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Dachterrasse

23.11.2009 10:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Auf Grund aktueller Problematik bitten wir zu folgendem Sachverhalt um Ihre rechtliche Würdigung:

Auf der Terrasse eines Eigentümers haben sich im größeren Bereich Fliesen gelöst. Durch den Eigentümer wird eine nicht fachgerechte Ausführung der Isolierung bzw. mangelhafte Estricharbeiten vermutet. Ein Beweis hierfür besteht nicht. Zu der Kostentragung für eine Instandsetzung bestehen nunmehr unterschiedliche Auffassungen; insbesondere hinsichtlich des Estrichs unterhalb des Fliesenbelags.

Der begehbare Boden-/Plattenbelag, das Mörtelbett und der Estrich inkl. Anstrich zählen nach meiner Meinung zum Sondereigentum. Da derzeit keine Schäden in dem darunterliegenden Wohnraum bekannt sind, gehen wir von einer funktionsfähigen Abdichtung der Terrasse aus.
Nach den mir vorliegenden Unterlagen besteht folgender Fußbodenaufbau der Dachterrassen:
1,0 cm Fliesen = Sondereigentum
1,5 cm Kleber/Gefälle = Sondereigentum
5,0 cm Estrich = Sondereigentum ?!?!?!?!
1,0 cm Abdichtung = Gemeinschaftseigentum
8,0 cm Dämmung = Gemeinschaftseigentum
1,0 cm Abdichtung bituminöser Voranstrich = Gemeinschaftseigentum

Der Eigentümer vertritt entgegen die Auffassung, dass der Estrich auf der Terrasse ebenfalls zum Gemeinschaftseigentum gehört und somit die WEG für die Sanierung zuständig ist.

Meine These der Kostentragung durch den Eigentümer stützen nach meiner Auffassung auch die Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung, welche in §§ 6 und 8 folgende Festlegungen zur Instandhaltung und Instandsetzung enthalten: (§6) „Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die Gegenstände, die sein Sondereigentum sind, seinem Sondernutzungsrecht unterliegen oder von ihm allein genutzt werden, auf eigene Rechnung ordnungsgemäß zu unterhalten, instand zu halten und instand zu setzen.“ / (§ 8 Punkt 1) „Jeder Wohnungseigentümer trägt sämtliche Kosten, die ausscheidbar unmittelbar und mittelbar seinem Sondereigentum oder die von ihm allein genutzten oder von seinem Sondernutzungsrecht betroffenen Gegenstände betreffen.“

Die Zuordnung von Gemeinschafts- und Sondereigentum erfolgte textlich in der Teilungserklärung in der Weise, dass auf den Aufteilungsplan Bezug genommen wurde. Eine Aufzählung selbst erfolgte nicht: "... Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan mit der nachfolgenden Nummer bezeichneten Räumen ..." Die Terrasen im Dachgeschoss sind im Plan ebenfalls mit der entsprechenden Nummer gekennzeichnet.

1. Ist auf Grund des Verweises in der Gemeinschaftsordnung auf den Aufteilungsplan der Estrich dem Sondereigentum zuzuordnen?
2. Ist die Kostentragungsregelung in der Gemeinschaftsordnung ausreichend, dass der Eigentümer den mittelbar genutzten Estrich auf eigene Kosten instand setzen muss.

Sehr geehrter Fragesteller,

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

1. Nach der herrschenden Meinung der Rechtsprechung fallen unter das Gemeinschaftseigentum diejenigen Bauteile, die konstruktiv zum Bestand des Gebäudes gehören und zu seiner Sicherheit dienen. Es sind also insbesondere die tragenden Elemente als Gemeinschaftseigentum anerkannt, also Geschoßdecken, Stützen und Wände, aber auch die auf der Bodenplatte liegende Wärmedämmung mit der darüber liegenden Abdichtung. In Ihrem Fall ist also, wie von Ihnen angenommen, die Abdichtung noch Gemeinschaftseigentum, während der darüber liegende Estrich in das Sondereigentum fällt.

Aus dem Verweis in der Gemeinschaftsordnung auf den Aufteilungsplan ergibt sich hier nichts anderes. Insbesondere ist der Estrich nicht ausdrücklich als Gemeinschaftseigentum aufgenommen worden. Somit ergeben sich selbst für die Gegenmeinung, die es für möglich hält, den Estrich dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen, keine Anhaltspunkte.

