sind im selben Ort ansässig wie ich. Das war nicht die Begründung für den Ausschluss. Vielmehr ging es um das Kriterium Einkommensverhältnisse, welche bis zu einer Obergrenze, konkret zu versteuerndes Nettoeinkommen definiert waren. Dieses war über Einkommenssteuerbescheid des Finanzamts nachzuweisen. Durch eine Entsendung ins Ausland durch den Arbeitgeber (befristet), verfügten meine Eltern allerdings noch über steuerfreie ausländische Einkünfte, die natürlich auch mit einer zusätzlichen Belastung einher gehen. Diese wurden einfach mit heran gezogen, aber auch nur in unserem Fall. Hier hieß es dann, es ginge ja doch irgendwo um die Einkommensverhältnisse insgesamt. Bei allen anderen Bewerbern wurde die Abfrage nach steuerfreien Einkünften nicht gestellt.
Hierin sehe ich einen Verstoß der eigenen gemeindlichen Richtlinien, was aber nicht anerkannt wird.
Daher frage ich mich, inwieweit dies zulässig ist bzw. inwieweit im weiteren Verlauf vorgeschrieben werden kann, dass meine Eltern zwar nicht mit Eigentümer des Grundstücks sein können, aber mir zusätzlich auch noch vorgeschrieben werden kann, dass ich nicht mit Ihnen gemeinsam wohnen darf - wenn ich alleinige Eigentümerin bin. Noch dazu wo ich ja nun allein erziehend mit zwei Kindern durch diese Vorgaben vor einem deutlich höheren finanziellen Risiko stehen, als wenn ich das Bauvorhaben mit meinen Eltern realisieren könnte. Aus dem Mietrecht habe ich immer verstanden, dass es sich bei Angehörigen ersten Grades immer um Eigennutzung handelt, so dass ich erwarten würde, dass diese Regelung auch in meinem Fall Gültigkeit hat. Wie schätzen Sie das ein?

Liebe Grüße

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 14.05.2016 | 18:57

Sehr geehrte Fragestellerin,

rein mietrechtlich betrachtet und was die Nutzung Ihres Grundstückes/ Hauses als Eigentümerin angeht, haben Sie mit Ihrer Argumemtation recht. Es würde sich um eine unzulässige Benachteiligung handeln, gegen die man auch vorgehen könnte.

Wie gesagt, kann es aber durch ein Einheimischenmodell insofern zu einer anderen Bewertung kommen. Dies hinge dann mit dem gewünschten Förderzweck zusammen, durch den in andere Rechtsgrundlagen eingegriffen werden könnte.
Da mir jedoch die Unterlagen, auf deren Basis Ihr Vorhaben abgelehnt wurde, nicht bekannt sind, ist eine abschließende Bewertung für mich derzeit leider nicht möglich.

Nachvollziehbar scheint mir die Begründung aber in der Tat nicht zu sein, wenn Ihre Eltern ebenfalls ortsansässig und das finanzielle Moment gesichert wäre. Es kann sich daher in der Tat eine unangemessene Benachteiligung ergeben.
Ich würde Ihnen daher weiterhin empfehlen, Ihren konkreten Fall eingehend prüfen zu lassen.

Ich wünsche Ihnen eine erfolgreiche Klärung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin

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