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Dachspeicher in Teilungserklärung nicht erwähnt

25.07.2011 17:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dennis Meivogel


Habe vor 15 Jahren eine DG-Wohnung in einem Mehrfamilienhaus gekauft. Zur Wohnung "gehört" einen relativ geräumigen Dachspeicher: der einzige Zugang ist von der Wohnung aus, mittels einer herunterklappbaren Treppe. Ich habe den Dachspeicher während diesen Jahren benutzt, im Glauben, er gehört mir. Jetzt verkaufe ich die Wohnung durch einen Makler. Im Verkaufsprospekt des Maklers ist der Dachspeicher ausdrücklich erwähnt. Eine Interessentin hat sich bereit erklärt, die Wohnung zum im Prospekt angebotenen Preis zu kaufen. Der Notartermin steht noch bevor.

Inzwischen hat der Makler gemerkt, dass der Dachspeicher in der Teilungserklärung nicht erwähnt ist, weder als Sondereigentum noch als Gemeinschaftseigentum. Er kommt auch im Aufteilungsplan nicht vor. Diese Dokumente wurden vor dem Bau angefertigt. Ob man damals einen begehbaren Dachspeicher geplant hat, ist nicht bekannt. Als er damals mir die Wohnung gezeigt hat, hat der Architekt (der nicht mehr lebt) mir auch den Speicher gezeigt, und ich habe ein Papier unterschrieben, dass ich die Wohnung „wie gesehen" ihm abnehme.

Der Makler meint, der Dachspeicher kann nicht mit verkauft werden, weil er mir nicht gehört; man muss den Gesamtpreis entsprechend nach unten korrigieren, weil der angebotene und angenommene Preis auf den im Prospekt beschriebenen „Lieferumfang" basiert war.

Meine Frage: ist in einer Teilungserklärung nicht erwähnter Raum automatisch Gemeinschaftsraum? Oder kann man argumentieren, wo die Teilungserklärung schweigt, sind die Gegebenheiten maßgeblich (in diesem Fall: ein Dachspeicher der zur Wohnung gehören muss, weil er sonst nicht zugänglich ist).

Im Zweifelsfall könnte die Eigentümerversammlung durch einfachen Beschluss entscheiden, wie die Teilungserklärung auszulegen ist, oder müsste man die Teilungserklärung korrigieren lassen, um zu präzisieren, dass der Dachspeicher zur DG-Wohnung gehört (was mit hohen Kosten verbunden wäre)? Für jeglichen Rat wäre ich dankbar.

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt.

Die Bestimmung von Räumen zu Sondereigentum erfolgt allein durch vertragliche bzw. einseitige Teilungserklärung und den Aufteilungsplan, die durch eine Bezugnahme auch Inhalt des Wohnungsgrundbuches werden. Wenn beispielsweise durch eine bauliche Veränderung ein Raum entsteht, dann steht dieser im Gemeinschaftseigentum. Die Rechtsprechung hat zudem entschieden, dass der alleinige Zugang zu einem Spitzboden über die darunter liegende Wohnung nicht zu einem Sondereigentum an diesem Spitzboden für den betreffenden Wohnungseigentümer führt (vgl. OLG Celle, 4 W 160/05).

Sie können den Dachspeicher daher nicht mit verkaufen.

Ihnen bleibt tatsächlich nur, eine Änderung der Teilungserklärung zu erreichen.

Alternativ könnten Sie mit den übrigen Wohnungseigentümern ein Sondernutzungsrecht an dem Speicher vereinbaren. Um gegenüber nachfolgenden Eigentümern wirksam zu sein, ist hier auch eine Grundbucheintragung erforderlich. Die an sich formlos mögliche Vereinbarung muss daher zur Erreichung der dinglichen Eintragung in der Form des § 29 GBO also notariell beglaubigt sein.

Nachfrage vom Fragesteller 25.07.2011 | 22:23

Vielen Dank für Ihre Antwort. Leider scheidet eine Vereinbarung einer Sondernutzungsrecht als Lösung aus, denn dafür müssten etwa 40 Miteigentümer zum Notar geschleppt werden.

Der von Ihnen zitierten Urteil OLG Celle, 4 W 160/05) besagt "Ist ein Spitzboden nach der grundbuchlich maßgeblichen Teilungserklärung als Gemeinschaftseigentum ausgewiesen, entsteht an ihm auch dann kein Sondereigentum, wenn er schon bei Errichtung des Gebäudes wohnlich ausgebaut und nur von der darunter liegenden Wohnung aus zugänglich ist".

In diesem Fall, wie ich in der Frage erwähnt hatte, ist in der Telungserklärung der Spitzboden nicht als Gemeinschaftseigentum ausgewiesen, sondern gar nicht erwähnt. Also laut Grundbuch existiert der Spitzboden nicht, zumindest nicht als eigenständiger Raum oder Gebäudeteil. Ist der zitierte Urteil trotzdem auf diesen Fall anwendbar ?

Laut WEG §3(2) darf "Sondereigentum nur eingeräumt, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind". In diesem Fall sind der Dachboden und die Wohnung nicht voneinander abgeschlossen. Also entweder ist der Dachboden als Teil der Wohnung anzusehen, oder die Teilungserklärung war rechtswidrig. Wäre das ein Argument dafür, dass der Dachboden kein Gemeinschaftseigentum sein kann ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.07.2011 | 22:56

Sehr geehrter Fragesteller,

das zitierte Urteil zeigt, dass die ausschliessliche Verbindung mit der Wohnung beim Spitzboden nicht zur Begründung von Sondereigentum führt. Insoweit ist es auf diese Fälle anzuwenden.

Die Teilungserklärung ist nicht rechtswidrig weil sie sich nicht über den Spitzboden verhält. Auch kann nicht einfach aus der nicht erfolgten Erwähnung des Dachspeichers auf deren Zugehörigkeit zur Wohnung geschlossen werden.

Die Abgeschlossenheit ist im Übrigen schon dann gegeben, wenn ein abschliessbarer Zugang vorliegt.

Es tut mir Leid Ihnen keine andere Antwort geben zu können.

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