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Dahrlehensvertrag abgeschlossen, geplantes Finanzierungsmodell nicht möglich

| 23.07.2016 15:22 |
Preis: ***,00 € |

Kredite


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alexander Busch


Sehr geehrte Damen und Herren,
meine Eltern haben 2012 ein Grundstück mit zwei Häusern in Landshut erworben und dafür einen Kredit aufgenommen.
Eigentümer sind zu diesem Zeitpunkt meine Eltern.
2015 haben wir beschlossen, dass ich (Tochter) ebenfalls Eigentümerin werden soll.
Im November 2015 haben wir dazu eine Bank aufgesucht und uns über die Möglichkeiten beraten lassen. Geplant war, dass wir die Hälfte der Schulden von meinen Eltern übernehmen und gleichzeitig noch weiteres Geld für einen geplanten Umbau und eine Umschuldung aufnehmen. Insgesamt geht es um 270 TEURO. (Der Betrag setzt sich hier wie folgt zusammen:
1. 157.000 Euro Ablösung der Hälfte des Kredites meiner Eltern
2. ca. 30.000 Euro Vorfälligkeitsentschädigung - hier hat uns unser Bankberater mitgeteilt, dass er vom schlimmsten Fall ausgeht, da wir aber einen neuen Kreditvertrag abschließen, sich die Summe deutlich reduzieren lässt, wenn der Notarvertrag vorliegt.
3. 19.500 Euro Umschuldung, 4. 5.000 Euro Notar und Umschreibungsgebühren, 5. 58.500 Umbaukosten. Zu zahlen an meine Eltern wären 157TEURO dafür sollten eine Grundschuld in Höhe von 198TEURO an uns übertragen werden, um unseren Kredit abzusichern. Dazu wurde von unserem Notar ein Überlassungsvertrag entworfen, den wir zur Prüfung an unseren Bankberater gesandt haben.
Im März dieses Jahres waren wir mit meinen Eltern bei unserem Berater um noch einmal die Finanzierung abzuklären. Lt. Bankberater alles kein Problem, wir können zum Notar.
Im April dieses Jahres haben wir den Notarvertrag unterzeichnet. Eine
beurkundete Kopie des Überlassungsvertrages haben wir unserem Bankberater am 14.04.2016 zukommen lassen. Weiter benötigte unser Bankberater von uns eine Kaufpreisfälligkeitsmitteilung des Notars. Nach Rücksprache mit unserem Notar ist das nicht notwendig, da alles im Überlassungsvertrag enthalten ist.
Am 18.04..2016 wurden wir dann von der Schwäbisch Hall (Darlehensgeber inkl. Bausparer) aufgefordert eine vollstreckbare Ausfertigung der Grundschuldbestellurkunde vorzulegen. Nach Gesprächen mit unsrem Notar, der wiederum mit der Bausparkasse gesprochen hat, haben wir dann erfahren, dass eine weitere Grundschuld in Höhe von 72 TEuro auf das Grundstück eingetragen werden muss, um unseren Kredit abzusichern.
Mit der Grundschuldübertragung in Höhe von 198TEuro (nur bei Zahlung der vereinbarten 157 TEuro) zzgl. den 72 TEuro, würde unser Kredit in Höhe von 270 TEuro abgesichert.
Soweit so gut. Am 09.05.16 haben wir per Mail von unserem Bankberater eine leere Grundschuldbestellurkunde erhalten. Die offizielle Grundschuldbestellurkunde von der Schwäbisch Hall haben wir erst am 10.05. (Datumsstempel) anschreiben, erhalten.
Ein offizielles Schreiben von der Bank an den Notar über die einzutragende Grundschuldhöhe haben wir nicht erhalten.
Am 10.05. hat unser Bankberater die vorhandenen Unterlagen an die Schwäbisch Hall zur Auszahlung weitergeleitet.
Am 30.05. wurden 157 TEuro an die Bank meiner Eltern übertragen.
Daraufhin hat sich die Bank mit meinen Eltern in Verbindung gesetzt, da diese nicht wussten wofür die 157 TEuro sind. Unser Bankberater hat sich also nicht mit der Bank meiner Eltern in Verbindung gesetzt und hat zuvor den Entwurf des Überlassungsvertrages an die Bank zur Prüfung gegeben. (Alles PSD Bank Niederbayern-Oberpfalz) der Berater ist von der Schwäbisch Hall.
Die 157 TEuro wurden von der Bank wieder an die Schwäbisch Hall zurück gebucht, da die Schwäbisch Hall im Gegenzug die 198 TEuro Grundschuld übertragen haben wollten, die allerdings von der nicht Bank freigegeben werden können, da wir nur 157 TEuro bezahlen. Es hätte nur eine Grundschuldfreigabe in Höhe der gezahlten Ablösesumme erfolgen können. Bis hierhin hat niemand berücksichtigt, dass der verbleibende Kredit von meinen Eltern, ebenfalls abzusichern ist.
Unser Bankberater hat wohl spekuliert, dass meine Eltern ihren Kredit über ein weiteres Haus absichern werden. Meine Eltern haben noch Eigentum in Dortmund.
Dies kommt für meine Eltern nicht in Frage und wir haben immer betont, dass die Absicherung nur über Landshut läuft.
Jetzt haben wir schon End Juli und immer ist noch keine Klärung in Sicht. Erst hat sich unser Bankberater nicht mehr gemeldet ca. 3 Wochen. Dann haben sich meine Eltern mit der Bank in Verbindung gesetzt, damit es weiter geht.
Unser Bankberater versucht die Finanzierung auf Biegen und Brechen durchzubekommen.
Wir haben ihm mittlerweile mitgeteilt, dass meine Eltern auf die 157 TEuro verzichten.
Unser Bankberater teilte uns dann mit, dass dann die Eigentumsumschreibung nicht funktioniert.
Ich habe ihm dann am 21.07.mitgeteilt, dass ich bereits Eigentümerin bin und er zeigte sich hier überrascht. (Wie vorangegangen beschrieben, hat unser Berater den unterzeichneten Überlassungsvertrag bereits am 14.04. erhalten) Unser Bankberater hat dann telefonischen Kontakt am 22.07. mit meinen Eltern aufgenommen und angedroht, wenn meine Eltern die Absicherung ihres Kredites nicht über das Haus in Dortmund machen, bekomme ich 41 TEuro weniger Geld.
Zudem ist noch eine Abschlussgebühr in Höhe von 2.700 Euro angegeben, die hier auch unzulässig ist.
Ich möchte jetzt aus dem Darlehensvertrag raus, wie geht das?
Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ich kann hier im ersten Moment keine Möglichkeit erkennen, sich aus dem Vertrag zu lösen, weder greifen normale Kündigungsgründe, noch gibt es Sonderkündigungsrechte für Ihren Fall.

