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Dachgeschoßwohnung / Teilungserklärung / Spitzboden

05.08.2018 20:12 |
Preis: 60,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Lembcke


Hallo!

Beabsichtigt ist der Kauf einer Maisonettewohnung im Dachgeschoß in einem 6-Parteien MFH. Laut TE handelt es sich um die Wohnung Nr. 6 nebst Spitzboden Nr. 6 und Keller Nr. 6.

Meine konkrete Frage bezieht sich auf die Nutzung des Spitzbodens zu Wohnzwecken:

In der TE ist er als Spitzboden ausgeworfen. Im Aufteilungsplan ist er als Dachgeschoß aufgeführt.

Bauseits wurde er 1981 bereits mit einer offenen Wendeltreppe ausgestattet, vollisoliert mit Holzvertäfelung, Fliesenboden, Fußbodenheizung, bodentiefen Fenstern, einem Dachflächenfenster und den Anschlüssen für ein Badezimmer.

Die maximale Raumhöhe beträgt ca. 4 Meter, die Raumgröße 39,9 qm2, nach Abzug der Dachschrägen noch 30,5 qm2

In einer 2007 erfolgten Neuvermessung der Wohnflächen (initiert durch die WEG) wurde der Spitzboden nun mit vermessen und ist anders als zuvor seitdem Bestandteil der Berechnungsgrundlage in den Nebenkosten. Die Neuberechnung ergab auch eine Abweichung der qm-Zahlen in der TE, diese wurden allerdings nicht in der TE oder im Grundbuch geändert.

Die Frage ist: Kann dieser Raum vorbehaltlos als Wohnraum genutzt werden oder gilt die Einschränkung "Spitzboden" der TE?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

In dem vorliegenden Sachverhalt ist die Bezeichnung "Spitzboden" in der Teilungserklärung problematisch.

Die Teilungserklärung ist hier im Gegensatz zum reinen Aufteilungsplan das zwingende Element, welches mit der Bezeichnung "Spitzboden" eine Nutzungsdefinition geschaffen hat. Insoweit kann die Teilungserklärung regelmäßig mit zwingenden Charakter die Art und Weise der Nutzung regeln.

Die Bezeichnung als "Spitzboden" schließt in der Regel eine Nutzung der Räumlichkeiten als Wohnraum per Definition als. Insoweit spreche ich gewissermaßen von Erfahrung in einem hiesig verhandelten Rechtsstreit betreffend des Ausbaus und der Umnutzung eines Dachgeschossteils, per TE als Spitzboden bezeichnet, zu Wohnzwecken.

Ein Spitzboden ist per Auslegung i.d.R ein vergleichbarer Kellerraum, welcher nicht zu Wohnzwecken genutzt werden darf, selbst wenn er die Vorraussetzungen für Wohnzwecke erfüllen würde.

Des Weiteren muss der "Spitzboden" um diesen überhaupt als Wohnraum zu qualifizieren auch den landes- und bundesrechtlichen Bauvorschriften entsprechen. Insbesondere Belichtung, Belüftung und Rettungswege sind dort von bedeutendem Belang, so muss das Dachgeschoss mindestens zwei Rettungswege aufweisen,

-Wendeltreppe § 36 Abs. 5 LBO-NRW
Die nutzbare Breite der Treppen und Treppenabsätze notwendiger Treppen muss mindestens 1 m betragen; in Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen genügt eine Breite von 0,8 m.

- Dachflächenfenster § 40 Abs. 4 LBO-NRW
Öffnungen in Fenstern, die als Rettungswege dienen, müssen im Lichten mindestens 0,90 m x 1,20 m groß und nicht höher als 1,20 m über der Fußbodenoberkante angeordnet sein. Liegen diese Öffnungen in Dachschrägen oder Dachaufbauten, so darf ihre Unterkante oder ein davor liegender Austritt, horizontal gemessen, nicht mehr als 1,20 m von der Traufkante entfernt sein; von diesen Fenstern müssen sich Menschen zu öffentlichen Verkehrsflächen oder zu Flächen für die Feuerwehr bemerkbar machen können.

Würde das Dachgeschoss zumindest einmal die gesetzlichen Anforderungen für Wohnraum erfüllen, kann zumindest durch Änderung der Teilungserklärung eine Umwidmung des Spitzboden zu einen Wohnraum-Dachgeschoss erfolgen, wobei sich dann naturgemäß aber auch die Miteigentumsanteile verschieben können, was nicht immer auf Zustimmung der beteiligten Parteien stößt. Darüber hinaus kann die WEg auch im Beschlusswege eine Umnutzung des Dachgeschusses beschließen oder nachträglich genehmigen.

Die Veranlagung in den Nebenkosten ist dagegen regelmäßig unproblematisch.

Auch kann eine Vermietung als Wohnraum problematisch sein, insbesondere dann, wenn der Spitzboden die gesetzlichen Anforderungen für Wohnraum nicht erfüllt, sodass Mietern dann Minderungsrechte zustehen könnten und ggf. Schadensersatz sofern das Bauamt die Räumlichkeiten aus Sicherheitsgründen schließt.

Dementsprechend empfehle ich Ihnen zunächst einmal sicherzustellen oder feststellen zu lassen, ob der Spitzboden überhaupt erst den gesetzlichen Anforderungen für Wohnraum genügt und dazu auch zu klären, ob seitens der WEG überhaupt eine Nutzung zu Wohnraumzwecken genehmigt wird (z.B. durch Beschluss) oder ggf. auch durch Änderung der Teilungserklärung.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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