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Darf Miteigentümer als Bausachverständiger beauftragt werden?

| 15.10.2016 09:56 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Wohnungseigentumsrecht, Sachverständigenrecht

In unserer diesjährigen WE-Jahresversammlung war über einen Beschlußantrag abzustimmen, durch welchen der Instandsetzungsbedarf am Gemeinschaftseigentum durch Einholung eines Architektengutachtens festgestellt und ein Sanierungskonzept entwickelt werden soll. Beigefügt war das entsprechende - von einem Miteigentümer eingeholte - Angebot eines Diplom-Ingenieurs und Achitekten, der als Freier Bausachsachverständiger die Eigentümergemeinschaft bereits mehrfach erfolgreich mit der Überwachung und Begutachtung kleinerer Instandsetzungsarbeiten unterstützt hat. Neben diesem, von mir als Eigentümer beigeholten Angebot waren vom Verwalter keine zusätzlichen Angebote vorgelegt worden.

Weiter benannt ist das Datum des Angebotes und der vom Architekten angebotene Stundensatz zur Leistungserbringung zum Zeitnachweis wegen der Vielzahl kleinerer Einzelmaßnahmen, sowie eine genaue Bestimmung der Aufgabenstellung. Ferner bestimmt der Beschlußvorschlag einen Kostenrahmen von zunächst 2.500 EUR, für dessen Überschreitung ein weiterer Beschluß auf einer außerordentlichen Eigentümerversammlung zu fassen ist, um unerwartet hohe Belastungen der Gemeinschaft zu vermeiden. Die Finanzierung, so der Antrag, erfolgt aus der Instandhaltungsrücklage.

Der betreffende Architekt ist Mitte des lfd Jahres selbst Miteigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft geworden. Leider konnte er an dieser WE-Versammlung nicht selbst teilnehmen, da er sich für einige Tage nicht in Deutschland aufhielt. Zur Ausübung seines Stimmrechts hatte er dem Verwalter eine Vertretungsvollmacht übersandt, die mich als Vollmachtnehmer bestimmte und keine besonderen Weisungen enthielt.

Als der Verwalter schon zu Anfang der Tagesordnung das og Beschlußthema thematisierte, wand ein weiterer Miteigentümer ein, der im Beschlußantrag genannte Architekt könne nicht gewählt werden, da dieser selbst Miteigentümer der Gemeinschaft sei. Das verstoße gegen § 181 BGB, das Verbot des Selbstkontrahierens. Er würde sich selbst beauftragen. Außerdem gebe es ein neues Gutachterrecht (gemeint ist wohl das Gesetz zur Änderung des Sachverständigenrechts), das ebenfalls ausschließe, über die Beauftragung dieses Architekten zu beschließen.

Der Beschlußantrag wurde sodann vom Verwalter von der Tagesordnung genommen.

Meine Fragen:
1 Sind die beiden Einwände im ganzen oder teilweise begründet?
2 Welche Möglichkeit hätte ich als Vollmachtnehmer ggf gehabt, mithilfe meiner Stimmrechtsvollmacht für den Miteigentümer und Architekten eine rechtskonforme Beschlußfassung herbeizuführen?
3 Kann ich den Nichtbeschluß ggf gerichtlich anfechten (Versammlungszeitpunkt war 12.10.2016) - bzw den Verwalter zur Einberufung einer außerordentlichen Versammlung zum Zweck der Beschlußfassung verlangen?

Im voraus vielen Dank für Ihr Interesse an einer Beantwortung.

Fragesteller

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zu 1.

§ 181 BGB ist auf Beschlüsse der Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht anzuwenden, OLG Karlsruhe, 15.01.1976 - 11 W 93/75. Vielmehr greift hier die Sonderregelung des § 25 Abs. 5 WEG, wonach ein Eigentümer nicht stimmberechtigt ist, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm betrifft. Der Architekt ist also nicht stimmberechtigt in diesem Fall. Im Umkehrschluss können Sie der Vorschrift aber entnehmen, dass solche Geschäfte mit Miteigentümern grundsätzlich zulässig sind, ansonsten hätte diese Regelung keine Funktion.

Das Gesetz zur Änderung des Sachverständigenrechts und zur weiteren Änderung des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit ist nach meiner Kenntnis noch nicht in Kraft getreten. Es enthält zudem im Entwurf einen völlig anderen Regelungsgegenstand: Durch größere Transparenz im gerichtlichen Auswahlverfahren sollen das Vertrauen in die Unabhängigkeit und Neutralität der Sachverständigen erhöht werden und sichergestellt werden, dass die Gerichte qualifizierte Sachverständige ernennen. Für Begutachtungen im Rahmen einer WEG dürfte es keine Rolle spielen.

Ich sehe hier auch keinen Interessenkonflikt, eher im Gegenteil: Da der Architekt als Miteigentümer sowohl an der Nutzung des Gemeinschaftseigentums als auch an den Kosten beteiligt ist, hat er größeres Interesse an einer kostengünstigen, aber effektiven und nachhaltigen Lösung als unbeteiligter Gutachter.

Zu 2.

Die Stimmrechtsvollmacht war hier wertlos, da der Architekt als Miteigentümer gemäß § 25 Absatz 5 WEG kein Stimmrecht hatte (siehe meine Ausführungen unter 1.)

Zu 3.

Nach Ihrer Schilderung liegt hier schon kein "Nichtbeschluss" im klassischen Sinne vor, da nicht die Eígentümer über die Herausnahme des Beschlussantrages entschieden haben, sondern der Verwalter den Beschlussantrag eigenständig von der Tagesordnung genommen hat. Anfechtbar wäre aber eh nur ein Negativbeschluss, also wenn der Beschlussantrag abgelehnt worden wäre bzw. nicht die erforderliche einfache Mehrheit erhalten hätte. Dies kann ich Ihrer Schilderung aber nicht entnehmen.

Allerdings hat der Verwalter gegen Ihren Anspruch aus § 21 Absatz 4 WEG verstoßen. Bei pflichtwidriger Weigerung des Verwalters, die Tagesordnung nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung zu gestalten, kann diese Aufgabe vom Verwaltungsbeiratsvorsitzenden übernommen werden. Rechtsgrundlage ist § 24 Abs. 3 WEG (Einberufung der Versammlung trotz dahingehender Weigerung des Verwalters) in analoger Anwendung, vgl. OLG Frankfurt 18.8.08, 20 W 426/05.
Der Anspruch auf Einberufung der Versammlung und Aufnahme eines bestimmten Tagesordnungspunktes ist zudem gerichtlich durchsetzbar, vgl. z.B. OLG Düsseldorf 6.7.94, 3 Wx 456/92.
Eine außerordentliche Einberufung kann auch schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt werden, § 24 Absatz 2 WEG.

Zunächst sollten Sie kurzfristig das Gespräch mit dem Verwalter suchen und ihn über die grundsätzliche Zulässigkeit des Antrags aufklären. Verweigert er eine neue Einberufung unter erneuter Aufnahme des Beschlussantrages, sollten Sie einen auf WEG-Recht spezialisierten Rechtsanwalt vor Ort mit der konkreten Prüfung rechtlicher Schritte beauftragen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


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Bewertung des Fragestellers 15.10.2016 | 15:43

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