In Frage kämen evtl. Anfechtungsrechte wegen Täuschung des Bankberaters, diese setzen aber voraus, dass Ihr Berater Sie nachweislich darüber getäuscht haben muss, dass der Vorgang auch mit der bisherigen finanzierenden Bank abgeklärt und unproblematisch wäre. Dies wäre in der Praxis allerdings unüblich, da stellt der Kunde den Erstkontakt zwischen den Kreditinstituten her und/oder informiert seine Hausbank über entsprechende Vorhaben, eine solche Informationspflicht würde auch einen ausdrücklichen Auftrag voraussetzen.

Dies halte ich nur für sehr schwer durchsetzbar und beweisbar, sofern es hierzu keinen deutlichen Schriftverkehr gibt.

Am ehesten kommen hier noch Schadenersatzansprüche in Betracht, diese können aber derzeit weder sinnvoll eingeschätzt, noch beurteilt werden, hierzu müsste die gesamte Korrespondenz und die Verträge vorliegen.

Ich bedaure, Ihnen somit keine positivere Auskunft geben zu können.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 23.07.2016 | 17:23

Sehr geehrter Herr Busch,

vielen Dank für die Mühe.

Lt. Aussage des Bankberaters kann die vereinbarte Darlehenssumme in Höhe von 270 TEuro nicht finanziert werden, da eine Absicherung über das Grundstück in Landshut alleine nicht möglich ist, dass habe ich schon schriftlich. Lt. Berater können wir nur 229 TEuro finanzieren. Das entspricht allerdings auch nicht dem geschlossenen Darlehensvertrag. Stellt das eventl. einen Kündigungsgrund dar?
Wir möchten gerne auf 88 TEuro reduzieren, wenn wir schon nicht aus dem Vertrag kommen. Muss die Bank hier zustimmen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.07.2016 | 20:55

Im Grunde genommen steht nun nur der Bank aufgrund der geschilderten Lage eine Anpassungsmöglichkeit auf den Betrag iHv 229k Euro zu, Ihnen jedoch keine.

Die Bank muss einer quasi "beliebigen Reduktion" nicht zustimmen, evtl. bestehen aufgrund der Vereinbarungen sogar Schadenersatzansprüche gegen Sie, dies sollten Sie klären lassen.

Bank- und Kapitalmarktrecht ist eine einzelfallabhängige Materie, wenn Sie also eine sinnvolle Prüfung aller Optionen und deren Durchsetzung erreichen wollen, muss ich Ihnen dringend empfehlen, anwaltlichen Rat in Anspruch zu nehmen und den Kollegen auch die Korrespondenz mit der Bank übernehmen zu lassen.

Bewertung des Fragestellers 23.07.2016 | 17:57

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