2. Die Kostentragungsregelung in der Gemeinschaftsordnung ist ausreichend, wenn geklärt ist, wodurch der Schaden verursacht wurde bzw. in wessen Sphäre der Schaden entstanden ist. Nach Ihren Angaben ist nicht ersichtlich, dass eine Einwirkung aus dem Gemeinschaftseigentum zur Beschädigung der Terrasse geführt hat. Insofern wäre entsprechend der Gemeinschaftsordnung der Eigentümer selbst für die Kostentragung verantwortlich. Sollte er dies ablehnen, so müßte er nachweisen, dass das Gemeinschaftseigentum, also beispielsweise eine mangelhafte Abdichtung, für die Schäden ursächlich ist. In diesem Falle müßte er zwar die Zerstörung seines Sondereigentums dulden, könnte hierfür aber Schadensersatz von der Gemeinschaft verlangen. Sicherheit wird hier im Bestreitensfall wohl nur ein entsprechendes Gutachten bringen, das der Eigentümer, der sich auf die Schadhaftigkeit des Gemeinschaftseigentums beruft, zunächst auslegen muß.

Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen. Gerne stehe ich Ihnen auch für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)


Nachfrage vom Fragesteller 23.11.2009 | 13:07

Sehr geehrter Herr Müller,

vielen Dank für Ihre schnelle Beurteilung. Nach Aussage des betreffenden Eigentümers ist, sofern in der Teilungserklärung die Terrasse nicht eindeutig als Sondereigentum aufgeführt, diese zum Gemeinschaftseigentum zu zählen. In der Teilungserklärung selbst, ist zwar, wie bereits beschreiben keine Aufzählung vorhanden, im Aufteilungsplan ist diese jedoch mit der Wohnungsnummer bezeichnet. Sollte eine Zuordnung nicht bestehen, muss der Eigentümer einen eventuellen Schaden am Estrich unter den Fliesen selbst tragen, da er diesen „mittelbar“ nutzt (Kostentragungsregelung der Gemeinschaftsordnung?)???

Da derzeit keine Schäden in dem darunterliegenden Wohnraum bekannt sind, gehe ich von einer funktionsfähigen Abdichtung der Terrasse aus. Bei undichten Balkonen/Dachterrassen gelangt Wasser unter die horizontale Abdichtungsbahn in die darunterliegende Geschoßdecke. Dies ist alles nicht vorhanden.

Eine weitere Argumentation des Eigentümers, dass der Estrich zum Gemeinschaftseigentum zählt, ist der Sachverhalt, dass die Abdichtungsbahnen sowie die Isolierungsschicht auf der Rohdecke des Balkons bzw. der Terrasse durch die Nutzung des Bewohners zu leicht mechanisch beschädigt werden kann und der direkten Sonneneinstrahlung augesetzt sind, so dass es evtl. zu Versprödungen kommt und somit ein zusätzlicher Tritt- bzw. UV-Schutz notwendig ist – somit ist der Estrich über der Abdichtungsbahn Gemeinschaftseigentum. Ich vertrete die Auffassung, dass dieser Schutzbelag aus recht unterschiedlichen, auch später auszutauschenden, Materialien bestehen kann. Er ist aber nicht zum Bestand oder der Sicherheit des Gebäudes notwendig. Somit sind die Gebäudeteile über der gemeinschaftlichen Dichtungsbahn dem Sondereigentum und damit der Instandhaltungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers zuzuordnen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.11.2009 | 13:28

Sehr geehrter Fragesteller,

durch die Bezugnahme in der Teilungserklärung auf den Aufteilungsplan liegt m.E. unproblematisch eine Zuordnung als Sondereigentum vor. Auch die weitere Argumentation des Nachbarn kann hieran nach der herrschenden Meinung nichts ändern. Vergleichbar ist dies zum Beispiel auch mit Fußbodenbelag in der Wohnung. Auch hier kann es ohne einen solchen Belag zu leichten mechanischen Schäden kommen. Dennoch ist der Fußbodenbelag kein Eigentum der Gemeinschaft.
Sollte kein Sondereigentum angenommen werden, so hätte die Gemeinschaft als ganzes die Instandsetzung zu tragen. Eine Kostentragung wegen "mittelbarer" Nutzung allein durch den Nachbarn wäre nicht möglich, da eine Kostenaufteilung abweichend von den Anteilen am Gemeinschafts- und Sondereigentum explizit geregelt werden müsste.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)

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